[克而瑞]新力地产：合作推动规模增长，未来3年增速保持5%-15%

      导 读

      总土储布局仍偏重南昌和惠州；净利率水平有待提升。

  【销售区域分布渐趋均衡，未来3年增速5%-15%】2020年新力控股实现了合约销售额1137.36亿元，同比增长了24.4%；权益销售额504.21亿元，同比增长了11.8%，销售规模的权益比例约为44.3%，企业仍然比较依靠合作推动规模增长。企业销售额在全国各大区域的分布相比于2019年更加均衡，全国化布局已经展现出不错的效果。未来3年新力预计将销售增速保持在5%-15%左右，将会更加重视稳健的发展。 

  【拿地权益比例有提升，土储主要位于南昌和惠州】2020年新力共新增了35幅土地，权益建面347.4万平米，新增土地权益总价157.4亿元，权益比例也达到了60.4%，相比于2019年提高了2.6个百分点。而在总土储方面新力共拥有150个项目，总土地储备权益建面为1521万平方米，其中江西的南昌和粤港澳的惠州是企业现有布局的重点城市，企业在享受单城市深耕带来的稳定收入的同时也需警惕单城市市场波动带来的不利影响。 

  【营收增长而毛利率下降，改善税项开支提升净利】2020年新力实现营业收入280.69亿元，同比增长了4.02%，但是毛利润却同比减少了14.24%至68.6亿元，企业增收不增利的情况需要改善。2020年企业的毛利率为24.4%，较2019年下降了5.2个百分点，由于新力目前已售未结转项目的毛利率大都在24%-25%左右，因此未来两年新力的毛利率有可能仍保持在24%左右的水平。而新力的归母净利率和净利率分别为7%和7.3%，主要是因为企业的税项开支长期偏高，近年来新力已经开始就这个问题进行改善，未来企业的净利率水平预计仍将有提升的空间。 

  【财务状况较为良好，融资方式多元化】2020年底新力的净负债率同比略微降低了3.4个百分点至63.6%，现金短债比为1.24，长短期债务比为1.1，而剔除预收账款的资产负债率为73.2%，因此三条红线中企业踩线了一条，整体来看财务状况较为良好，有望在一年以内满足三条红线的全部指标。年内新力首次发行了美元债、ABS、绿色债，融资方式的多元化也让新力的融资成本得到了降低，2020年的平均融资成本相较于2019年继续下降了0.1个百分点至9.1%，未来需要继续加强融资能力。

      01销 售

  销售区域分布渐趋均衡

      未来3年增速5%-15%

  2020年新力控股实现了合约销售额1137.36亿元，同比增长了24.4%；权益销售额504.21亿元，同比增长了11.8%。2020年新力销售规模的权益比例约为44.3%，比2019年降低了约5个百分点，企业仍然比较依靠合作推动规模增长。长期来看，大量的合作有可能造成企业销售规模与营收及资产规模的不匹配，从而可能会影响外界资本市场对企业发展前景的预期，因此新力未来需要考虑适当地增加销售的权益比例。

  从销售的区域分布来看，2020年新力在全国四大区域都有销售贡献，其中销售贡献最大的是江西省，贡献占比达到了30.8%；接下来是长三角，占比为28.7%；粤港澳大湾区占比23.9%，中西部及其他重点城市占比为16.6%。整体来看，2020年新力销售额在全国各大区域的分布相比于2019年更加均衡，企业的全国化布局已经展现出不错的效果，未来需要继续保持，加强在全国的竞争力。

  展望未来的销售增长，新力预计在未来3年的销售增速保持在5%-15%左右，将会更加重视稳健的发展。2021年新力的可售货值权益总额预计为850亿元，按企业估计的65%的去化率计算，企业的权益销售额将会达到553亿元，相比于2020年增速为9.7%，企业在规模增长方面主动降速之后是否能够实现有质量的增长有待观察。  

