[克而瑞]大悦城：归母净利首现负值，坚持双轮双核发展

  导 读

  千亿目标相差较远，利润规模转头向下，归母净利首现负值。短期无偿债压力，属于“黄档”房企。

  【销售额不增反减，21年千亿目标有压力】2020年全口径签约销售金额694亿元，同比下降2.4%，远低于行业百强12.4%的销售增速。大悦城在业绩会上表示，2021年将坚持千亿目标不动摇，按1513亿元的可售货值计算，去化率要达到66%。参考对比企业2020年约46%的去化表现，在2021年实现千亿目标有压力。就销售金额区域分布来看，长三角仍是主力，销售占比为48%，其余区域较为均匀。 

  【新增土地平均楼面价再降17%，深耕二线城市】2020年新增土储权益比例54%，低于行业平均水平。拿地销售比约0.3，投资较为谨慎。12个项目地块为底价成交，所以平均楼面价相比2019年再降17%至4579，相比22244元/平方米的销售均价有一定的利润空间。新增土储大都分布在销售占比最小的中西部，反映了企业注重全国化的均衡布局。截止2020年底拥有土储总计容建面达2871万平方米，能满足未来4-5年的需求。总土储分布格局符合“机会型布局一线，深耕二线、强三线以及都市圈核心城市周边三四线”的规划，二线城市土储资源占比超六成。 

  【总营收增长，归母净利首现负值】2020年营收为384.5亿元，同比增长13.8%，主要因为商品房销售及一级土地开发收入同比增长21%，与总营收占比约85%。投资物业和酒店经营业务营收则分别同比下降14%和29%。毛利润同比下滑12.8%，毛利率也同比下滑9.6个百分点，主要是因为2016-2017年高价拿地项目入市后受到调控限价政策影响。此外，由于疫情减免租金和资产减值损失，归母净利润约-3.9亿元，同比下降118.88%，是完成重组后利润首次出现负值。归母净利率和每股基本收益也首现负值，分别是-1%和-0.09。 

  【融资优势明显，为黄档房企】截止2020年末拥有现金317.6亿元，同比增长约15%，现金短债比微升至1.76，短期无偿债压力，长短债比有所下降至2.92，债务结构相对健康。保持了较低的平均借贷利率，2020年总有息债中银行贷款占比达70%，平均融资成本仅为5.1%。净负债率为85.7%，同比下降了13.5个百分点，符合监管要求。然而，剔除预收款的资产负债率达71.8%，虽相较2019年底下降约4个百分点，仍超出70%的阈值，属于“黄档”房企。 

  【双轮双核发展，商业体持续扩张】坚持“持有+销售”、“产品+服务”的双轮双核发展的模式，旗下有商业地产平台大悦城地产。2020年，已开业自持商业体共12个，还通过管理输出模式运营3个大悦城项目。未来拟开业的自持商业体共14个，还有2个管理输出项目。

  01销 售

  销售额不增反减

  长三角销售占比近半

  销售额不增反减。2020年，大悦城控股全年全口径签约销售金额694亿元，同比下降2.4%，远低于行业百强12.4%的销售增速。销售额的负增长，与去年销售均价出现一定降幅有关，2020年大悦城控股销售均价22244元/平方米，同比下降9.3%。同期销售面积则同比上升约7.6%至312万平方米。

  2021年实现千亿目标有压力。大悦城在业绩会上表示，2021年将坚持千亿目标不动摇，按1513亿元的可售货值计算，去化率要达到66%。参考对比企业2020年约46%的去化表现，在2021年实现千亿目标有一定压力。

  从城市销售额分布来看，一线城市整体排名靠前，二线城市占比最高，三四线单盘产能突出。一线城市整体均价较高所以销售表现较为突出，占比达32%。其中上海单城市贡献销售116亿元，接近所有三四线城市总销售贡献额，仅凭上海瑞虹天悦郡庭项目一个项目就斩获68.2亿元。值得一提的是，该项目在2020年克而瑞单项目金额排行榜上位列第8名，且2021年上海瑞虹项目第九期海景壹号开盘，延续了热销态势，将为企业销售提供有力保障。二线城市作为深耕对象，贡献销售的项目数量最多，达62个，因此销售额占比最高，为48%。苏州凭借科技城金茂府和苏州天悦两个项目出线，2020年全年城市销售总额达71亿元，超出深圳，位居企业销售第二大贡献城市。此外，虽三四线城市销售占比只有20%，但单盘产能达到了7.1亿，高出大悦城自身6.7亿元的平均单盘销售额。

  就销售金额区域分布来看，长三角仍是主力，其余区域较为均匀。长三角依旧是主力区域，销售占比最大，为48%，主要是因为上海和苏州的项目表现突出，此外企业在长三角的安徽省并没有在售项目。与2019年的销售布局相比，中西部销售占比提升5个百分点至20%，与环渤海持平，主要是因为贡献销售的城市数目变多，相比2019年增多14个至35个城市，单盘平均销售额3.6亿元，依旧低于企业整体水平。珠三角的销售主要来自湾区，虽珠三角在2020年销售占比较低，为12%，但其中近九成来自湾区，且深圳单城销售于珠三角整体占比超六成。

