[克而瑞]合景泰富：成功进阶千亿阵营，未来将围绕深耕寻求突破

  导 读

  2020年，合景泰富全年预售金额约1036.1亿元，同比增长20.3%，进阶千亿阵营。

  【预售金额破千亿，2021年目标增长20%】2020年，合景泰富全年预售金额约1036.1亿元，同比增长20.3%，顺利达成1033亿元销售目标，进阶千亿阵营。其中，粤港澳大湾区和长三角区域的业绩贡献率最高，均为36%，这两大区域市场仍大有机会，未来需继续发挥深耕优势。展望2021年，合景泰富目标销售1240亿元，保持稳健的增长态势，在2021年预计2050亿的货值保障下，目标实现概率较大。 

  【投资表现谨慎，总土地储备达2442万平方米】2020年，合景泰富保持审慎的投资态度，全年新增投资建面约332万平方米，总土地成本为236亿元，拿地销售（金额）比为0.23，2019年为0.32。截至2020年末，合景泰富土地储备总建筑面积为2442万平方米，主要布局在粤港澳大湾区、长三角区域和中西部地区。未来，合景泰富仍要围绕粤港澳大湾区和长三角两大区域寻求拖，继续巩固在土地储备上的优势。 

  【营收与毛利齐增，利润率保持在行业高位】报告期内，合景泰富总营收297.42亿元，同比增长24.2%；实现毛利润93.6亿元，同比增长25.7%，净利润为69.0亿元；毛利率由2019年31.1%升至31.5%，净利率为23.2%，仍保持在行业高水平。净利润与净利率同比有所下降，其主要原因在于投资物业公允价值收益净额的减少，给企业盈利带来波动性，房企需做好相关的平衡性措施。 

  【融资成本降至6.2%，财务结构持续优化】合景泰富的融资成本继续保持优势，2020年为6.2%，较2018、2019年继续下降0.2个百分点。根据“三条红线”管控，截至2020年末，合景泰富的现金短债比约为1.8，超过1倍；净负债率为61.7%，处在低位区；而扣除预收账款的资产负债率为75.1%，较中期下降2.6个百分点。作为黄色档房企，未来合景泰富仍需继续优化该指标，同时要利用好现有的融资空间，保证企业稳定向好发展。 

  【持续挖掘商业价值，加快数字化转型提升经营管理水平】目前，合景泰富已开业商业项目共37个，其中商场9个，写字楼8个，酒店20个，持续带来稳定的现金流入和利润支撑，且与地产业务形成双轮驱动，助力企业穿越经济周期。战略上，加快数字化转型，提升经营管理水平作为企业的重中之重，尤其是2020年6月完成了SAP系统的全面搭建，标志着企业迈向了数字化的全新阶段。SAP系统不仅搭建了本集团财务共享平台，优化了企业资金管理方式，还实现了全景项目管控，从而有效提升营销水平，助力企业运营、规模提升和多元业务协同发展。

  01销 售

  预售金额破千亿

  2021年目标继续增长20%

  2020年，合景泰富全年预售金额约1036.1亿元，同比增长20.3%；预售面积约611万平方米，同比增长24.1%。尽管销售额增速较2019年有所放缓，但仍居行业较高位，同时也顺利达成1033亿元销售目标，进阶千亿阵营。尤其是下半年，随着市场恢复，合景泰富积极推货、加快去化成效显著，全年约65%的业绩集中在下半年，保证了全年业绩突破。

  从预售金额分布结构来看，长三角区域和粤港澳大湾区贡献率最高，均为36%，合计占比超过7成。这两个区域市场空间大、红利多，外部环境整体利好合景泰富的业绩增长。另外，从城市能级来看，合景泰富88%的业绩来自一二线城市。

  2021年，合景泰富目标销售1240亿元，同比增长20%。整体来看，目标实现概率较大，主要基于以下两点判断：

  一方面，从历年来看，合景泰富的目标制定都较为稳健，完成情况都较好，20%的目标增长率符合企业稳健的发展节奏。

  另一方面，从货值准备及分布来看，2021年合景泰富的总可售货值为2050亿元，其中57%位于粤港澳大湾区，26%位于长三角区域，且九成货值主要布局在一二线城市，市场去化预期向好。全年只要达成60%的去化率即可完成目标，整体压力不大。

  02投 资

  投资表现审慎稳健

  新增土地权益增至82%

  2020年，合景泰富投资表现谨慎，全年通过招拍挂、合作开发、产业勾地等多种模式共计获取21幅地，在广州、杭州、苏州、成都等重点一二线城市均有补仓，尤其是以产业引入形式在嘉兴、盐城获取的优质地块成本都较低。全年合计新增建面约332万平方米，总土地成本为236亿元，拿地销售（金额）比为0.23，2019年为0.32，无论是投资规模还是投资力度都有所放缓。

  值得注意的是，尽管行业合作开发态势愈演愈烈，但合景泰富在投资中仍保证了较高的权益，新增土地权益比从2019年66%增至82%，新增土地并表比例也达到93%，利好于业绩质量的提升。

  截至报告期末，合景泰富共拥有175个项目，分布于41座城市，土地储备权益建筑面积约1663万平方米，总建筑面积约2442万平方米，总可售货值约5300亿元，可为销售规模持续增长提供货值保障。

