[克而瑞]新城控股：住宅开发守成，商业进入百店时代

  导 读

  业绩同比下滑，2021年继续保守发展；商业进入百店时代，双轮驱动越发稳健。

  【业绩同比下滑，2021年继续保守发展】2020年新城控股实现销售金额2509.6亿元，同比下降7.3%，勉强完成全年业绩目标，全口径排名也掉出TOP10梯队，下滑至第12名。2021年销售目标为2600亿元，需要61.9%的去化率完成目标。销售能级相较2019年回升，北京、苏州、天津、常州、温州五城突破百亿，长三角仍是主要粮仓，中西部与环渤海占比均为2成，预期中西部占比将持续升高。 

  【投资力度恢复至18年水平，区域回归长三角】2020年全年新城控股共斩获120幅土地，新增土储总建面4139.4万方，其中60%为综合体地块。新增土储总价1254.7亿元，拿地销售比0.50，与自身2018年水平接近。二线城市占比48.6%，近三年来首次超过三四线城市，区域上向长三角回归，拿地占比重新回到5成以上。 

  【总量满足2-3年发展，中西部和长三角占比均近40%】截止至2020年底，新城在全国123个城市共拥有1.43亿平方米的总土储建筑面积，足够满足企业2-3年的开发运营所需。区域分布方面，按照企业公布口径，中西部建面占比略有领先达到39%，高出长三角区域的38%，环渤海和大湾区分别占比18%和5%。 

  【地产营收高增毛利率下降，商业表现卓越】

  2020年实现营业收入1454.8亿元，同比增长69.5%，房地产业务收入1375.8亿元，相较去年同期增长了71.3%，商业物业及出租管理收入54.5亿元，同比取得34.0%的增长。2020年整体毛利润341.8亿元，同比上涨22.0%，整体毛利率23.5%，净利率11.3%，均出现明显下滑。地产业务毛利率21.7%，同比大幅度下滑9.2个百分点，商业管理毛利率则同比增长3.2个百分点达到70.8%。 

  【两项指标维持绿档，剔预资产负债率踩中红线】截止至2020年底，新城控股共持有现金624.2亿元，企业公布剔除其他货币资金及受限制现金的现金短债比1.68，净负债率为43.65%，远低于三道红线要求，公布剔除预收账款后资产负债率为74.1%，超出三道红线监管要求。

  【商业进入百店时代，双轮驱动越发稳健】截止至2020年底，新城共在全国布局了156座吾悦广场，覆盖了全国118个城市，初步完成了全国化布局。年内新开业吾悦广场38座（含5座托管在营项目），持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座。出租率全面恢复至99.54%，居于行业内第一梯队。2021年商业继续维持发展速度，计划新开吾悦广场30座，实现商业总收入85亿元的目标。

  业绩同比下滑

  2021年继续保守发展

  销售业绩下滑，排名掉出前10，2021年仍将保守发展。根据企业公告数据，2020年新城控股实现销售金额2509.6亿元，同比下降7.3%，勉强完成全年业绩目标，全口径排名也掉出TOP10梯队，下滑至第12名。2021年新城计划推售货值4200亿元，预期销售目标为2600亿元，同比仅增长3.6%，需要61.9%的去化率完成目标。按照企业之前业绩会公布的推货数据估算，2020年全年的去化率在62.7%左右，2021年若能保持这一水准即可顺利完成业绩目标。整体来看，近几年新城控股的销售业绩表现都比较疲软，自2019年达到2700亿之后，持续在这一规模附近徘徊，以守成为主。

  城市能级提升，北京、苏州、天津、常州、温州五城突破百亿。从企业披露的销售城市能级分布来看，相较2019年有所回升，一线、二线城市占比分别上升1.2个百分点和3.4个百分点。一线方面来自于北京上海两城贡献，二线方面主要是长三角区域的苏州、杭州以及南京等城市贡献较多，另外天津单城也突破百亿，三四线方面，温州和大本营常州两城销售突破百亿元。根据企业近年来的投资策略和土储分布来看，预期未来企业销售仍将保持三四线占据主力的趋势，同时二线城市占比有望继续提升。

  长三角仍是主要粮仓，中西部与环渤海占比均为2成，预期中西部占比将持续升高。从企业的销售区域分布来看，长三角仍是企业的核心，全年贡献了企业55.1%的销售业绩，与2019年接近，环渤海区域业绩占比继续提升，达到20.1%，中西部略有下降。但是从企业的新增土储分布来看，自2017年开始企业中西部土储建面均保持在30%以上，所以可以预期中西部区域贡献占比下滑可能为短期扰动，未来仍将有望保持区域贡献第二。