      02投 资

  拿地权益比例有提升

      土储主要位于南昌和惠州

  2020年新力通过招拍挂、收并购、合资合营以及产业勾地等多元化的拿地方式新增了35幅土地，总建筑面积约为575.6万平方米，权益建面347.4万平米，新增土地权益总价157.4亿元。新力在2020年的拿地销售比为0.31，基本处于行业平均水平。与此同时，新力新增土储的权益比例也达到了60.4%，相比于2019年提高了2.6个百分点，企业未来的销售权益比例有望得到提高。

  从新增土储权益建面的区域分布来看，2020年新力在大本营江西省的投资力度较大，权益建面的占比达到了43%，其次则是粤港澳大湾区，占比为31%。整体看来新力近两年在重点区域都保持着一定的投资力度，未来将会继续在保持江西市场地位的同时推进省外重点区域的深耕，加强全国化发展。

      截至2020年底，新力共拥有150个项目，总土地储备权益建面为1521万平方米，可售权益货值达2600亿，其中一二线城市占比约为85.6%。从区域分布来看，新力的总土储主要位于江西以及粤港澳大湾区两个地区，其中江西的南昌和粤港澳的惠州是企业现有布局的重点城市，两个城市对于企业总土储的占比就分别为23.5%和27.8%，整体看来和2019年变化不大。这种布局方式有利于企业集中力量在单城市市场站稳脚跟，形成稳固的大本营带来稳定的销售以及品牌影响力。但与此同时也使得企业的规模发展高度依赖于这两个城市的经济发展，需警惕单城市市场波动带来的不利影响。

      03盈 利

  营收增长而毛利率下降

      改善税项开支提升净利

  2020年新力实现营业收入280.69亿元，同比增长了4.02%，但是毛利润却同比减少了14.24%至68.6亿元，企业增收不增利的情况需要改善。与此同时，新力2020年的毛利率为24.4%，仍然维持在不错的水平，但是较2019年下降了5.2个百分点，主要是因为2020年行业整体的毛利率都有所下降。由于新力目前已售未结转项目的权益金额约为600亿元，毛利率大都在24%-25%左右，因此随着这些项目的结转，未来两年新力的毛利率有可能仍保持在24%左右的水平。

  2020年新力的归母净利润同比增加了0.13%至19.6亿元，归母净利率则同比降低了0.3个百分点至7%，企业的净利率也同比降低了0.2个百分点至7.3%，主要是因为企业的税项开支长期偏高，对税前利润的占比近几年来一直在60%以上。近年来新力已经开始就这个问题进行改善，2020年的税项开支对税前利润占比为59.9%，同比降低了7.9个百分点。未来随着新力税项开支占比的减少，企业的净利率水平预计仍将有提升的空间。

      04负 债

  财务状况较为良好

      融资方式多元化

  2020年底新力的持有现金约为175.35亿元，较于期初增加了5.6%；总有息负债为296.62亿元，同比增加11.6%；企业的权益则增加了27.98%至190.64亿元，因此企业的净负债率略微降低了3.4个百分点至63.6%，企业在上市之后的净负债率一直处于行业相对较低的水平，未来需要继续保持。

  在负债结构方面，2020年底新力的现金短债比为1.24，长短期债务比为1.1，企业的短期的偿债压力不大，可以考虑适当增加长期融资优化负债结构。由于企业剔除预收账款的资产负债率为73.2%，略微超过70%的红线要求，因此三条红线中企业踩线了一条，整体来看新力的财务状况较为良好，资金链较为稳定，企业目标在一年以内满足三条红线的全部指标。

       2020年新力的平均融资成本相较于2019年继续下降了0.1个百分点至9.1%，在企业成功上市之后其融资渠道更加多元化。在银行贷款方面2020年新进入四家银行（农业银行，邮储银行，华夏银行，浦发银行）的白名单，截至2020年底获得的授信总额为人民币907亿元，其中未使用的额度占比约为72%，在发行债券方面新力在2020年首次发行了美元债、ABS、绿色债。融资方式的多元化也让企业的融资成本得到了降低，未来需要继续加强融资能力。