[克而瑞]旭辉集团：销售保持15%稳定增长，增强盈利是发展重点

  导 读

  销售增速预计稳定在15%左右，融资能力较强，提质增效仍任重道远。

  【未来3-5年稳定15%增速，持续推进城市深耕】2020年旭辉集团累计合同销售金额为人民币2310亿元，同比增长15.2%,随着企业将更多的精力投入到提效降本上，未来3-5年的销售规模增速预计都将保持在15%左右。企业的销售规模持续保持较为稳定增长主要原因在于不断开拓新市场，有销售贡献的城市保持着较快的增长速度，单城市产能则有所降低。2021年目标销售额2650亿元，可售货值4000亿元，预计完成目标的压力不大。

  【多元化拿地占比增至51%，土储权益比例继续提高】2020年旭辉共新增60个项目，总建面为1307万平方米，新增土储总价为915亿元，总货值约2200亿元。企业近两年来一直都在加大多元化拿地力度，2020年通过多元化拿地方式获得的项目货值占比由2019年的33%提升至51%。新增土储建面的权益比例达到了66.8%，2020年底总土储的权益比例继续提升至54.4%。截至2020年底，旭辉共有土地储备5657万平方米，若是算上尚未确权的土地则达到了6818万平方米，货值约为10263亿元，较为充足。 

  【毛利率降至21.7%，企业盈利能力仍需加强】2020年旭辉实现营业收入718亿元，同比增加了27.2%，毛利率则同比降低了3.27个百分点至21.74%，未来随着多元化拿地项目的逐渐结转以及商业租金以及经营性项目收入的增加，企业的毛利率水平有望得到提升。旭辉的归母净利率近几年一直处于逐年降低的态势，企业提质降本的长期战略仍然任重道远。 

  【融资能力较强，资金链较为稳定】2020年底旭辉的净负债率为64%，保持在行业相对较低的水平。现金短债比为2.74，长短期债务比为4.6，平均债务账期为4年，企业的负债结构相当安全，短期的偿债压力不大。剔除预收账款的资产负债率为72.6%，略微超过70%的红线要求。整体来看旭辉的资金链较为稳定，需要注意的是旭辉的外币债占比达到了41%，企业可能需要采用一些金融手段对冲汇率风险。2020年旭辉的平均融资成本相较于2019年降低了0.6个百分点至5.4%，仍然处在较为不错的水准。

  【物管规模快速发展，商业租金未来三年目标突破20亿】旭辉在多元化方面主要涉及物业管理、商业地产、长租公寓、装配式建筑、健康医疗、教育地产等8个领域。在物业管理方面，截至2020年底旭辉永升服务的签约管理面积达到了1.8亿平方米，在管面积超过1.1亿平方米，未来发展值得期待。在商业地产方面，截至2020年底，旭辉在建和运营的商业已经有30个左右，总建面约为237万平米，实现租金收入5.9亿。预计在未来三年实现商业租金50%的年复合增长率，目标在3年后突破20亿元。 

  未来3-5年稳定15%增速

  持续推进城市深耕

  2020年旭辉集团累计合同销售金额为人民币2310亿元，同比增长15.2%,销售增速相对于2019年的32%继续放缓。随着旭辉的销售规模达到2000亿级别，企业将更多的精力投入到提效降本上，未来3-5年的销售规模增速预计都将保持在15%左右。2020年旭辉的合约销售面积为1538.51万平米，同比增长了27.8%；累计销售均价为15015元/平方米，同比下降了近10%，主要是因为企业在销售占比最高的二线城市的销售均价同比降低了13.4%；企业的销售回款率为92%，与2019年持平，继续保持在较高的水准。

