[克而瑞]正商实业：持续深耕河南，盈利能力和财务状况都有待改善

  导 读

  上市平台逐渐成为集团地产业务主体；盈利能力和财务状况需要积极改善。

  【结转销售受交付物业区域分布影响，建面增加而收入减少】2020年正商实业实现物业销售收入78.77亿元，同比减少了10.45%；结转物业总建面为74.3万平米，同比增加了37.08%。结转面积增加而收入减少，主要是因为企业的交付物业中约有约58.1%的项目并非位于郑州核心主城区，再加上受到了国家对房地产行业实施的调控措施的影响，因此销售均价同比有所下降。 

  【上市平台成为集团拿地主体，需加强省外扩张】2020年正商集团所有的新增土储都是由正商实业的名义获取，再加上在6月份完成了子公司兴城控股旗下的项目注入，因此2020年正商实业的新增土储总建面约为520万平米，总价约105.8亿元，对于集团总土储的占比又有提高。而从区域分布来看正商的新增土储全部位于河南省，未来企业需要加强省外的扩张。 

  【收入与利润率同步下滑，盈利能力有待提高】2020年正商实业实现营业收入80.69亿元，同比减少了9%；毛利润同比减少了24%至17.46亿元，因此毛利率同比降低了4.09个百分点至21.64%，净利率也下降了3.31个百分点至9.65%。企业的收入以及利润率同步下滑主要是因为2020年结转项目的平均售价相较于2019年有所降低，未来有待提高。 

  【三条红线全部踩线，仍需继续改善财务状况】2020年底正商实业的净负债率也大幅降低了294.5个百分点至142.84%，虽有较大改善但仍然较高。现金短债比为0.61，长短期债务比为1.38，短期仍有偿债压力，资金链压力较大。资产负债率为81.98%，仍高出三条红线要求。此外平均借债利息率由2019年的6.25%提升至8.84%，未来企业需要积极改善财务状况。

  
  01销 售

  结转销售受交付物业区域分布影响

  建面增加而收入减少

  2020年正商实业实现物业销售收入78.77亿元，同比减少了10.45%；结转物业总建面为74.3万平米，同比增加了37.08%。结转面积增加而收入减少主要是因为企业的交付物业中约有43.2万平米的项目并非位于郑州核心主城区，占比约58.1%，再加上受到了国家对房地产行业实施的调控措施的影响，因此销售均价同比有所下降。

  02投 资

  上市平台成为集团拿地主体

  需加强省外扩张

  近年来正商集团通过将新增项目拿地主体逐步向正商实业转移，从而让上市平台慢慢成为集团房地产业务的主要平台。据监测数据统计，2017年到2019年期间，正商集团累计新增土储959万平米，其中759万平米是以正商实业的名义获取的，占比达到了79%。到了2020年，正商集团所有的新增土储都是由上市平台的名义获取的，总建面约为421万平米。再加上在6月份完成了将子公司兴城控股旗下的项目注入正商实业，因此2020年正商实业的新增土储总建面约为520万平米，总价约105.8亿元，对于集团总土储的占比又有提高。未来随着集团的资产注入以及未注入项目的逐渐清盘，正商实业将完全覆盖集团的房地产业务。

  2020年正商实业的新增土储（包括母公司注入的项目）均位于河南省，从建面分布来看约有37%位于郑州，其次则有19%位于洛阳，整体看来正商依然在全力深耕大本营河南。值得注意的是，正商在2017年首次踏出河南进入北京之后就宣布企业开始全国化发展，但是就目前的情况看来其全国化的步伐走得并不是很快。未来想要进一步推动规模增长，在加大拿地力度的同时，还是要加强省外的扩张。

  截至2020年底，正商实业拥有总土储约1052万平方米，其中包括发展中建面约626万平方米以及规划中建面约426万平方米，足以满足企业于未来3-4年的开发需求。

  
  031盈 利

  收入与利润率同步下滑

  盈利能力有待提高

  2020年正商实业实现营业收入80.69亿元，同比减少了9%；毛利润同比减少了24%至17.46亿元，因此毛利率同比降低了4.09个百分点至21.64%，净利率也下降了3.31个百分点至9.65%。企业的收入以及利润率同步下滑主要是因为2020年结转项目的平均售价相较于2019年有所降低，未来有待提高。

  04负 债

  三条红线全部踩线

  仍需继续改善财务状况

  2020年底正商实业的持有现金约为38.67亿元，较于期初略微减少了1%；总有息负债为151.36亿元，同比减少了25%；由于年内企业多次增发配股，因此权益大幅增加了111%至78.89亿元，企业的净负债率也大幅降低了294.5个百分点至142.84%，但是仍然超过红线要求，企业的净负债率仍需继续降低。

  在负债结构方面，2020年底正商实业的现金短债比为0.61，长短期债务比为1.38，短期仍有偿债压力，资金链压力较大。同时由于企业2020年剔除预收账款的资产负债率为81.98%，因此企业踩中了所有红线。除此之外，企业的融资成本也不甚理想，平均借债利息率由2019年的6.25%提升至8.84%，未来需要在母公司的支持下积极改善财务状况。