[克而瑞]大发地产：销售逆势增长44.3%，绿档房企优势突出

  导 读

  在行业增速持续放缓叠加疫情冲击的背景下，大发地产增势强劲，业绩增速与目标完成率都居行业前列。

  【业绩增速与目标完成率均居行业前列】2020年，大发实现合同销售金额约303.2亿元，同比增长约44.3%，销售目标完成率达126%，业绩增速与目标完成率均居行业前列。其中，长三角地区业绩贡献率达88.3%。在行业增速持续放缓叠加疫情冲击背景下，大发增势强劲，2017-2020年间的销售金额平均复合增长率达94.5%。这主要受益于上市后融资效应增强、长三角区域的深耕发展战略以及合作开发模式成效显著。 

  【投资集中在长三角地区与成渝都市圈】面对市场不确定性积聚，大发保持了较为稳健的投资节奏，全年获取22个项目，共计新增建面278.6万平方米，主要集中在长三角地区以及成渝都市圈，平均地价为5753元/平方米，高于2019年5349元/平方米。截至报告期末，大发土地储备总建筑面积约670万平方米。随着拿地价格的走高，大发已经转为以合作开发模式为主，但同时面临项目权益被稀释，因此未来如何提高增长质量是大发将要面临的一项挑战。大发表示不会过分牺牲权益比重，会从财务、规模、风险等多方面取得一个平衡。 

  【营业收入稳步增长 项目权益有所下降】报告期内，在交付规模增加的情况下，实现毛利19.2亿元、净利7.2亿元，分别同比增长13.0%、19.1%。而由于项目股权减少，归母净利润降至3.4亿元。2020年毛利率、净利率有些许下滑，其中，毛利率下降2.1个百分点至20.9%，净利率则由8.1%降至7.8%。 

  【未踩红线，净负债率持续优化至61.2%】资本运营方面，自上市以来，大发不仅积极拓展融资渠道，而且在加快周转的同时，注重资本结构的优化。截至2020年末，现金短债比为1.4倍，净负债率由2019年末77.8%下降至61.2%，另外扣除预收账款的资产负债率为68.6%，资本结构表现稳健。在“三条红线”管控下，作为绿档房企，这在未来发展有利于形成自身的竞争优势。

  【多维度发力提升管控效率】2020年，大发积极顺应市场趋势，不断改进和完善产品服务、组织架构、营销平台等，深入关注客户的现实和潜在需求。一是，继续优化大运营管控体系，提升运营效率、保证经营业绩目标落地；二是，创新璞悦、熙悦、融悦、铭悦四大产品线，提升产品品质与品牌辨识度；三是，全面升级组织架构，设立“总部-区域-项目”2.5级扁平化管治架构；另外，为顺应数字化和创新营销的大趋势，大发积极整合各方资源，实现在线线下渠道全覆盖，搭建了“YUE+看房”智慧销售平台。

  
  01销 售

  合作开发模式成效显著

  业绩逆势增长44.3%

  2020年，大发实现合同销售金额约303.2亿元，同比增长约44.3%，远高于全年15%的目标增长率；全年合同销售面积约204.5万平方米，同比增长约31.8%；平均销售价格为14826元/平方米。

  在行业增速持续放缓叠加疫情冲击的背景下，大发增势强劲，业绩增速与目标完成率都居行业前列。自上市以来，大发保持了高速增长态势，2017-2020年合同销售金额平均复合增长率达94.5%，展现出良好的成长力，主要原因可归结为以下三点：一是，得益于上市后在资本市场具备了一定融资优势，加速了扩张进程；二是，专注于深耕长三角地区，巨大的市场空间为业绩增长提供支持；三是，受益于合作开发模式，大发已先后与上坤、金科、港龙、东原、领地等房企达成战略合作协议，借力发力效果显著。

  长三角地区作为业绩的主要来源，2020年销售额总计达267.7亿元，较2019年增加36.5%，占到全年总销售业绩的88.3%。其中，有8个城市销售额过十亿元，分别为温州、宁波、合肥、常州、无锡、徐州、杭州、金华，温州作为长三角地区的主力城市，销售贡献最高，达81亿元。而长三角以外地区的总销售额贡献率由2019年6.7%升至11.7%，特别是中西部市场的外拓对业绩结构起到明显优化作用，西宁、郑州的业绩贡献尚佳。

  2021年，大发在业绩目标制定上表现谨慎，全年合同销售目标定在360亿元，目标增长18.7%，全年计划新增供货货值约520亿元，总可售货值达650亿元，主要集中在长三角地区，占比达八成。其中，二三季度供货较多。按此计算，全年去化率须达到55%，总体来说销售压力并不大，并且从今年1、2月销售表现来看，大发的业绩继续向好，全年顺利完成目标可期。

