[克而瑞]弘阳地产：完成全年销售目标，“三道红线”零踩线

  导 读

  销售和投资积极，但权益比重有待提升。债务结构优化，顺利实现由“黄”转“绿”。

  【首次跨入行业50强，大本营市场优势有限】2020年，弘阳地产合约销售金额865亿元，同比增速32.8%，超额完成15.3%。业绩稳步增长，销售金额排名较2019年上升5位至第49名，首次跨入行业50强。江苏省作为企业的发家之地，贡献达54%。根据CRIC监测的江苏12个城市全口径金额榜单来看，企业在徐州和常州进入前十强，分别位于第5、第6位，在发家地南京的排名为第17位，可见虽然弘阳在江苏已占有一定的市场份额，但优势还比较有限。 

  【拿地积极土储充足，权益比重有待提升】仍处扩张期，2020年拿地销售比达0.57，高于百强房企平均拿地销售比。坚持“做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城”的战略布局。从分布来看，在江苏省投资力度最大，占比达58%。截至2020年底，拥有2006万平方米土地储备，总土储权益占比约48%，较2019年下降了7个百分点，主要是由于近两年加大了和同行的合作力度，与旭辉、新城、金辉、中骏等20多家房企签订了战略合作协议。按照目前的销售情况和增长速度来看，弘阳的土地消化周期约为2-3年，储备较为充足。 

  【物业销售为主，利润率下滑】2020年营业收入为201.6亿元，同比增长32.9%。营收主要来自物业销售，这部分占比达97.3%。实现毛利润45.1亿元，较2019年上升18.2%，净利润同比上升13.4%至18.6亿元。但由于高毛利项目结转变少，毛利率和净利率均有不同程度下滑，其中毛利率下降2.8个百分点至22.4%，净利率下跌1.6个百分点至9.2%。 

  【净负债率低至50.3%，为绿档房企】截止2020年，现金短债比和长短债比均呈现上扬趋势，债务结构优化。此外，议价能力也得到提升，加权平均借贷利率降低至7.67%。展望2021年，企业于1月发行历史上单笔发行金额最大、票面利率最低、年期最长的美元优先票据。此外在3月按时偿还接近6亿美元的利率较高的境外优先票据，预计未来指标将进一步优化。净负债率为50.3%，大幅下降了20.1个百分点。此外，剔除预收款的资产负债率达69.4%，相较2019年底下降近5个百分点，顺利实现由“黄”转“绿”。 

  【地产商业双轮驱动，弘阳广场持续扩张】坚持“地产商业双轮驱动”的战略，2020年商业和酒店经营收入分别为5.05亿元和0.38亿元，占比合计2.7%。在商业经营方面，期内新开业3个商场，截止2020年底已累计开业6座弘阳广场。同时正在筹备开设9座弘阳广场，位于合肥、徐州、济宁、烟台、常州等城市。地产能为商业引流赋能，反之商业也能为地产溢价赋能，由此商业与地产将发挥协同效应，打造差异化优势。

  
  01销 售

  首次跨入行业50强

  大本营市场优势有限

  完成销售目标，首次跨入行业50强。2020年，弘阳地产合约销售金额865亿元，同比增速32.8%，虽在2018年上市后销售增速有所下滑，但增速仍高于行业平均，且相比750亿元的预售目标，超额完成15.3%。同期实现合约销售面积591.6万方，销售均价达14621元/平方米，同比增速分别为21%和10%。业绩稳步增长，销售金额排名较2019年上升5位至第49名，首次跨入行业50强。

  江苏作为大本营贡献最大，但市场优势有限。弘阳原先是一家根植于江苏的区域型房企，上市后企业不断外拓，截止本期末合约销售已经覆盖了40多个城市。江苏省作为企业的发家之地，销售额占比虽相比2019年同比下降10个百分点，但仍贡献过半，达54%。根据CRIC监测的江苏12个城市全口径金额榜单来看，企业在徐州和常州进入前十强，分别位于第5、第6位，在发家地南京的排名为第17位，可见虽然弘阳在江苏已占有一定的市场份额，但优势还比较有限。同在长三角区域的安徽、浙江则同比增加13个百分点至23%，由此长三角销售金额占比较2019年有所提升，达77%，为主力区域。珠三角和中西部的占比则与去年同期基本持平，分别为4%和13%。随着越来越多的城市开始贡献销售，弘阳的全国化版图将更加清晰。

  02投 资

  拿地积极土储充足

  权益比重有待提升

  仍处于扩张阶段，保持了积极的拿地态度。2020年全年新增50幅土地，新拓展了淮安、宿迁、咸阳、芜湖等城市。至此基本完成了江苏省的全域布局，除连云港外，省内城市均有项目。新增土地计容建面687万平方米，平均楼面地价为7157元/平方米，拿地金额约492亿元，按此计算的拿地销售比高达0.57，与2019年基本持平，高于百强房企平均拿地销售比。且期内尝试多元拿地方式，通过收并购和商住联动拿地建面占比35%。

