[克而瑞]佳兆业：持续巩固湾区优势，净负债率五连降

  导 读

  城市更新模式下，佳兆业湾区优势被放大。净负债率实现五连降，跨入监管认定的“黄档”。

  【超额完成千亿目标，珠三角销售贡献主力军】2020年佳兆业实现权益销售金额1069.0亿元，同比增长21.3%，超额完成千亿目标。2021年目标权益销售额约1300亿元，对比近两年来销售增速，尚在能力范围内，但后续仍要把控推盘供货节奏，加强去化。主要销售贡献仍然来自于珠三角，占比达到了58%，相较2019年微降3个百分点，其中深圳与总销售额贡献占比27%。 

  【拿地积极，巩固大湾区优势】2020年新增土储权益建面565.2万平方米，其中城市更新贡献率达29%。新增土储权益比例约60%，相比2019年下降了17个百分点，表明与其他房企的合作力度加大。整体来看，投资态度较为积极，权益口径拿地销售比高达0.44。拿地权益总价471.1亿元，楼板价8336元/平方米，相比2019年的6609元/平方米有明显提升。一方面是因为企业加大在一线城市的投资力度，另一方面，企业新进香港拿地的平均权益地价高达82337元/平方米，但能为未来销售提供有力支撑。 

  【权益总土储减少，城市更新持续发力】截止2020年底，共拥有总土储建面2875万平方米，相较期初上升7.3%。土储权益比为67%，同比下滑9个百分点，由此权益土储建面约1926万平方米，同比减少5.4个百分点。可以满足大约2年的需求，未来应当保持一定的纳储力度。截止2020年底未纳入土储的城市更新项目储备累计已达201个，占地面积超过5000万平方米，预计最终可以转化约1.08亿平方米的建筑面积。 

  【营收稳步增长，利润增幅更高】2020年实现营收557.7亿元，同比增长16.1%，其中房地产业务收入511.9亿元，同比上升约17%。毛利润为159.1亿元，同比增长15%，整体毛利率约为28.5%，同比微降但属行业较高水平。同时，净利润和归母净利润分别为52.8亿元和54.5亿元，较去年同期上升26.8%和18.6%。净利率和归母净利率则分别为9.5%和9.8%，同比基本持平。 

  【债务结构优化，净负债率五连降】截止至2020年底流动现金较期初增长了29.8%。同时，短债总额同比下降27.7%，由此现金短债比由2019年的上升至1.99，短期内无偿债压力。长短债比为4.27，债务结构得以优化。整体综合融资成本下降0.1百分点至8.7%。净负债率为99.4%，相比于2019年大幅下降了47.5个百分点，实现了五连降，低于三道红线100%的阈值。剔除预收款的资产负债率达70.3%，虽相较19年底下降了5.7个百分点，但仍微超阈值。2020年实现由橙转黄，根据企业在业绩会上表述，将于2021年实现三条红线全部达标。

  超额完成千亿目标

  珠三角销售贡献主力军

  全年权益金额增速达21%，超额完成千亿目标。2020年，佳兆业实现权益销售金额1069.0亿元，同比增长21.3%，近几年增速稳定，超额完成千亿目标。同时，权益销售面积为616.5万平方米，同比增长32.8%，权益销售均价则同比下降8.7%至17340元/平方米。

  根据业绩会披露，佳兆业2021年可售货值达1912亿元，目标去化率60%-65%，由此目标权益销售额约1300亿元，同比增速要达到21%。对比近两年来销售增速，尚在能力范围内，但后续仍要把控推盘供货节奏，加强去化。

  珠三角为核心，三大外拓区域分布均衡。2020年佳兆业的主要销售贡献仍然来自于珠三角，占比为58%，相较2019年微降3个百分点，其中深圳销售贡献占比27%。长三角区域占比较2019年上升8个百分点至17%，成为全年贡献第二大区域。整体来看，佳兆业呈现以珠三角为核心的“1+3”战略布局，并且三大区域之间业绩虽有起伏，贡献比较均衡。

  02投 资

  拿地积极

  城市更新贡献约三成新增土储

  合作力度加大，拿地积极。根据企业披露明细计算，2020年佳兆业通过招拍挂、收并购以及城市更新等多元化渠道共新增47幅土地，新增土储全口径建面921.2万方,拿地金额792.4亿元。权益建面565.2万平方米，其中城市更新贡献率相比2019年增长7个百分点达29%。此外，按企业公布的新增土储明细算得权益比例约60%，相比2019年的78%下降了17个百分点，表明与其他房企的合作力度加大。整体来看，佳兆业投资态度较为积极，权益口径拿地销售比达0.44。