  02投 资

  投资力度恢复至18年水平

  区域回归长三角

  投资已全面恢复，拿地销售比0.50，态度积极。根据企业披露数据，2020年全年新城控股共斩获120幅土地，新增土储总建面4139.4万方，其中60%为综合体地块。新增土储总价1254.7亿元，拿地销售比0.50，明显领先于百强房企平均拿地销售比0.37，与自身2018年水平接近。业绩会上管理层透露未来将维持销售额40%用于拿地的力度，同时还表示从近年开始新城纯住宅开发不会再进入新的城市，而是聚焦现有可深耕城市，做大做强做透。根据总价估算，2020年拿地权益66.1%，与2019年基本持平。以总建面口径计，拿地平均楼板价3031元/平方米，相较2020年有所提升，主要还是土储布局结构引起。

  二线城市拿地占比提升，区域方面向长三角回归。根据企业披露明细，按照总价口径，2020年新增土储中二线城市占比48.6%，近三年来首次超过三四线城市，主要是苏州、杭州、贵阳拿地比较突出。区域布局方面，新城持续坚持“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张”的“1+3”战略布局，新增土地中长三角区域占比回到5成以上，中西部次之。

  03土 储

  总量满足2-3年发展

  中西部和长三角占比均近40%

  土储仍旧充裕，城市能级仍有提升空间。截止2020年底，新城在全国123个城市共拥有1.43亿平方米的总土储建筑面积，相比期初增长15.3%。按照企业的规划，目前的土储总量足够满足企业2-3年的开发运营所需。区域分布方面，按照企业公布口径，中西部建面占比略有领先达到39%，高出长三角区域的38%，环渤海和大湾区分别占比18%和5%。

  04营 利

  地产营收高增毛利率下降

  商业表现卓越

  业绩增长逐步兑现，营业收入同比增长近7成。2020年新城控股实现营业收入1454.8亿元，同比增长69.5%，其中全年房地产业务收入1375.8亿元，相较去年同期增长71.3%，高增长期的业绩开始逐步兑现，地产开发交付收入大幅度增长是推动营收高增长的主要因素。商业物业及出租管理收入54.5亿元，同比取得了34.0%的增长。

  住宅开发利润率连续2年下降、商业管理毛利率高升至70%以上。2020年新城控股实现毛利润341.8亿元，同比上涨22.0%，整体毛利率23.5%，净利率11.3%，均出现明显下滑。不过地产开发和商业管理业务毛利率呈现出相反的走势，其中地产业务毛利率21.7%，相比去年同期大幅度下滑9.2个百分点，商业管理毛利率则同比增长3.2个百分点达到70.8%。盈利能力下降最主要的原因在于部分结转项目为企业之前拿下的高价土地，像南京悦峯的地价房价比已高达0.71，极大地压缩了企业的利润空间，影响业务毛利率。而2020年销售额较高的部分北京、南京项目仍存在地价房价比较高的问题，未来1-2年内将对企业毛利率造成影响，因此企业毛利率仍有回升空间，但是短期内幅度受限。

  05偿 债

  两项指标维持绿档

  剔预资产负债率踩中红线

  现金短债比2.61覆盖无忧，长短债比大幅优化至2.83。截止至2020年底，新城控股共持有现金624.2亿元，相较期初下降2.4%，企业现金短债比2.61，现金覆盖短债无忧，另外企业公布剔除其他货币资金及受限制现金的现金短债比为1.68，可以满足监管要求。长短债比方面也有大幅度优化，较年初大幅上升至2.83，债务结构稳健。

  净负债率维持稳健，剔除预收账款资产负债率超标。截止至2020年底，新城控股净负债率35.6%，虽然相较2019年底上升，但仍处于行业较低水平，剔除预收账款资产负债率75.5%。企业公布净负债率43.65%，远低于三道红线监管要求，公布剔除预收账款后资产负债率74.1%，超出三道红线监管要求，未来仍需着力调整，融资利率6.72%，与2019年持平。

  06商 业

  商业进入百店时代

  双轮驱动越发稳健

  商业进入百店时代，商业租金管理营收毛利率双双提升。截止至2020年底，新城共在全国布局了156座吾悦广场，覆盖了全国118个城市，初步完成了全国化布局。年内新开业吾悦广场38座（含5座托管在营项目），超额完成全年开业30座的目标，持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座。上半年受到疫情冲击，出租率下滑至96.1%，截止至年底已经全面恢复至99.54%，同比继续提升，居于行业内第一梯队。2021年商业继续维持发展速度，计划新开吾悦广场30座，实现商业总收入85亿元，同比增长近50%，一方面疫情影响消退，另一方面近年新开业的吾悦已逐步成熟，租金收入增长，因此就2021的商业收入目标而言，企业完成压力并不大。