[克而瑞]禹洲集团：未来利润与规模的可持续增长值得关注

  导 读

  投资策略贯彻“深耕原则”，绿色债券为融资开辟新渠道。

  【2020年实现千亿，长三角仍是发展重心】2020年禹洲集团全年累计实现签约销售金额1049.7亿元，同比上升39.7%，超额5%完成2020年1000亿的业绩目标。长三角地区作为禹洲合约销售贡献的主要区域，合约销售总额达646.4亿元，占比61.6%，海西区域凭借发源地优势，实现合约销售196.7亿元，占比18.74%。 

  【坚持一二线深耕，多元化优质扩储】截至2020年末，禹洲集团在六大区域38个城市合计布局177个项目，总土地储备可供销售建筑面积约2310万平方米，建面同比上升14.8%。2020年新增18块优质地块，全部位于上海、成都、武汉、重庆、合肥等一、二线城市，二线城市作为主要深耕地区，新增土储占比66%。 

  【结算规模影响利润表现，债务结构保持稳健】禹洲集团2020年实现营业收入104.12亿元，毛利润4.8亿元，毛利率4.6%。截至2020年末，禹洲持有货币资金344.7亿元，现金短债比1.83，长短期债务比2.38，净负债率85.8%，平均借贷成本7.19%，首次发行绿色美元债券，为融资开辟新渠道。 

  【倡导绿色发展，物管及商业分拆上市】2020年8月禹洲集团BBB的ESG评级位于境内房企第一；在恒生可持续发展企业指数列的ESG评级中获得A级。截至2020年末，集团在管项目总建筑面积超过1750万平方米，长三角地区占比超过50%未来聚焦于持续提升集团的外拓能力，实现高质量的可持续发展。 

  2020年实现千亿

  长三角仍是发展重心

  2020年禹洲集团全年累计实现签约销售金额1049.7亿元，实现签约销售面积626.5万平方米，分别同比上升39.7%与26%；销售均价16756元/平方米，较2019年的15110元/平方米略有上升。虽然一季度销售受疫情影响一度暂停，但禹洲年内助推一二线核心城市销售、加速存货去化，超额5%完成2020年1000亿的业绩目标。

  从销售结构来看，长三角地区作为禹洲合约销售贡献的主要区域，合约销售总额达646.4亿元，占比61.6%。其中，苏州单年销售业绩超100亿元，业绩贡献度较高。在上海、南京市场持续深耕，无锡、常州、宁波等城市也首次贡献合约销售，进一步强化长三角二线城市深耕的发展布局。

  此外，海西区域凭借发源地优势，2020年实现合约销售196.7亿元，占比18.74%。环渤海区域、华中地区、粤港澳大湾区及西南区域的业绩贡献分别为11.2%、3.4%、2.7%与2.4%。整体来看，长三角与海西区域仍是发展重点。

  02投 资

  坚持一二线深耕

  多元化优质扩储

  2020年，禹洲新获取土地18块幅，全部位于上海、成都、武汉、重庆、合肥等一、二线城市，总建筑面积约284.7万平方米。整体来看，新增土储与更新土储主要分布于长三角地区，占比达44.5%。二线城市作为主要深耕地区，新增土储占比66%。

  此外，在大湾区与西南区域持续获取土地资源，在深圳、珠海、惠州三个城市更新项目建筑面积约89.6万平方米。大湾区作为重点发展地区，为集团多元化扩储提供新途径。未来，禹洲持续关注一二线城市，在“新进一城，深耕一城”的布局战略下，招拍挂、收并购、产城合作并进加码投资。

  截至2020年末，禹洲集团在六大区域38个城市合计布局177个项目，总土地储备可供销售建筑面积约2310万平方米，建面同比上升14.8%，平均楼面成本约6876元/平方米。其中长三角区域作为重点发展区域，总可售面积占比达40%，环渤海区域、海西经济区分别占比21%与15%。整体来看，六大区域占比相对均衡，总土储可以满足未来3年的发展需求。

  03财 务

  结算规模影响利润表现

  债务结构保持稳健

  禹洲集团2020年实现营业收入104.12亿元，其中物业销售收入97.4亿元，分别同比下降55.2%与56.7%。从结转利润和盈利水平来看，2020年禹洲集团实现毛利润4.8亿元，较2019年的60.9亿元同比下降92.1%；实现毛利率4.6%；净利率2.2%。

  一方面，唐山、武汉等区域中若干土地成本较低的项目，受疫情影响延迟交付，预计影响收入贡献约60亿元。另一方面，在合肥、苏州等城市的部分项目亏损，显著拉低了整体的毛利率水平。但更主要的原因是，2020年禹洲的若干合营联营项目作非并表处理，预计影响收入贡献约60亿元；其中部分项目结算利润率较高，但因非并表处理未能反映在公司层面。

  截至2020年末，禹洲持有货币资金344.7亿元，同比下降2.9%。现金短债比为较2019年的2.33下降至1.83，长短期债务比较去年同比下降10%至2.38。账面资金虽略有下降，仍保持相对充足状态，债务结构相对稳健。净负债率较2019年上升15.6个百分点至85.8%，处于绿色档位，剔除预收账款后的资产负债率77.92%。

  此外，2020年禹洲集团平均借贷成本7.19%，同比上升7个基点。集团把握国际债券市场的绝佳契机，在境外多次成功发行长年期美元优先票据，实现近10倍的超额认购，在中资房地产商的新发行中占据高位；同时倡导绿色融资，积极顺应可持续发展趋势，推出绿色融资框架，首次发行绿色美元债券，为融资开辟新渠道。

  04多元化

  倡导绿色发展

  物管及商业分拆上市

  禹洲集团倡导绿色建筑。截至2020年末，旗下共有135个项目约1800万平方米物业达到绿色建筑标准，其中绿建二星及以上级别的国内或国际级别认定超过500万平方米物业；“美国LEED CS金级认证”包括上海禹洲广场、厦门禹洲广场等。2020年8月禹洲集团BBB的ESG评级位于境内房企第一；在恒生可持续发展企业指数系列的ESG评级中获得A级，领先同业。禹洲以“绿色”可持续发展助力集团的千亿时代。

  禹洲物管及商业分拆待上市。截至2020年末，集团在管项目总建筑面积超过1750万平方米，总合约面积超过2600万平方米，其中长三角地区与海西经济区占比分别超过50%与30%。集团物业管理业务规模不断扩大，未来聚焦于持续提升集团的外拓能力，积极发挥品牌优势，实现高质量的可持续发展。