  首进香港获4幅地块，看好未来业绩贡献。2020年佳兆业拿地权益总价471.1亿元，新增土储平均权益楼板价8336元/平方米，相比2019年的6609元/平方米有明显提升。一方面是因为企业加大在一线城市的投资力度，北上广深共获得11幅地块，地价11226元/平方米；另一方面，企业新进香港拿地，投资约71亿元拿下4个项目，这部分土地平均权益地价高达82337元/平方米。但据企业介绍，香港项目的预估货值达265.7亿元，能为未来销售提供有力支撑。其中，长沙湾项目已于2020年12月开盘，开盘去化率七成，其余项目也预计在2022、2023年入市。

  持续巩固湾区优势，提升城市能级。从区域分布来看，佳兆业始终坚持深耕大湾区及湾区外延城市的布局策略，2020年珠三角区域新增权益建面占整体比重达62%，高于去年近10个百分点，且大湾区外仅在揭阳拿地。中西部区域权益面积占比次之，达到了31%，与2019年持平。长三角及环渤海两地的纳储力度较小。从城市能级来看，加大了在一线城市的投资力度，新增权益建面在一线城市的占比为25.3%，同比增长了8个百分点。值得一提的是，投资的一线城市主要是大湾区的广州和深圳，权益建面占总新增24.4%。若计入香港4幅土地，这部分占比更高。同时二线城市下降7个百分位至24.5%，三四线城市占比则与2019年持平。

  03土 储

  权益总土储减少

  城市更新持续发力

  权益总建面有所下滑，需保证纳储力度。截止2020年12月31日，佳兆业共拥有总土储建面2875万平方米，相较期初上升7.3%。土储权益比为67%，相比2019年的76%有了明显的下滑，由此权益土储建面约1926万平方米，同比减少5.4个百分点。若按照企业2019年全年权益销售面积617平方米和每年近30%的增速计算，可以满足大约2年的需求，未来应当保持一定的纳储力度。

  城市更新储备超1亿万平方米，持续为销售提供动力。截止2020年底，佳兆业土储资源货值约6700亿元，其中城市更新转化占比约为38%。此外，未纳入土储的城市更新项目储备累计已达201个，占地面积超过5000万平方米，预计最终可以转化约1.08亿平方米的建筑面积。经验逐渐丰富，叠加政策利好，近几年城市更新项目的转化加快，2017年以来共转化23个城市更新项目，建面逾400万方，其中2020年转化9个项目接近193万方，同比增长145%，预计此后会保持较高的转化节奏。在城市更新项目的布局方面，仍以大湾区为主，可售建面占比高达99%，主要集中在深圳、广州两个城市，占比分别为43%和28%，仍在积极寻求异地复制的机会。

  04盈 利

  营收稳步增长

  利润增幅更高

  营业收入稳步增长，地产营收增长17%。2020年佳兆业实现营业收入557.7亿元，同比增长16.1%，其中房地产业务收入511.9亿元，同比上升约17%，均取得稳步增长。多元业务中，物管和健康业务表现亮眼，营收分别为13.5亿元和4.9亿元，同比增幅分别达到48%和120%。不过企业的酒店及餐饮业务，戏院，百货店及文化中心业务和水路客货运业务均收到不同程度的疫情影响，出现了收入的下滑。

  利润增幅大于营收增幅，盈利水平保持稳健。2020年佳兆业毛利润为159.1亿元，同比增长15%，整体毛利率约为28.5%，相较于2019年同期下降0.3个百分点，但属行业较高水平。同时，净利润和归母净利润分别为52.8亿元和54.5亿元，较去年同期上升 26.8%和18.6%。净利率和归母净利率则分别为9.5%和9.8%，同比上升0.8和0.2个百分点，基本持平。

  05负 债

  债务结构优化

  净负债率五连降

  短期无偿债压力，债务结构优化。截止至2020年12月31日，佳兆业共持有流动现金459.1亿元，较于期初增长了29.8%。同时，短债总额同比下降27.7%至230.7亿元，由此现金短债比由2019年的1.11上升至1.99，现金可以覆盖短债，短期内无偿债压力。长短债比方面，境内2年以上债务总额同比增长24%，此外还发行了15亿美元2025年到期的票据。所以整体债务结构得以优化，截止至2020年底佳兆业长短债比为4.27。

  融资利率微降至8.7%，净负债率大幅下降，实现由橙转黄。由于境内融资成本较上年末下降60个BP至7.4%，境外上半年新增借款的综合成本较去年下降202个BP至9.1%，2020年佳兆业整体综合融资成本下降0.1百分点至8.7%，管理层表示希望在2021年再下降一个百分点至7.7%。2020年底佳兆业的净负债率为99.4%，相比于2019年大幅下降了47.5个百分点，实现了五连降，低于三道红线100%的阈值。剔除预收款的资产负债率达70.3%，虽相较19年底下降了5.7个百分点，但仍微超阈值。2020年实现由橙转黄，根据企业在业绩会上表述，将于2021年底进入监管认定的“绿档”。