[克而瑞]雅居乐：营收利润增长超三成，多元渠道扩土储

  导 读

  地产与多元业务协同发展。地产板块坚持“2+3+N”的布局策略，超额完成销售目标，多元业务方面营收首次破百亿。

  【超额完成目标，2021年势头强劲】2020年合约销售额1381.9亿元，目标完成率达115.2%。大湾区为销售主力军，长三角和珠三角作为深耕城市群，销售面积占比过半。2021年前两月合约销售累计265.3亿元，同比增长232%，势头强劲，叠加充足可售资源做支撑，实现1500亿元销售目标难度不大。

  【加大合作力度，多元渠道扩土储】2020年雅居乐全年新增40幅土地，新增土储建面836万平方米，总地价357亿元。2020年雅居乐以“拿好地、不拿错地”的态度，在拿地上更为谨慎，全口径拿地销售金额比为0.26。2020年新拓展了贵阳、太原、宝鸡、启东、泰兴和肇庆6个城市。总土储建面为5301万平方米，其中粤港澳大湾区土储占总建面的25.5%。此外，通过产城融合和城市更新锁定预计建筑面积超3400万平方米土地资源。 

  【聚焦大湾区，土地储备充裕】截止2020年12月31日，总土储建面达5301万平方米，权益土地储备达4146万平方米，权益比例为78%。储备量充足，可满足3-5年的销售需求。同时，通过产城融合和城市更新锁定的优质土地资源转化为土储后将形成强劲增长后劲。企业在粤港澳大湾区拥有54个项目，土地储备达1354万平方米，占总建面的25.5%。 

  【营收两位数增长，盈利保持稳健】2020年营业收入为802.5亿元，同比增长率迈入两位数，达33%。毛利润为241.0亿元，同比上升31.3%，净利润和归母净利润分别为122.5亿元和94.8亿元，同比上升 32.7%和26.1%。毛利率为30.0%，净利率和归母净利率分别为15.3%和11.8%，均处于行业较高水平。 

  【债务结构优化，21年力争入“绿档”】截止2020年底，拥有现金同比增长19.5%，同时短期债务同比下降9%，现金短债比升至1.3，长短期债务比进一步升高至1.54。现金短债比和长短债比均呈现上扬趋势，债务结构得到改善，加权平均借贷利率降低0.5个百分点至6.56%。净负债率为61%，大幅下降21.8个百分点，扭转了近几年来净负债率的上行趋势。剔除预收款的资产负债率达72%，相较19年底下降了0.4个百分点，微超阈值。根据企业在业绩会上表述，将于2021年底进入监管认定的“绿档”。

  【多元营收超百亿，雅城集团申请上市】本期多元业务营收达约107亿元，同比增长率为76%，同时多元营收占比增长至13.3%，自2018年以来保持了每年增长3.2个百分点的趋势。目前多元业务主要包括雅生活、雅城、商业、房管、城市更新和环保等板块。2020年，雅城集团申请分拆上市。

  超额完成目标

  21年势头强劲

  连续三年破千亿，20年目标完成率优秀。2020年，雅居乐实现合约预售金额1381.9亿元，同比增长17.1%，至今已连续三年销售额破千亿。相比2019年业绩发布会上提出的1200亿元预售目标，目标完成率达115.2%，在重点监测房企中排名前列。同期实现合约销售面积1025.0万平方米，同比增长15.0%。均价近几年也保持了稳定增长，升至13482元/平方米。

  得益于营销创新，2021年业绩开门红。管理层在业绩发布会上提出的1500亿销售目标，我们认为完成难度不大。一方面，创新调整营销组织体系，放权大区。且在2021年春节期间开展了全国联动的营销活动“来雅居乐，趣中国年”，线上线下相结合的形式收效甚好。前两月合约销售累计265.3亿元，同比增长232%，与疫情前的2019年同期相比，增幅也高达99%；另一方面，2021年供货充足，企业表示全年可售货值约2500亿元，只要实现60%的去化率即可完成全年目标。

  大湾区为销售主力军，深耕城市群销售占比过半。2020年，雅居乐预售贡献来自逾80个城市216个项目。从区域分布来看，华南区域贡献最大，占比总计33.9%，其中大湾区达25.6%。其次是华东区域，销售面积占比虽相比2019年同期下降4.4个百分点，仍达22.8%。海南和云南总销售占比也有所提升，大致恢复到2018年水平，为14.8%。从城市群分布来看，“2+3+N”城市群策略成效明显，珠三角和长三角城市群作为战略深耕城市群，贡献率达55%。

  02投 资

  加大合作力度

  多元渠道扩土储

  新进六城，采取审慎的投资态度。2020年雅居乐全年新增40幅土地，新增土储建面836万平方米，总地价357亿元。同时新增权益土地建面为637万方，权益拿地金额234亿元。相比前两年，2020年雅居乐以“拿好地、不拿错地”的态度，在拿地上更为谨慎，全口径拿地销售金额比为0.26。

  从分布来看，在战略深耕城市群投资力度最大，投资建面占比49.1%，同比增加15个百分点，标准聚焦城市群和机会关注城市群投资额占比分别为34.7%和16.1%，也体现了企业持续推进“2+3+N”城市群的战略布局。从新拓展城市来看，除了在长三角布局外，对其他区域也有一定进展，年内新进入贵阳、太原、宝鸡、启东、泰兴和肇庆6个城市。