  坚持“做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城”的战略布局。从分布来看，在江苏省投资力度最大，投资建面达398万平方米，占比过半，达58%。此外，聚焦长三角、大湾区和成渝等重点区域，其中长三角(除江苏)区域建面占比达15%，成都、重庆、长沙等其他城市占比27%。

  土地储备充足，权益比重仅48%。截至2020年12月31日，弘阳拥有187个项目共2006万平方米土地储备，较期初上升18.5%，权益建面967万平方米。总土储权益占比约48%，较2019年下降了7个百分点，主要是由于近两年加大了和同行的合作力度，与旭辉、新城、金辉、中骏等20多家房企签订了战略合作协议。按照目前的销售情况和增长速度来看，弘阳的土地消化周期约为2-3年，储备较为充足。从总土储布局来看，与销售分布形成互补，即销售贡献大的区域，土储资源更为丰富。长三角土储建面占比超7成，其中江苏省土储占比过半。其次，中西部土储建面占比为22%，珠三角和环渤海占比较低，小于5%。全国各区域均有所分布，但占比与2019年相比变化不大。

  03盈 利

  物业销售为主

  利润率下滑

  营收同比增长超三成，物业销售部分占比98%。2020年，弘阳地产营业收入为201.6亿元，同比增长32.9%。营收主要来自物业销售，这部分占比达97.3%，为196.2亿元。值得注意的是，相比2019年营收集中在下半年的局面，2020年上半年和下半年营收基本相当，我们认为这是企业调整了结转节奏的结果。除此之外，作为双轮驱动的房企，商业和酒店经营收入分别为5.05亿元和0.38亿元，占比合计2.7%。

  毛利率和净利率均有不同程度下滑。报告期内，弘阳地产实现毛利润45.1亿元，较2019年上升18.2%，但毛利率下降2.8个百分点至22.4%，主要是由于高毛利项目结转变少。净利润同比上升13.4%至18.6亿元，归母净利润也同比上升13.2%至16.6亿元。但净利率和归母净利率分别同比下跌1.6和1.4个百分点至9.2%和8.2%。长期来看，由于企业采取收并购、商住联动的多元拿地模式，能提高资金使用效率，并且随着新进入城市的深耕和产品升级，预期未来整体利润率将有所回升。

  04负 债

  净负债率低至50.3%

  为绿档房企

  短期无偿债压力，债务结构健康，2021或将进一步优化。截止2020年，弘阳地产拥有现金185.3亿元，同比增长约10%。同时，短期债务同比下降8%至114.4亿元，由此现金短债比由19年的1.4升至1.6。长期债务同比增长22%至208.7亿元，长短期债务比进一步升高至1.82。短期借款占比由2019年的42%下降至35%，现金短债比和长短债比均呈现上扬趋势，债务结构持续优化。此外，融资渠道拓宽，议价能力也得到提升，非银信托贷款由2019年的16%下降到13%，加权平均借贷利率降低约0.2个百分点至7.67%。展望2021年，企业于1月发行3.5亿美元、票面利率7.3%、年期4年的优先票据，为历史上单笔发行金额最大、票面利率最低、年期最长的美元优先票据。此外，在3月按时偿还接近6亿美元的利率较高的境外优先票据，预计2021年指标将进一步优化。

  净负债率持续下降，为监管认定的“绿档”房企。2020年底弘阳地产的净负债率为50.3%，相比净负债率本就小于行业的2019年，还大幅下降了20.1个百分点。此外，剔除预收款的资产负债率达69.4%，相较2019年底下降近5个百分点，顺利实现由“黄”转“绿”。

  05战 略

  地产商业双轮驱动

  弘阳广场持续扩张

  坚持“地产商业双轮驱动”的战略，但商业部分规模还需发展。2020年弘阳商业经营板块实现营业收入5.05亿元，同比增加23%；由于疫情影响，酒店经营板块同比下滑4%，实现营收0.38亿元。商业和酒店合计营收占比2.7%，相比2019年下降0.3个百分点。

  “弘阳广场”持续扩张。在商业经营方面，已形成“弘阳茂、弘阳广场、弘阳生活+”三条产品线，期内新开业燕郊弘阳广场、扬州弘阳广场和衡阳弘阳广场3个商场，成功拓展济南弘阳广场。截止2020年底，已累计开业6座弘阳广场，已开业重资产出租率维持90%以上。同时，正在筹备开设9座弘阳广场，位于合肥、徐州、济宁、烟台、常州等城市。地产能为商业引流赋能，反之商业也能为地产溢价赋能，由此商业与地产将发挥协同效应，打造差异化优势。