[克而瑞]祥生控股集团：债务水平显著优化

  导 读

  2020年祥生控股集团实现权益销售金额782亿元，同比增长25.1%，权益销售面积567.2万平方米，同比增长2.5%。

  【增速跑赢百强平均，浙江+泛长三角销售占比超9成】2020年祥生控股集团实现权益销售金额782亿元，同比增长25.1%，权益销售面积567.2万平方米，同比增长2.5%。整体比较倚重浙江省和泛长三角区域，在企业业绩占比中超过9成。其中浙江省内的绍兴、杭州对企业业绩贡献占比最高，分别达到了19.6%和18.6%。 

  【坚持“1+1+X”布局策略，拿地态度积极】 2020年祥生控股集团新增46幅土地，新增土储权益总价337亿元，权益土储面积696万平方米。以权益口径计，祥生控股集团2020年拿地销售比0.43，力度较为领先。投资布局上，企业始终坚持“1+1+X”的策略，即立足浙江省，深耕长三角，并选择性布局高增长的潜力城市。 

  【9成土地集中浙江+泛长三角，总量满足企业3年所需】截止至2020年底，祥生控股集团共拥有约为2332.8万平方米的土地储备，可以满足企业3年左右去化需求。区域布局上集中在以浙江省为中心的泛长三角区域，其中浙江省占比48.2%，其他泛长三角区域38.5%。 

  【地产结转收入增长，归母净利润同比增加】 2020年祥生控股集团实现营收466.4亿元，同比增长31.3%，其中房地产业务贡献了企业99.7%的营收。多元业务发展迅猛，管理咨询服务、物业租赁、物业管理服务收入同比增长均超2倍，酒店业务由于疫情影响下滑84.7%。归母净利润总额为26.5亿元，较去年同期增长约14.4%，归母核心利润为26.9亿元，较去年同期增长约16.7%。

  【债务水平大幅度优化，现金短债比已达绿档】截止至2020年底，祥生控股集团现金短债比1.10，成功达到绿档要求，长短债比方面相较期初有所下滑至1.08，净负债率为136.4%，剔除预收账款资产负债率为82.4%。从趋势来看，企业的负债水平已经取得三连降，不过目前距离三道红线要求仍有一定距离，未来仍需着力解决负债问题。

  销售：增速跑赢百强平均

  泛长三角销售占比超9成

  业绩增速超出百强房企平均近一倍，产品迭代升级助力销售均价提升。根据企业公告数据，2020年祥生控股集团实现权益销售金额782亿元，同比增长25.1%，明显超出百强房企平均10.8%的权益销售增长率，权益销售面积567.2万平方米，同比增长2.5%。另外值得关注的是2020年企业销售均价也同比上升了22.0%，除了城市布局的原因，也得益于企业对产品的迭代升级，目前企业已经形成了针对首次购房者的樾系、针对首次换房者的府系、针对进一步改善购房者的云境系、和针对高净值客户的top系的四大产品系，充分适配各个层级购房者需求，提升项目产品力。

  浙江省内占比接近7成，浙江省+泛长三角区域占比超9成。从企业披露的销售金额分布来看，企业整体比较倚重浙江省及泛长三角区域，在企业业绩占比中超过9成。其中浙江省内的绍兴、杭州两城权益销售额突破百亿，对企业业绩贡献占比最高，分别达到了19.6%和18.6%。泛长三角地区（包含上海市、山东省、江苏省、安徽省以及江西省）中南通、济南、芜湖对企业贡献占比居前，但是体量也在3%上下。泛长三角以外城市中，呼和浩特一城对企业的贡献占比就达到了5.6%。

  02投 资

  坚持“1+1+X”布局策略

  拿地态度积极

  始终坚持1+1+X的战略布局，投资力度态度积极。2020年祥生控股集团以招拍挂、收并购以及合作开发的形式共新增46幅土地，新增土储权益总价337亿元，权益土储面积696万平方米。以权益口径计，祥生控股集团2020年拿地销售比0.43，若与百强房企全口径拿地0.37相比，拿地力度较为领先。在投资布局上，企业始终坚持“1+1+X”的策略，即立足浙江省，深耕长三角，并选择性布局高增长的潜力城市，浙江省和泛长三角区域拿地总价占比分别达到了69%和25%。

  03土 储

  9成土地集中泛长三角区域

  总量满足企业3年所需

  深耕泛长三角区域，土储可满足3年左右去化需求。截止至2020年底，祥生控股集团共拥有约为2332.8万平方米的土地储备，按照企业目前的销售去化速度推算，可以满足企业3年左右去化需求。区域布局上集中在以浙江省为中心的泛长三角区域，按权益建筑面积口径，浙江省占比48.2%，其他泛长三角区域38.5%。

  04盈 利

  地产结转收入增长

  归母净利润同比增加

  地产结转收入稳步增长，多元业务蓬勃发展，酒店收入受疫情影响下滑。2020年祥生控股集团实现营收466.4亿元，同比增长31.3%，其中房地产业务收入464.9亿元，同比增长31.4%，贡献了企业99.7%的营收。2020年企业多元业务发展迅猛，管理咨询服务、物业租赁、物业管理服务收入同比增长均超过2倍，酒店业务由于疫情影响下滑84.7%，不过虽然企业多元业务发展速度较快，但是体量仍小，目前在营收端贡献也十分有限。

  盈利能力有待提升，内部制定指导意见加强成本管控。2020年祥生控股集团实现毛利润84.3亿元，与去年同期基本持平，净利润30.5亿元，同比2019年下滑4.8%，归母净利润26.5亿元，同比上升14.4%。整体毛利率18.1%，净利率6.5%，两项指标分别较去年同期下滑5.8个百分点和2.5个百分点。针对毛利率下降的情况，管理层在业绩会回复，目前企业内部已经进行营运分析，也出台了针对毛利率提升的指导意见，加强成本管控，提升运营效率。

  05偿 债

  债务水平大幅度优化

  现金短债比已达绿档

  现金短债比1.10已达绿档，长短债1.08仍需优化。截止至2020年底，祥生控股集团共持有现金243.0亿元，同比上升249.1%，持有现金大幅增加之下现金短债比得到明显优化至1.10，成功达到绿档要求，短期内无偿债压力。长短债比方面相较期初有所下滑至1.08，企业在业绩会上也透露未来会着手优化，目标将短债占比下降至30%以内。

  债务指标持续优化，净负债率及剔除预收账款资产负债率仍未“达标”。截止至2020年底，祥生控股集团的净负债率为136.4%，剔除预收账款资产负债率为82.4%。从趋势来看，企业的负债水平已经取得三连降，不过目前距离三道红线要求仍有一定距离，未来仍需着力解决负债问题。另外2020年企业成功登录资本市场帮助企业拓宽了融资渠道，融资成本也下降0.2个百分点至9.1%。