[克而瑞]中国金茂：规模进军TOP15，城市运营贡献44%新增土储

  导 读

  销售规模入围全国15强，回款率再度超过90%。

  【销售规模入围全国15强，回款率再度超过90%】全年销售额2311.0亿元，目标完成率116%，行业排名入围15强。实现销售回款2098亿元，年度现金回款率90.7%，处于行业前列。2020年半数销售额来自华东地区，京沪杭等7城破百亿，其中南京、苏州、上海、杭州、温州5个城市均位于华东。另外北京以257亿、长沙以138亿对企业贡献显著。2021年推货超3600亿元，二级项目仅需去化68%即可完成全年目标，压力不大。

  【拿地力度高于百强平均，44%新增土地来源于城市运营】拿地销售比0.45，高于百强房企平均0.37。新进烟台、太原、石家庄、泰州四市，全国化布局持续完善。截止2021年2月底，总土储建面8267万平方米，其中一级土地开发储备建面2351万平方米，二级土地开发储备建面5915万平，可满足大约3-4年的需求。 

  【年内7个城市运营项目落地，预计2022年60%土储来源城市运营】2020年内新落地7个项目，累计落地27个项目。2021年企业计划再度落地8个城市运营项目，届时城市运营项目将达到35个。2020年城市运营销售贡献率提升7个百分点至21%，预计到2022年，城市运营将贡献60%的新增土地储备，这也意味着销售贡献也将提升。 

  【毛利率20%，20拿地毛利率约23%】2020年中国金茂实现营业收入600.5亿元，同比增长38.5%，毛利率20%。目前3017亿左右的已售未结转部分毛利率在18%左右。考虑到2020年拿地的毛利率在23%左右，叠加高毛利率城市运营项目逐步进入结转周期，未来企业的毛利率维稳可期。计提减值43.7亿元，2020年中国金茂实现净利润62.0亿元，净利率10.3%，归母净利润38.8亿元。整体来看，毛利率和净利率均有不同程度的下滑，但随着金茂降本增效的推进，未来盈利可控。 

  【三大指标全部绿档，融资利率降至4.4%】截止至2020年底，中国金茂现金短债比1.88，净负债率44.7%，剔除预收账款后的资产负债率66.8%，全部满足三道红线绿档要求。且融资利率仅4.42%处于行业领先。

  【双轮两翼平衡发展，物业管理迎来高速增长期】十四五期间，金茂目标在2021实现2500亿地产销售,2022年实现3000亿地产销售，持有面积200万平方米，实现持有物业运营收入50亿元。两翼方面，目前金茂物业并无上市时间表，在管面积接近2000万平方米，随着交付高峰的来临，有望实现每年接近100%的增长。

  销售规模入围全国15强

  回款率再度超过90%

  全年销售额2311.0亿元，目标完成率116%，行业排名提升入围15强。根据企业公告数据，2020年中国金茂实现全口径销售业绩2311亿元，同比增长43.7%，远高于2020年百强房企12.4%的平均增长率。凭借突出的业绩增速，中国金茂行业排名再度提升，迈入全国15强。更值得一提的是，2020年金茂实现销售回款2098亿元，年度现金回款率90.7%，处于行业前列。

  2020年半数销售额来自华东地区，京沪杭等7城破百亿。华东地区经济发展持续向好，居民购买力强，适配金茂高端产品的定位。根据企业披露的销售签约明细，中国金茂2020年有五成销售额来源于华东地区，7个销售过百亿城市中，南京、苏州、上海、杭州、温州5个城市均位于华东。除这5个华东城市外，北京以257亿、长沙以138亿对企业贡献显著。

  2021年金茂计划实现销售金额2500亿元，同比2020年增长8.2%。根据企业发布会数据，2021年金茂将推出一级开发货值119.1亿元，二级开发可售货值3494.9亿元。若一级开发全部出售，二级项目仅需实现68%的去化率即可完成全年目标，根据CRIC估算，2020年金茂二级项目去化率约为73%，因此全年来看业绩目标压力不大。根据企业公布的销售计划指引，2021年华东仍将是企业销售贡献率排名首位的区域，其中上海、南京、苏州3城目标突破百亿，北京仍将是企业销售贡献最高城市，目标销售额达到271亿元，另外企业有城市运营项目布局的武汉和青岛两地2021年目标销售也超过百亿。

