[克而瑞]时代中国：业绩跻身千亿，库存重压难解

  导 读

  2020年，时代中国销售目标完成率122%，成功突破千亿，销售仍然倚重广东。

  【首次跻身千亿，销售仍然倚重广东】2020年时代中国实现销售金额1003.8亿元，同比增长28.1%，2021年企业提出了1100亿元的销售目标，相较2020年增长9.6%。销售仍倚重广东一省，广佛两城占比达到了52.1%。长沙和成都两市的销售占比分别达到了9.7%和3.6%，相较2019年均有明显提升。 

  【投资力度同比下降，城市更新贡献6成新增土地】2020年时代中国新增土储总建面359.9万方，新增权益土储总建面为223.8万方，权益比例62.2%。以新增土储总建面与合同签约建面的比值计算，2020年该比例为仅0.53，远低于2019年的1.42，拿地力度同比收缩明显。2020年企业成功转化了8个城市更新项目，其中5个项目成功转为土储，总建筑面积约220万平方米，占2020年全年新增土储的61%。 

  【总土储可满足2-3年发展需求，广东一省占据9成】截止至2020年底，时代中国共拥有约为2158.6万平方米的土地储备，相比2019年末下降6.2%，主要是由于企业拿地力度缩减导致。按照企业目前的销售去化速度推算，可以满足企业2-3年去化需求。区域布局上仍然比较单一，9成土储位于广东一省。 

  【地产收入下降，城市更新营收增长1.5倍】2020年时代中国实现营业收入385.8亿元，其中房地产业务收入326.7亿元，同比下滑16.4%，城市更新业务实现收入54.5亿元，同比大增151.5%。整体毛利率28.8%，净利率13.9%，两项指标与去年同期基本持平。物业开发及租赁业务毛利率21.9%。 

  【两项指标维持绿档，资产负债率踩中红线】截止至2020年底，时代中国现金短债比为2.10，长短债比为2.40，净负债率为66%，处于绿档，不过剔除预收账款资产负债率升高，到2020年底已达到79%，超出阈值。 

  【压力加剧，滞销车位及配套面积增长50%】已竣工库存面积持续增长，尤其是车位及配套库存本身压力就比较大，却还在逐年走高。2019年年报披露已竣工库存占比已经达到19.0%，而根据2020年业绩公告披露的总土储用途明细估算可能会更高。

  首次跻身千亿

  销售仍然倚重广东

  销售目标完成率122%，成功突破千亿。根据企业公告数据，2020年时代中国实现销售金额1003.8亿元，同比增长28.1%，业绩增速与2019年基本持平，表现好于百强房企平均的12.4%。近几年时代中国销售业绩保持着稳健的增速。不过随着企业体量的增长，增速下滑也是预期之中，2021年企业提出了1100亿元的销售目标，相较2020年增长9.6%。

  外拓效果开始显现，但整体仍十分倚重广东一省。从企业披露的销售金额城市分布来看，2020年，时代中国的销售共来自于14个城市的196个项目，其中河源、汕尾两市首次有销售贡献，广佛两城仍是核心，占比达到了52.1%。不过值得关注的是，长沙和成都两市的销售占比分别达到了9.7%和3.6%，相较2019年均有明显提升。自2016年开始时代中国首次走出广东省进驻长沙，之后在2018年进驻成都，2019年新进杭州、武汉两市，目前外拓效果有所显现。不过近9成销售仍然集中于广东一市，且按照业绩会上管理层透露的消息，未来两到三年仍将维持这一比例。

  02投 资

  投资力度同比下降

  城市更新贡献6成新增土地

  投资力度同比收缩，新增土储建面6成来自城市更新。根据企业披露，2020年时代中国共新增16幅土地，预计新增土储总建面359.9万方，新增权益土储总建面为223.8万方，权益比例62.2%，相比2019年再度下降2.7个百分点。以新增土储总建面与合同签约建面的比值计算，2020年该比例为仅0.53，远低于2019年的1.42，拿地力度同比收缩明显。