  02投 资

  明确了「1+1+X」布局体系

  拿地成本走高

  2020年，面对市场不确定性积聚，大发保持了较为稳健的投资节奏。在「1+1+X」（即深耕长三角地区核心区域、辐射成渝都市圈、并持续关注其他具高发展潜力的重点城市）的布局体系下，全年获取22个项目，共计新增建面278.6万平方米，总权益地价58亿元，平均楼面地价为5753元/平方米，高于2019年5349元/平方米。

  投资主要集中在长三角地区以及成渝都市圈，未来市场前景可观。但随着拿地价格的走高，大发已经转为以合作开发模式为主。合作开发模式的优势在于可以以更低的成本撬动更大的规模，但是企业也面临权益的稀释，因此未来如何提高增长质量是大发将要面临的一项挑战。

  截至报告期末，大发土地储备总建筑面积约670万平方米，分布在30座城市，平均地价约为人民币4960元/平方米。而在地价上升的趋势下，未来项目的盈利或面临较大的挑战，大发需继续提升企业内部经营管理效益。

  03盈 利

  营业收入稳步增长

  项目权益有所下降

  2020年全年，大发总营收91.9亿元，同比增长24.2%，尽管增速不比销售规模，但得益于下半年交付进度的加快，仍顺利完成了20%的预期增长率。年内实现毛利19.2亿元、净利7.2亿元，分别同比增长13.0%、19.1%。而由于项目股权减少，归母净利润降至3.4亿元。2020年毛利率、净利率有些许下滑，其中，毛利率下降2.1个百分点至20.9%，净利率则由8.1%降至7.8%，大发应持续提升盈利能力。

  整体来看，在交付规模增加的情况下，大发的毛利、净利均保持了增长，但合作开发稀释权益的影响也显著体现出来，影响了归母利润的实现。此外，大发的利润率承压明显，在盈利水平下行的行业整体趋势下，未来还是要从提升内生力方面来增加效益。

  04偿 债

  未踩红线

   净负债率持续优化至61.2%

  资本运营方面，自上市以来，大发不仅积极拓展融资渠道，而且在加快周转的同时，注重资本结构的优化。2020年，大发共计发行5.6亿美元优先票据，并在年内主动赎回共计1.2亿美元优先票据，充分显示公司积极优化债务结构的能力和决心，但整体融资成本还是偏高。同时，大发也与多家大中型银行以及金融机构保持了良好关系，有利于未来的资金融通。

  截至2020年末，大发持有现金（包括受限制现金及已质押存款）72.8亿元，总有息负债为126.5亿元，其中一年内到期的短期债务达75.4亿元，现金短债比为1.4倍，保持了良好的流动性；净负债率由2019年末77.8%下降至61.2%；另外，根据三条红线，除了现金短债比、净负债率，扣除预收账款的资产负债率为68.6%。整体来看，大发未踩线，财务结构具备稳健性，这也为未来争取了较大的融资空间，有利于企业在资金面收紧的行业背景下打造自身的优势。

  05战 略

  全面升级组织架构、优化管控体系

  多维度发力提升管控效率

  2020年，是大发战略、服务全力加速的一年，在秉承“为生活而创造”品牌理念的同时，积极顺应市场趋势，不断改进和完善产品服务、组织架构、营销平台等，深入关注客户的现实和潜在需求。具体体现如下：

  一是，持续优化大运营管控体系。进一步坚持“有贡献、有利润”的现金流，坚持“高效率、高品质”的原则，以“稳健经营”为核心，落实“四个一体化”策略（即投融运销一体化；回融支一体化；设计工程客服物业一体化；提价值、降成本、控费效一体化），持续提升运营效率、保证经营业绩目标落地。

  二是，创新升级匠造24悦爱社区。创新四大产品线，包括璞悦、熙悦、融悦、铭悦系列产品，打造“中国式悦生活，提升产品品质与品牌辨识度。

  三是，全面升级组织架构。2020年大发设立“总部-区域-项目”2.5级扁平化管治架构，并设立环沪、苏皖、浙江、西部区域公司，在提高组织效率、强化区域能力、优化团队配置、实现标准化管理都取得了良好成效。

  另外，为顺应数字化和创新营销的大趋势，为客户提供更便捷的服务，大发积极整合各方资源，实现在线线下渠道全覆盖，建立并发布了案场标准化服务体系，还搭建了“YUE+看房”智慧销售平台。