  加大合作力度，土地成本下降。2021年，雅居乐加强了和同行的合作，约四分之一的新增土储是通过合作在招拍挂市场上获取，由新增土储建面算得的权益比例由2019年的84%降至76%。这既增加了获取优质土地的机会，也有效降低了土地投资支出，新增土储整体权益楼面地价由2019年的3930元/平米进一步下降至3672元/平米，相比13482元/平方米的销售均价有很大优势。

  多元渠道扩充土储，超半非招拍挂取得。除招拍挂市场外，雅居乐还通过产城融合、收并购、城市更新等方式补充土储，这部分新增土储建面占比过半，达55%。其中，产城融合占33.3%、收并购占17.6%，城市更新转化占4.1%。值得一提的是，当前通过产城融合和城市更新锁定的预计土储建面分别为2400万平方米和1150万平方米，待未来纳入土储后，这部分占比将进一步提升，显然已成为企业重要的拿地手段。

  03土 储

  聚焦大湾区

  土地储备充裕

  土地储备充足，销售有支撑。截止2020年12月31日，雅居乐拥有总建筑面积为5301万平方米的土地储备，同时权益土地储备达4146万平方米，权益比例与年初基本持平，为78%。按照目前企业的去化速度估算，可满足3-5年的销售需求，储备量充足。同时，通过在产城融合和城市更新上的持续发力，预计锁定建筑面积超过3400万平方米的优质土地资源，未来转化为土储后将形成强劲增长后劲。

  重仓珠三角，聚焦大湾区。从城市群分布来看，珠三角和长三角作为重点城市群，土储建面占比分别为30.1%和13.1%。在珠三角范围内，则主要聚焦在粤港澳大湾区。2020年，企业在大湾区拥有54个项目，土地储备达1354万平方米，占总建面的25.5%。从大湾区的城市分布来看，中山市占比最高，达41%，此外广州和惠州占比较高，分别为22%和21%。随着中央政府对推进大湾区建设的具体实施意见及行动计划的加速落地，雅居乐将进一步受惠于该区的发展潜力。

  04盈 利

  营收两位数增长

  盈利保持稳健

  地产主业与多元业务齐头并进，营业收入同比增长33%。2020年，雅居乐营业收入为802.5亿元，同比增长33.2%，对比前几年个位数的增幅，有很大提升。这一方面得益于确认销售均价的上升，物业发展收入达695.5亿元，同比增长28.4%；另一方面则得益于多元化业务的持续发力，其中物业管理板块和环保服务板块的营收同比增速分别达到了120%和52%。

  盈利能力保持稳健，各项指标高于行业平均。2020年雅居乐毛利润为241.0亿元，同比上升31.3%；毛利率为30.0%，与2019年基本持平，属于行业较高水平。同时，净利润和归母净利润分别为122.5亿元和94.8亿元，较去年同期上升 32.7%和26.1%。净利率和归母净利率则分别为15.3%和11.8%，虽同比微降0.1和0.7个百分点，均处于行业较高水平。

  05负 债

  债务结构优化

  21年力争入“绿档”

  债务结构改善，借贷成本降低。截止2020年，雅居乐拥有现金508.7亿元，同比增长19.5%。同时，短期债务同比下降9%至385.7亿元，由此现金短债比由19年的1.0升至1.3。长期债务同比增长9%至592.4亿元，长短期债务比进一步升高至1.54。现金短债比和长短债比均呈现上扬趋势，债务结构得到改善。此外，融资议价能力也得到提升，加权平均借贷利率降低0.5个百分点至6.56%。

  净负债率大幅下降，只踩一条红线。2020年底雅居乐的净负债率为61%，相比于2019年下降了21.8个百分点，扭转了近几年来净负债率的上行趋势。此外，由于永续债规模得到控制，若将这部分作为有息负债，净负债率为95.7%，对比去年大幅下降了35个百分点。然而，剔除预收款的资产负债率达72%，相较19年底只下降了0.4个百分点，微超阈值。根据企业在业绩会上表述，将于2021年底进入监管认定的“绿档”。

  06多元化

  营收超百亿

  雅城集团申请上市

  雅居乐坚持“以地产为主，多元业务协同发展”的模式，本期多元业务营收达约107亿元，首次突破百亿，同比增长率为76%。同时多元营收占比增长至13.3%，自2018年以来保持了每年增长约3个百分点的趋势。目前多元业务主要包括雅生活、雅城、商业、房管、城市更新和环保等板块。

  雅生活在2018年上市后保持了高增速，2020年营收约100亿元，同比增长96%；毛利29.7亿元，同比增长58%。期内完成了对中民物业60%的股权收购，取得了规模的再进阶。截止2020年底，雅生活在管及合约面积（不包括咨询公司及参股公司面积）分别为3.75亿及5.23亿平方米。包含中民物业、咨询顾问及参股公司面积的在管和合约面积则分别突破5亿和7亿平方米。

  雅城申请独立上市，将成为雅居乐旗下第二个上市的多元板块，业务主要聚焦智慧装饰家居和绿色生态景观两大方向。据悉，2020年雅城集团营业额同比增长41%至72亿元。城市更新集团也于2020年成立，业务聚焦粤港澳大湾区，对补充土储和大湾区深耕都有重要作用，于本期末已锁定预计建筑面积1150万平方米，货值近人民币3600亿元。

  除此之外，公司也积极布局其他多元业务。环保方面，作为危废处理国内龙头，全年营收约23亿元，增速高达52%。房管期内新拓展18个项目，累计货值超1100亿元。