  不过值得关注的是，2020年企业成功转化了8个城市更新项目，其中5个项目成功转为土储，总建筑面积约220万平方米，占2020年全年新增土储的61%。虽然同比2019年有所下滑，但是220万方的体量仍旧比较可观，并且根据管理层的预期，之后会有更多的旧村改造项目开始转化，对企业的土储起到贡献。

  另外截止至2020年底，时代中国已经拥有160个城市更新项目，潜在总建面约5337.3万平方米，按照企业的估算，总潜在货值可达1.4万亿元，未来6-7年之内将有1.2万亿货值转到企业土储之中。

  03土 储

  广东一省占据9成土储

  可满足2-3年发展需求

  总土储较期初下滑，广东省土储占比9成。截止至2020年底，时代中国共拥有约为2158.6万平方米的土地储备，相比2019年末下降6.2%，主要是由于企业拿地力度缩减导致。按照企业目前的销售去化速度推算，可以满足企业2-3年去化需求。区域布局上仍然比较单一，9成土储位于广东一省，且管理层透露未来将维持80%资源投向大湾区的布局策略，因此短期之内企业土储格局难有较大变化。

  04盈 利

  地产收入下降

  城市更新营收增长1.5倍

  地产结转慢拖累收入下降，物业管理剥离导致营收出现下滑，城市更新表现亮眼。2020年时代中国实现营收385.8亿元，同比下降9.1%，其中房地产业务收入326.7亿元，同比下滑16.4%。在上半年营收基本持平的情况下，地产业务全年收入下降，主要是企业下半年交付结转节奏较慢。2020年企业城市更新业务实现收入54.5亿元，同比大增151.5%。

  地产开发盈利能力大幅下降，城市更新高溢价维持企业整体盈利水平。2020年时代中国实现毛利润111.0亿元，净利润53.7亿元，整体毛利率28.8%，净利率13.9%，两项指标与去年同期基本持平。但从企业公布的明细来看，2020年物业开发及租赁业务毛利率仅有21.9%，与2019年相比大幅下滑，虽然有毛利更高的物业管理不再并表的原因，但物业管理毕竟体量有限，下滑主要还是地产结转本身的问题。而城市更新业务则表现十分亮眼，以70.6%的毛利率和35.6%的净利率水平贡献了接近35%的毛利润和净利润。

  05偿 债

  两项指标维持绿档

  剔预资产负债率踩中红线

  债务结构优化，现金短债比2.10，长短债比回升2.40。截止至2020年底，时代中国共持有现金379.6亿元，同比上升29.5%，一年内到期短债总额180.7亿元，现金短债比为2.10，短期内无偿债压力。长短债方面亦有优化，截止至2020年底长短债比为2.40。

  净负债维持绿档，剔除预收账款后资产负债率“踩中红线”。截止至2020年底，时代中国的净负债率为66%，处于绿档。不过剔除预收账款资产负债率方面，企业已连续多年超标，且2020年底已达到79%，相较于70%的绿档要求仍有一段距离，未来需更加关注这一指标的调整。

  06库 存

  压力加剧

  滞销车位及配套面积增长50%

  库存问题持续恶化，车位及配套库存滞销面积增长接近50%。从企业披露的近几年的土储用途明细来看，已竣工库存面积持续增长，尤其是车位及配套库存本身压力就比较大，却还在逐年走高。根据企业2019年年报披露的财务明细，企业已竣工库存占比（按存货价值）已经达到19.0%，超出50家典型房企的10.5%近一倍。而根据2020年业绩公告披露的总土储用途明细估算，2020年企业的已竣工库存占比（按存货价值）相较2019年可能会更高。根据CRIC监测，不少房企在2020年都有推出过专门针对车位的营销活动，时代可以效仿加大促销力度从而降低车位及配套的库存压力，提升企业存货周转效率。