  02投 资

  新增土地平均楼面价再降17%

  深耕二线城市

  三分之二的项目地块底价成交，新增土储区域分布与销售互补。2020年大悦城控股共获取项目18个，新增土储计容建筑面积456.7万平方米，权益计容建面约246.1万平方米，新增土储权益比例54%，有待提升权益比例。同时，新增土储总价款为209.1亿元，拿地销售比约0.3，投资较为谨慎。据悉，其中12个项目地块为底价成交，所以平均楼面价相比2019年再降17%至4579元/平方米，相比22244元/平方米的销售均价有一定的利润空间。就新增土储的分布区域来看，布局方向与销售金额分布形成互补，销售占比最小的中西部布局了最多的土储计容建面，约291万平方米，占比64%，这反映了企业注重全国化的均衡布局。

  机会型布局一线，深耕二线。截止2020年12月31日，大悦城控股拥有土储总计容建面达2871万平方米，权益计容建面约1635万平方米，权益比例57%。按目前的销售规模和增速来看，能满足未来4-5年的需求。此外，土储分布格局符合“机会型布局一线，深耕二线、强三线以及都市圈核心城市周边三四线”的规划。二线城市土储资源最多，占比超六成，其次为一线城市占比22%，三四线则为16%。就分布区域来看，中西部和环渤海较多，占比超三成，珠三角最低仅为12%。

  03盈 利

  总营收增长

  归母净利首现负值

  总营收同比增长13.8%，多项业务收入下滑。2020年，大悦城控股营业收入为384.5亿元，同比增长13.8%。营收增长主要得益于商品房销售及一级土地开发业务收入的增长，该业务营收达325.8亿元，同比增长21%，占总营收比重约85%。此外物业管理板块收入同比微增4%至6.9亿元，而其他业务的营收都出现了不同程度的下降，其中投资物业和酒店经营业务营收分别同比下降14%和29%，与总营收占比也相应下滑。但由于企业采取“持有+销售”双轮驱动的模式，投资物业及相关服务收入仍占总营收的11.5%。

  毛利率虽降仍维持在31.4%，归母净利润首现负值。2020年大悦城控股实现毛利润120.9亿元，同比下滑12.8%，毛利率也同比下滑9.6个百分点至31.4%，主要是因为2016年至2017年高价拿地项目入市后受到调控限价政策影响。此外，还受到疫情减免租金和资产减值损失的影响，归母净利润约-3.9亿元，同比下降118.88%，这也是大悦城于2019年完成重组后利润首次出现负值。归母净利率和每股基本收益也首现负值，分别是-1%和-0.09。

  04负 债

  融资优势明显

  为黄档房企

  短期无偿债压力，融资优势明显。截止2020年末，大悦城控股拥有现金317.6亿元，同比增长约15%。但短期债务增长9%至180.8亿元，现金短债比微升至1.76，短期无偿债压力。长期债务同比基本持平，所以长短债比有所下降至2.92，债务结构相对健康。值得一提的是，大悦城控股作为央企，长期保持了较低的平均借贷利率，2020年有息负债中70%均来自于银行贷款，平均融资成本仅为5.1%。

  净负债率大幅降低，属于黄档房企。2020年底大悦城控股的净负债率为85.7%，同比下降了13.5个百分点，符合监管要求。然而，剔除预收款的资产负债率达71.8%，虽相较2019年底下降约4个百分点，仍超出70%的阈值，属于“黄档”房企。

  05战 略

  双轮双核发展

  商业持续扩张

  大悦城坚持“持有+销售”、“产品+服务”的双轮双核发展的模式，旗下有商业地产平台大悦城地产。受疫情影响较大，2020年大悦城地产各项业务有不同程度的下滑，可持续性收入43.9亿元，同比下滑19.2%。其中投资物业营收达35.9亿元，同比下滑17.3%；酒店经营收入6.0亿元，同比下滑28.7%。

  大悦城商业持续扩张，2020年首个春风里项目亮相。2020年，大悦城已开业自持商业体共12个，包括10个大悦城购物中心、1个春风里项目以及1个祥云小镇，其中北京大兴春风里在期内作为春风里产品线下首个项目亮相，开业当天出租率 91%，开业率达 90%。整体来看，购物中心可出租面积共计 90.77 万平方米，全年平均出租率 93.9%。同时，公司还通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以及鞍山大悦城项目。

  未来拟开业的自持商业体共14个，还有2个管理输出项目。展望未来，公司在建拟建的自持大悦城共10个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌等城市，其中南昌和厦门项目为期内新增；在建拟建的大悦春风里项目2个，位于北京和苏州，且计划在2021年开业；在建的祥云小镇项目2个，分别位于青岛、武汉；同时，报告期内新增在建轻资产项目 2 个，位于长沙和无锡。