[克而瑞]越秀地产：超额完成业绩目标，TOD项目销售跨越式增长

  导 读

  “6+1”拿地模式积极纳储，TOD项目开启全国化布局。

  【目标完成率119.4%，业绩增速行业领先】越秀地产2020年实现合同销售金额957.63亿元，同比增长32.8%，完成率达到119.4%。2021年可售资源1866亿元，按照60%的去化率制定合同销售目标1122亿元，目标增长率为17.16%，业绩表现处于行业领先水平。

  【大湾区投资加码，TOD项目全国化布局】2020年，越秀地产新增投资560万平方米，其中大湾区新增投资379.2万平方米，在大湾区的投资继续加码。截至2020年末，越秀在全国21个城市共布局82个项目，总土地储备总建筑面积约2454万平方米。同时，越秀继续完善并丰富了“6+1”的多元土地获取模式，非公开市场获取地块占比达54.1%。 

  【净负债率47.5%，融资成本保持行业低位】越秀地产2020年实现营收462.3亿元，同比提升20.6%，营收规模持续稳健增长。毛利率25.1%，较2019年降低9.1个百分点，主要是毛利率较高的大湾区项目结算入账占比有显著下降。净负债率47.5%，融资成本4.62%，均继续保持行业低位。

  2020年业绩同比增长32.8%

  2021年业绩目标1122亿元

  2020年越秀地产实现合同销售金额957.63亿元，同比增长32.8%，超额完成全年802亿元的合同销售目标，完成率达到119.4%。实现合同销售面积379.31万平方米，同比增长约9%。在规模房企整体规模增速放缓的趋势下，越秀2020年的业绩增速和目标完成率均处在行业领先水平。2021年越秀地产总可售货值1866亿元，按照60%的去化率计算，合同销售目标约1122亿元，相对于2020年实际完成的合同销售业绩，目标增长率较高达17.2%。

  分区域来看，越秀全年在大湾区实现合同销售金额636.6亿元，占总合同销售规模的66.5%，大湾区业绩占比再上新台阶。广州作为越秀地产的大本营，实现合同销售金额557.9亿元，同比上升52.4%，占比达58.3%。

  基于“1+4”全国战略布局的深化实施，越秀华东地区销售规模也再创新高，实现合同销售金额199.2亿元，同比上升18%，占比达21%。华中地区因受2020年上半年疫情影响，仅实现合同销售金额约人民币68.4亿元，其中长沙实现人民币约28.9亿元。而北方地区与西南地区分布继续保持均衡状态。

  此外，2020年越秀TOD战略深化实施，TOD项目销售跨越式增长。全年实现合同销售约人民币170亿元，同比上升236.6%。其中，品秀星樾实现合同销售75.3亿元、品秀星瀚、品秀星图也均实现逾29亿元的年度销售。

  02投 资

  大湾区投资继续加码

  TOD模式开启全国化布局

  2020年，越秀地产新增投资560万平方米，包括广州、佛山、江门、杭州、苏州、南京、青岛、烟台、济南、重庆和成都在内的22幅土地，权益计算建筑面积约为329万平方米。其中，大湾区新增投资379.15万平方米，占比68%，权益计算建筑面积约223.67万平方米，越秀在大湾区的投资继续加码。

  截至2020年末，越秀地产在全国21个城市共布局82个项目，企业拥有的土地储备总建筑面积约2454万平方米。在大湾区拥有土地储备1353万平方米，约占总土地储备的55.1%，其中仅广州就占到了1143万平方米和总土储的46.6%。从城市能级来看，一线与二线城市占比保持稳定，分别占到总土地储备的48%与44%，三四线城市占别8%。

  从土地获取途径来看，2020年越秀继续完善并丰富了“6+1”的多元土地获取模式，包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍。凭借自身国企背景的优势，在2020年新增投资中越秀通过非公开市场获取的地块占比达54.1%，TOD、“住宅+配建”、国企合作增储模式分别占新增土储的18.5%、25.2%和10.4%，土地成本得到有效控制。

  此外，TOD也是越秀近年来增储的一个重要模式，2020年越秀携手广州地铁与长沙地铁签署合作协议，开启越秀TOD的全国化布局。将TOD模式打造成其持续发展的核心竞争优势，为多元增储以及城市运营提供更多可能。

  截至2020年末，越秀TOD项目总土地储备388.3万平方米，新增TOD项目——广州星汇城与星樾山畔，总建筑面积分别约为70.34万平方米与33.02万平方米，权益交易总代价分别约为人民币31.4亿元与21.9亿元，区位优势明显。

  为了更好地推动TOD模式在全国的开展，越秀已成立了TOD研究院，在项目开发的基础上，从政策、产品、技术等维度进行深入研究，全面优化升级TOD产品线，打造“物业开发+城市运营+产业导入”的复合型TOD城市生态经济圈。由于TOD项目前期投入、开发技术壁垒较高，已成为越秀地产的一大竞争优势。

  03财 务

  净负债率大幅下降

  融资成本保持行业较低水平

  2020年，越秀地产全年实现营收人民币462.3亿元，同比上升20.6%，毛利润116.3亿元。企业公布核心净利润约为人民币40.2亿元，同比上升14.6%。综合来看，营收表现持续稳健增长，营收规模再上新台阶。

  但2020年越秀实现毛利率25.1%，较2019年的34.2%降低9.1个百分点；核心净利率也从9.2%下滑至8.7%。一方面，行业整体的盈利能力水平处于下降趋势；另一方面，主要是越秀2020年毛利率较高的大湾区项目结算入账占比有显著下降，较2019年的74.6%降低23.4个百分点至51.2%。

  截至2020年末，越秀持有现金373.1亿元，较年初上升23.6%，资金流动性较为充足。净负债率为47.5%，较年初大幅下降26.5个百分点。现金短债比1.63，长短期债务比2.73，虽然均略有下降，但依旧维持较为稳定的债务结构。在2020年8月的“三道红线”新规中，越秀全部绿档达标，是中国房地产企业中少数三项指标全部达标的房企之一。

  此外，在融资方面，越秀积极拓展融资渠道，加强资金管理，持续降低融资成本。同时，优化债务年期组合和债务结构，积极探索融资新途径。2020年内，成功发行人民币15亿元公司债，3+2年期利率3.93%。2020年越秀平均借贷成本4.62%，同比下降31个基点，总体处于行业较低水平。