[贝壳研究院]绿地控股：未来五年达到“一十百千万”目标

  房企年报点评系列之绿地控股

  绿地跨过3000亿门槛后，近两年房地产销售业绩增速低于市场预期。而基建产业进入快速发展轨道，尤其是以国家“一带一路”政策为导向的全球化布局。当前绿地收入结构已经发生转变，结合二次混改，新的五年规划中的绿地将迎来新的发展格局。

  本文作者

  贾莎莎 策略研究分析师

  业绩表现

  2020年业绩同比下降7.6%，2021年突破4000亿大关仍存较大挑战

  2020年绿地实现签约销售金额3584亿元，同比下降7.6%，业绩下滑增速向下，不及预期；产品结构上，住宅占比76%，商办占比24%，疫情影响绿地商办类产品的去化。另，2020年绿地销售回款3089亿元，回款率约86%，较2019年同期78%的水平提升8个百分点，绿地2020年对回款率的管理效果较为明显。

  销售目标方面，2019年、2020年连续两年绿地并未如愿跨过4000亿门槛，2021年亦没有公开其业绩目标，如尚按4000亿为目标计算，绿地2021年预期业绩增速约11.6%，结合当前行业及企业现状，绿地突破4000亿仍存在较大挑战。

  财务水平

  基建产业营收首超房地产，盈利水平走低，长期面临降负债考验

  营收：2020年绿地实现营业收入4557.5亿元，同比增长6.5%，其中来自房地产开发收入1948亿元，同比增长0.24%，占比整体营收42.7%。基建产业实现营收2334亿元，同比增长24%，占比整体营收51.2%，作为绿地两大主业之一的基建产业营收首次超越房地产板块，并保持快速发展趋势。

  盈利：2020年绿地实现净利润306.9亿元，同比微增0.3%；归母净利润150.0亿元，同比微增1.7%。报告期内，绿地房地产主业结转毛利率为26.38%，同比减少1.19个百分点，处于行业中档水平。而营收占比过半的基建产业的毛利率为4.56%，毛利率同比增加0.25个百分点。基建产业作为绿地主营业务快速发展的同时，也将拉低绿地整体的盈利水平。

  偿债：截至2020年末，绿地货币资金约1034.7亿元，同比增长16.4%，现金短债比为0.97，资金流动性缺乏。绿地早期快速扩张遗留了一定的高负债问题，当前“三道红线”全部踩中。对于绿地而言，降负债将是其长期的经营目标。

  土地策略

  看重战略性勾地，重心回归一、二线与核心城市

  绿地在2016年前后土地扩张策略中，三、四线城市占比快速提升，而从2019年开始，已明显向一、二线及核心城市回归。特别是重点区域与核心城市，并利用基建产业资源，看重推进战略性勾地。

  2020年绿地新增项目90个，新增权益土地面积1256万平方米，权益计容建筑面积2680万平方米，权益土地款838亿元，一、二线城市货值占比提升至70%左右。另，得益于绿地大基建的基因，与政府合作获取低价大体量项目，使得绿地的土地成本处于行业较低区间，具有一定的盈利上升优势。

  发展战略

  新五年规划提出“一十百千万”目标，重启混改持续转型升级

  绿地在房地产、大基建、大金融、消费四大核心领域发展战略基础上，于新的五年规划中，提出“一十百千万”的目标，“一”，即主业发展一流。特别是房地产、基建两大核心主业。“十”，即内在动力十足。坚定不移吃改革饭、打创新牌，形成强劲的内在动力、活力和竞争力。“百”，即跻身世界百强。成为具有全球竞争力的世界一流企业。“千”，即打造千亿级军团。在房地产、基建、金融、消费等主要产业领域，打造一批千亿级业务规模的单位。“万”，即形成万亿级营收。

  并提出持续的转型升级开创新的产业格局以及通过重启混改、重要业务分拆上市等提升资本实力和市场化水平。

  融资新规

  维持“红档”，预期三年内实现降档

  根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%，较上年同期上升1.3个百分点；净负债率为139.2%，较上年同期下降17.7个百分点；现金短债比为0.97，同比提升0.21。由此，绿地控股2020年年度三项指标均未达标，与2019年踩线情况一致，维持“红档”。在年度报告中，绿地表态将按时间表节点完成三年降档目标。