  02投 资

  拿地力度高于百强平均

  44%新增土地来源于城市运营

  拿地销售比0.45，高于百强房企平均0.37。根据企业披露，2020年中国金茂新增土储建面1417万平方米，其中新增二级项目59个，计容总面积1150万平方米。二级项目总土地款1030亿元，二级土地平均拿地成本8957元/平方米，相较于2019年的7525元/平方米有所提高，主要是企业加大高能级城市拿地，一二线城市拿地占比从2019年的79%提升至2020年的87%。城市运营项目持续释放，若剔除集团孵化项目，44%的二级新增土储均来自城市运营项目。

  整体来看2020年金茂投资态度积极，拿地销售比0.45，领先于百强房企平均水平的0.37，新进烟台、太原、石家庄、泰州四市，全国化布局持续完善。

  土储总量充裕，可满足近企业3-4年开发所需。截止2021年2月底，中国金茂共布局全国51个城市，总土储建面达8267万平方米。其中一级土地开发储备建面2351万平方米，二级土地开发储备建面5915万平，相较2019年底略有提升，按照企业目前的销售规模和增长速度推算，土地储备充裕，可满足大约3-4年的需求。

  03城市运营

  年内7城市运营项目落地

  22年60%土储或来源城市运营

  年内新落地7个项目，累计落地27个项目。2020年中国金茂有序推进城市运营项目的落地，2020年成功落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城7个项目，新增锁定面积1080万平方米。截止20年底累计落地27个城市运营项目。2021年企业计划再度落地8个城市运营项目，届时城市运营项目将达到35个。

  20年城市运营销售贡献率提升7个百分点至21%，未来该比重将进一步提升。2020年企业销售中，城市运营项目贡献占比达到了21%，相比2019年的14%再度提升。而据企业预计，截止至2022年，城市运营将贡献60%的新增土地储备，这也意味着销售贡献也将提升。

  04营 利

  毛利率20%

  20年拿地毛利率约23%

  下半年结转提速，全年营收增长38.5%。2020年中国金茂实现营业收入600.5亿元，同比增长38.5%，其中物业销售收入543.7亿元，同比上升44.1%。下半年金茂结转明显加快，全年营收增长明显。商业租赁收入方面与2019年基本持平，酒店运营收入受疫情影响较大，目前已逐步回暖，下半年入住率超7成。

  毛利率20%，随着城市运营项目结转有望维稳。2020年中国金茂整体毛利率约为20.2%。管理层透露，目前3017亿左右的已售未结转部分毛利率也在18%左右，因此短期内毛利率将维持这一水平。考虑到2020年拿地的毛利率在23%左右，叠加高毛利率城市运营项目逐步进入结转周期，未来企业的毛利率维稳可期。计提减值43.7亿元，2020年中国金茂实现净利润62.0亿元，净利率10.3%，归母净利润38.8亿元。整体来看，毛利率和净利率均有不同程度的下滑，但随着金茂降本增效的推进，未来盈利可控。

  05偿 债

  三大指标全部绿档

  融资利率降至4.4%

  现金短债比升至1.88，长短债比2.51。截止至2020年底，中国金茂共持有现金520.8亿元，较于初增长超过一倍，短债总额277.7亿元，现金短债比1.88，满足三道红线绿线要求。长短债比方面，截止至2020年底金茂长短债比为2.51，与期初基本持平。

  “三道红线”均绿档达标，融资利率仅4.42%处于行业领先。2020年中国金茂把握融资窗口，发行多笔低息债券，进一步降低了企业整体融资成本。截止至2020年底，金茂的整体融资成本已下降至4.42%，处于行业领先水平。净负债率大幅优化至44.7%，剔除预收账款后的资产负债率略有升高至66.8%，全部满足三道红线绿线要求。

  06多元化

  双轮两翼平衡发展

  物业管理迎来高速增长期

  坚持双轮两翼战略，物业服务每年接近100%增长可期。十四五期间，金茂目标在2021实现2500亿地产销售、2022年实现3000亿地产销售；持有面积200万平方米，实现持有物业运营收入50亿元。两翼方面，2020年中国金茂将两翼内涵升级为科技+服务。其中，金茂物业在管面积接近2000多万方，随着交付高峰的来临，有望实现每年接近100%的增长。另外管理层回复针对物业管理上市这一问题，目前暂无明确时间表。