  从布局结构来看，合景泰富土地储备集中在港澳大湾区、长三角区域、中西部地区，总建面占比分别达到39%、19%、29%，另外还有13%分布于环渤海地区。整体来说，合景泰富战略布局以粤港澳大湾区、长三角区域为主，未来也将围绕于这两大区域寻求突破，在土储上不断巩固深耕优势。至于其他区域，则会选择性进入，尤其是中西部成都、重庆、南宁等城市布局比例会增强。

  另外，旧改项目也在不断增厚合景泰富的储备资产，为企业补充供货资源。目前，合景泰富已在广州、佛山、深圳、东莞持续推进34个城市更新项目。另外，在政策支持背景下，企业也在加速转化供货，由于旧村改造的成本偏低，项目毛利率比常规招拍挂高。且随着旧改项目的不断转化，未来可能会产生叠加效应，销售与供货效应成倍增长，为企业带来可观的收益。

  
  03盈 利

  营收与毛利齐增

  利润率保持在行业高位

  报告期内，合景泰富总营收297.42亿元，同比增长24.2%，按权益合并收入468.14亿元，较2019年增加20.2%，与销售业绩增速基本同步。实现毛利润93.6亿元，同比增长25.7%；而净利润同比下降31.4%至69.0亿元。利润率方面，毛利率达到31.5%，较2019年31.1%有所提升；净利率下降至23.2%，保持在行业高水平。

  其中，净利润与净利率有所下降的主要原因在于投资物业公允价值收益净额的减少，可能是受到疫情冲击。投资物业一般盈利能力较强，利好于企业收益的实现，但可能会带来一定波动性，房企需做好相关的平衡性措施。

  04偿 债

  融资成本降至6.2%

  财务结构持续优化

  财务方面，合景泰富在融资上一直保持较强的优势，一方面，融资成本较低，2020年融资成本为6.2%，较2018、2019年继续下降0.2个百分点；另一方面，融资渠道多元化，不仅银行授信充足，与四大行及主要商业银行保持良好合作关系，同时也积极拓展境外融资渠道，2020年共发行3笔美元债，共计9亿美元。

  截至2020年末，合景泰富包括银行及其他贷款、优先票据、境内公司债在内的总有息负债达778.6亿元，其中一年内到期占比32.4%；持有现金445.8亿元，较2019年末减少21.4%。依此计算，现金短债比约为1.8，超过1倍，表现出较好的资金流动性。净负债率为61.7%，较2019年末75.4%显著降低13.7个百分点；扣除预收账款的资产负债率为75.1%，较2020年中期下降2.6个百分点。根据“三条红线”管控，合景泰富仅踩一条红线，作为黄色档房企，未来合景泰富仍需继续优化该指标，同时要利用好现有的融资空间，保证企业稳定向好发展。

  05战 略

  持续挖掘商业价值

  加快数字化转型提升经营管理水平

  2020年，合景泰富不断挖掘城市商业潜力，创造长效商业价值，目前已开业商业项目共37个，其中商场9个，写字楼8个，酒店20个，且均位于一二线城市核心地段及新经济区，持续带来稳定的现金流入和利润支撑，与地产业务形成双轮驱动，助力企业穿越经济周期。尽管2020年已进入运营期的商业在疫情冲击下面临了较大的压力，但租金收入仍维持了同比正增长。

  商业方面，已开业9个商场，别位于广州、北京、上海、成都、苏州和佛山，2020年出租率达91%，经营利润率为43%。另外，全国筹备期项目共26个，其中今年计划开业6个。未来，合景泰富商业在推进在线线下融合数字化运营提供新方式的同时，还将持续在一二线城市构建更多场所，与更多城市产生连接，共生共发展，创造稳定、持续的租金收入。

  写字楼方面，目前已开业运营8座写字楼，由于布局在一线及强二线城市中央商务区，租户主要为知名银行及跨国集团，租户结构优质稳定，疫情期间出租率保持在稳定高水平，2020年全年整体出租率为90%。未来几年，仍有更多写字楼将陆续开业，助力企业租金收入快速稳定增长。

  酒店方面，旗下已开业20个酒店，包括与国际酒管集团合作，及运营自有品牌酒店，其中木莲庄酒店集团已经在全国7个一、二线城市布局，累计已开业15家酒店。后疫情时代，木莲庄酒店将继续在全国主要一二线城市布局，在满足商务旅居者的出行需求和入住体验，同时，酒店集团也将实现数字化转型，重轻结合，预期五年内成独具自身特色的酒店生态产业链。

  战略上，加快数字化转型，提升经营管理水平作为企业的重中之重。一方面，合景泰富搭建以大运营、大服务、大资管为支撑的数字化平台，实现资源共享，提升服务体验。另一方面，合景泰富与IBM合作，于2020年6月完成了SAP系统的全面搭建，成功落地了一个覆盖集团各模块、全流程和全业态的智慧企业平台，实现了数字科技创新及生态构造，标志着企业迈向了数字化的全新阶段。

  SAP系统不仅搭建了本集团财务共享平台，优化了企业资金管理方式，还实现了全景项目管控，从而有效提升营销水平，助力企业运营、规模提升和多元业务协同发展。

  此外，2020年，“一合”APP也完成了全面升级，从单一的在线会员服务平台，发展为跨生态的会员服务平台，成为本集团生态会员流量聚合入口，推进多个业态在线服务及融合，让会员透过一个APP即可享用企业各业态在线应用，为用户持续提供优质丰富的服务。