  近年来旭辉的销售规模持续保持较为稳定的增长，主要原因是旭辉持续开拓新的市场，有销售贡献的城市保持着较快的增长速度，据统计，2020年旭辉在65个城市有销售贡献，在2019年的基础上继续增加了12个。但是值得注意的是，旭辉2020年的平均单城市产能相较于2019年有所下降，从37.8亿元降至35.5亿元，可能是因为新进入城市较多从而拉低了平均产能.而企业对于重点城市的深耕力度有所提升，销售贡献超百亿的城市达到了6个，相比于2019年增加1个。未来企业仍需继续加强城市深耕力度，同时在新进入的城市站稳脚跟。

  具体到单城市来看，2020年对旭辉销售额贡献最高的城市是杭州，全年的销售额达到了191.4亿元，同比增长了24.6%。值得注意的是，2020年旭辉销售额前5的城市中有4个和2019年相同，分别是杭州、温州、北京以及重庆，这说明企业在这些城市的深耕已经有了不错的效果，因此这些城市可以为企业贡献大量稳定的销售额，可以支持企业在其他城市的扩张。

  2020年旭辉销售区域分布变化不大，长三角、环渤海、中西部以及华南区域的贡献分别为43.8%、22.9%、22.2% 及11.1%，2019年则是48.3%、25.1%、17.9%以及8.7%。同时企业销售的能级分布变化也不大，在三四线城市的销售额占比仅从2019年的25.6%略微增长至27.3%。

  展望2021年，旭辉可售货值约为4000亿元，全年销售目标2650亿元，只要达到66.3%的去化率就可以达到，从企业2020年70%的去化率来看，2021年达成销售目标问题不大。从企业的销售规模增速来看，2021年的目标相比于2020年的销售规模增长了14.7%，与2020年销售增速基本持平。

  多元化拿地占比增至51%

  土储权益比例继续提高

  2020年旭辉在土地市场上依然比较活跃，共新增60个项目，总建面为1307万平方米，同比减少了14%；新增土储总价为915亿元，同比增加了11%，总货值约2200亿元。旭辉在2020年新增土储的平均楼板价由2019年的5425元/平方米提升至7001元/平方米，主要是因为企业在广州、杭州、北京、天津等多个地价较高的城市拿下了多个总建面超过20万平米的大盘，从而提高了拿地成本。在拿地方式上，旭辉近两年来一直都在加大多元化拿地力度，比如一二线联动、收并购、商业勾地等，2020年企业通过多元化拿地方式获得的项目货值占比由2019年的33%提升至51%，预计未来仍将是旭辉拿地的重要方式。

  2020年旭辉的新增土储城市能级分布变化不大，但是区域分布的变化相对较大，企业在环渤海的拿地占比大幅降低了24个百分点，而中西部的拿地占比则相应提高了19个百分点，同时企业在珠三角地区的拿地占比也有提高，尤其是增加了对南宁的投入，加上旭辉2021年1月份宣布和广西房企彰泰集团达成了合作，未来企业有可能加大珠三角区域的开拓力度。整体来看，2020年旭辉的新增土储主要以中西部为主，未来中西部的销售贡献可能会继续提高，在长三角之外成为企业的第二核心区域，从而分散市场风险，让企业的销售能更加稳定地增长。

  旭辉2020年新增土储建面的权益比例达到了66.8%，较2019年继续提高了1.8个百分点。旭辉近两年不断提升拿地的权益比例，因此2020年底企业总土储的权益比例继续提升至54.4%，同比提高了1.9个百分点。项目的权益比例增加有利于企业在销售规模增加的同时更同步地增加总资产和营收规模，有利于外界资本对企业的前景预期。目前旭辉增权益的动作已经出现了成效，未来仍需继续加强。

  截至2020年底，旭辉共有土地储备5657万平方米，若是算上尚未确权的土地则达到了6818万平方米，货值约为10263亿元。从旭辉最近几年的增长来看，企业目前的货值储备可以满足3年左右的开发，较为充足。

