[克而瑞]景瑞控股：业务聚焦房地产开发，经营能力稳健

  导 读

  销售回款率连续三年突破90%，进驻成都、合肥、南昌等核心城市，两项指标财务维稳绿档，短期无偿债压力。

  【业绩同比微增，回款率连续三年超过90%】2020年景瑞合同销售金额255.1亿元，同比增长1.4%。企业在回款方面表现突出，2020年销售回款率达到90.1%，已连续三年销售回款率高于90%。2021年计划推盘428亿元，若按照2020年72%的去化率推算，全年有望实现销售额308亿元，迎来20%左右的业绩增长。 

  【拿地力度回升，新增土储权益比例升至约60%】2020年景瑞控股新增15幅土地，新增土储总建面216.0万方，拿地总价117.5亿元。拿地销售比0.46，领先于百强房企0.37的平均拿地水平。拿地成本相较于2019年进一步下降至5438元/平方米，按照总价推算，新增土地权益比例也由2019年的46.4%大幅上升至约60%。 

  【聚焦核心都市圈，土储可满足2-3年发展需求】截至2020年底，景瑞共拥有土储总建面495.8万平方米，权益比例53.0%，可以支撑2-3年的发展。一二线城市土储建面占比86%，武汉、天津建面占比最大，分别达到了19.6%，18.7%，整体区域上长三角占据半壁江山。 

  【营收略有下滑，盈利水平与去年持平】2020年景瑞控股实现总营收127.8亿元，同比下降3.8%，其中地产业务结转收入119.7亿元，同比下降3.2%。物业服务持续向好，收入同比上升19.3%，租金收入与去年基本持平。整体毛利率19.6%，相较2019年略有下降，净利率与2019年基本持平。 

  【三项指标均维持绿档，短期无偿债压力】 截止至2020年底，景瑞控股现金短债比为1.49，短期内无偿债压力，净负债率上升至69%仍处绿档，剔除预收账款资产负债率方面，景瑞控股一直保持稳定，但与70%的要求仍有一段距离，未来需更加关注这一指标的优化。

  
  01销 售

  业绩同比微增

  回款率连续三年超过90%

  全年销售额255.1亿元，业绩增长有限，连续三年回款率超过90%。根据企业公告，2020年景瑞控股实现合同销售金额255.1亿元，同比增长1.4%，与上一年基本持平。值得一提的是，企业在回款方面表现突出，2020年销售回款率达到90.1%，已连续三年销售回款率高于90%。

  另外根据企业业绩会披露，2021年景瑞计划推盘428亿元，若按照企业2020年72%的去化率推算，全年有望实现销售额308亿元，迎来20%左右的业绩增长。

  立足一二线格局不变，中西部业绩占比有望升高。景瑞控股始终坚持围绕一二线核心城市及都市圈进行深耕的策略，2020年一二线城市贡献占比达到92%。其中南京、杭州、天津三城更是贡献了企业将近一半的销售，三四线的贡献基本来自于长三角的嘉兴。不过需要关注的是2020年企业在常州、无锡、扬州等城市拿地力度较大，随着这部分项目入市，三四线城市销售占比可能会有提升。区域仍然深耕长三角，2020年业绩贡献率达到73%。2020年，景瑞成功进入成都、合肥、南昌三个成渝和长江中游城市群的重点城市，因此未来中西部业绩有望提升。

  02投 资

  拿地力度回升

  新增土储权益比例升至约60%

  拿地销售比0.46明显超出百强平均水平，拿地权益比例回升至约60%。2020年景瑞控股共新增15幅土地，新增土储总建面216.0万方，拿地总价117.5亿元。拿地销售比0.46，相较2019年的0.34有明显提高，同时也领先于百强房企0.37的平均拿地水平。新增地块均位于热点一二线及长三角核心三四线城市，企业的拿地成本相较于2019年进一步下降至5438元/平方米。2020年景瑞拿地比较主动，不仅拿地规模超出往年，按照总价推算，新增土地权益比例也由2019年的46.4%大幅上升至约60%，为更有质量的业绩增长打下基础。

  03土 储

  聚焦核心都市圈

  土储可满足2-3年发展需求

  土地储备总量增长至495.8万方，可以支撑企业2-3年发展。由于2020年企业拿地比较积极，截止至2020年底，景瑞控股共拥有土储总建面495.8万平方米，按建筑面积口径推算，权益比例53.0%。按照企业目前的发展节奏推算，可以支撑2-3年的发展，若想要保证持续的业绩增速，未来仍需扩大拿地力度补充土储。

  一二线城市土储建面占比86%，长三角占比半壁江山。景瑞的总土储布局仍然以一二线城市为主，武汉和天津建面占比最大，分别达到了19.6%和18.7%。区域上仍侧重长三角都市圈，占比为48.1%，以苏州、南京、上海、扬州等城市为主。

  04营 利

  营收略有下滑

  盈利水平与去年持平

  地产结转收入下降，装修业务剥离，使得营收下滑，物业服务持续向好发展。2020年景瑞控股实现总营收127.8亿元，同比下降3.8%，其中地产业务结转收入119.7亿元，同比下降3.2%，是企业营收下滑的主要因素。多元业务中，物业服务持续向好，收入同比上升19.3%，租金收入与去年基本持平。

  毛利略有下降，净利与2019年基本持平。2020年景瑞控股实现毛利润25.0亿元，同比下降6.7%，整体毛利率19.6%，相较于2019年全年下降0.6个百分点。全年净利润12.7亿元，与去年同期基本持平。

  深耕房地产、布局增量、存量、服务三大赛道。在多元业务方面，景瑞重点布局增量、存量、服务三大赛道，资源聚焦开发业务，存量、服务实现轻资运营，三条赛道协同发展，稳健成长。

  05偿 债

  三项指标均维持绿档

  短期无偿债压力

  现金短债比1.49，短期无偿债压力，长短债比升至1.35。截止至2020年底，景瑞控股共持有现金136.5亿元，一年内到期短债总额91.4亿元，现金短债比为1.49，短期内无偿债压力。公司银行授信额度充足，仍有未用授信额度265亿，抗风险能力较好。截止至20年末企业长短债比为1.35，相较于2019年底有明显优化，未来仍需关注债务结构调整。

  净负债率上升至69%，剔除预收账款后资产负债率仍待优化。截止至2020年底，景瑞控股的净负债率略有升高至69%，但仍然处于绿档。剔除预收账款资产负债率方面，景瑞控股一直保持稳定，但与70%的要求仍有一段距离，未来需更加关注这一指标的优化。