  03盈 利

  毛利率降至21.7%

  企业盈利能力仍需加强

  2020年旭辉实现营业收入718亿元，同比增加了27.2%，其中物业销售收入为643亿元，占比达89.6%。企业的毛利润同比增加了10.6%至156亿元，毛利率则同比降低了3.27个百分点至21.74%，若是剔除收购子公司并表之后带来的会计影响，调整后旭辉的毛利率为25.1%，同比降低了4.6个百分点。值得注意的是，由于旭辉从2018年开始加大多元化拿地的力度，更加注重于控制土地成本，未来随着这些项目逐渐结转以及商业租金以及经营性项目收入的增加，企业的毛利率水平有望得到提升。

  旭辉的净利率近年来一直保持在16%以上，而归母净利率则一直处于逐年降低的态势，主要是因为归母净利润对净利润的占比从2016年的89%逐年降至2020年的68%。这种现象的出现，可能是因为旭辉近几年结算的项目中合作项目较多，权益比例较低从而导致归母净利润的减少，未来随着2018年以来获取的权益相对较高的项目逐渐结转，这一现象可能会有所改善。此外，由于旭辉2020年的规模和2019年的龙湖（同为采取财务稳健发展策略的民营房企）较为相似，将他们的主要盈利指标进行对比之后可以发现，旭辉的盈利水平相对而言差距较大，企业目前追求的提质降本的长期战略仍然任重道远。

  04负 债

  融资能力较强

  资金链较为稳定

  2020年底旭辉的持有现金约为511.55亿元，较于期初减少了13.3%；总有息负债为1047.15亿元，同比增加1%；企业的权益则增加了22.7%至836.42亿元，因此企业的净负债率略微降低了1.6个百分点至64%，若是将永续债作为负债计算，则旭辉的净负债率为71%，同比降低了4.3个百分点，企业的净负债率保持在行业相对较低的水平。

  在负债结构方面，2020年底旭辉的现金短债比为2.74，长短期债务比为4.6，平均债务账期为4年，企业的负债结构相当安全，短期的偿债压力不大。但是由于企业2020年剔除预收账款的资产负债率为72.6%，略微超过70%的红线要求，因此三条红线中企业踩线了一条。整体来看旭辉的资金链较为稳定，有利于企业未来的发展。需要注意的是旭辉的外币债占比达到了41%，汇率的波动对于企业的影响相对较大，企业可能需要采用一些金融手段对冲汇率风险。

  2020年旭辉的平均融资成本相较于2019年降低了0.6个百分点至5.4%，仍然处在较为不错的水平。与此同时，旭辉在年内的融资有诸多的突破，发行了融资成本仅为3.8%的3+2年期境内公司债，是企业发行成本最低的债券，同时也发行了企业历史上期限最长利率最低的境外债券，还首次发行了绿色债券，体现了企业较为不错的融资能力。

  05多元化

  物管规模快速发展

  商业租金未来三年目标突破20亿

  旭辉在多元化方面主要涉及物业管理、商业地产、长租公寓、装配式建筑、健康医疗、教育地产等8个领域，其中在2020年较为出彩的主要是物业管理和商业地产两大重点方向。在物业管理方面，2020年6月永升生活服务成为旭辉控股的并表附属公司，并于2021年3月23日宣布将改名为“旭辉永升服务集团”。截至2020年底旭辉永升服务的签约管理面积达到了1.8亿平方米，在管面积超过1.1亿平方米，在保持规模发展的同时也在客户之间树立了良好的口碑，未来发展值得期待。

  在商业地产方面，自从旭辉在2019年将商业提升为核心战略之后，截至2020年底，旭辉在建和运营的商业已经有30个左右，总建面约为237万平米，2020年实现租金收入5.9亿，同比增长2.1%。旭辉商业计划在今后两三年内陆续开业20个项目，每年集团都会拿出不超过净利润10%的资金用于商业项目的发展，预计在未来三年实现商业租金50%的年复合增长率，目标在3年后突破20亿元。