[克而瑞]中南建设：净利润增长70%，目标最晚2022年降至绿档

  导 读

  净负债率大幅下降71个点，三条红线降至黄档，预计最晚2022年降至绿档。

  【重仓江苏贡献占比34%，未来保持10%平稳增速】2020年中南建设房地产业务销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%，其中一、二线城市占比41%。根据销售金额的区域划分，江苏及浙江是中南主要的业绩贡献区域，销售金额分别达到了768.2亿元、567.7亿元，占到了总量的34%、25%。未来中南还可以继续加大粤港澳地区的布局，使其销售分布更加平均，以降低市场风险。中南表示未来工作重点将是质量运营，在销售上保持10%的平稳增速。 

  【新增建面大幅增长54%，合作拿地仍为主要方式】2020 年中南建设新增项目107 个，规划建筑面积合计约1523 万平方米，同比增长54%；新增土储总价761.72亿元，同比增长47%。从拿地方式来看，中南建设继续通过合作拿地、小股操盘、股权收购等方式扩张，在获取的107幅地块中，有86块为合作开发，数量占比达到了80%。长三角依然为主要拿地区域，新增建面占比达50%，其中南通、苏州拿地较多，新增建面均达100万平米以上，南通新增建面达到了143.82万平米，占总量的9.4%。 

  【归母净利大幅增长70%，已售未结转仍有1203亿】2020年中南建设的总营业收入为786.0亿元，同比增长了9.4%。截止2020年底，合并报表范围内已售未结算资源1202.9 亿元，是2020年结算收入的2.05倍。2020年毛利润为135.9亿元，同比增长13.0%；实现归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比增长70.0%。从利润率来看，净利率及归母净利率分别同比增长了3.49及3.21个百分点，至9.93%、9.00%，未来中南仍应继续改善盈利能力。 

  【净负债率下降71个点，三条红线降至黄档】2020年底，中南建设持有货币资金达328.6亿元，同比增长了29.3%。此外总权益相比2019年增长了80.3%至483.6亿元，这主要是由于合作项目增加较多。在此背景下，净负债率大幅下降了约71个百分点至97%。此外现金短债比提升至1.41；扣除预收账款后的资产负债率为80%，同比下降4.20个百分点，但仍超70%的政策红线。未来中南应继续关注负债结构，通过加强回款优化企业财务指标。

  重仓江苏贡献占比34%

  未来保持10%平稳增速

  2020年中南建设房地产业务的销售面积约为1685.3万平方米，同比上升9.4%；销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%，其中一、二线城市占比41%；此外销售均价为13281元/平米，相比2019年略增长4.4%。

  中南表示未来工作重点将是质量运营，在销售上保持10%的平稳增速，按此计算2021年销售规模预计达2462亿元。2021年一季度中南建设累计合同销售金额484.2亿元，同比增长124.3%，完成预定目标的20%。

  根据销售金额的区域划分，江苏及浙江是中南主要的业绩贡献区域，销售金额分别达到了768.2亿元、567.72亿元，占到了总量的34%、25%。此外，陕西、山东的销售金额占比同样较大，分别达到了8%及10%。

  值得注意的是，中南在广东地区也有布局，但销售金额仅36.97亿元，占比2%。未来中南还可以继续加大粤港澳地区的布局，使其销售区域分布更加平均，以降低市场风险。

  02投 资

  新增建面大幅增长54%

  合作拿地仍为主要方式

  2020 年中南建设新增项目107 个，规划建筑面积合计约1523 万平方米，同比增长54%；新增土储总价762亿元，同比增长47%；新增土储平均地价约5002 元/平方米，比2019 年平均水平略有下降5%。从拿地销售比来看,2020年中南建设的拿地销售比为0.34，相比2020年百强平均的拿地销售比0.37，处于相对平均水平。

  从拿地方式来看，中南建设继续通过合作拿地、小股操盘、股权收购等方式扩张，在提高市场占有率同时，也能更好的保障企业财务健康。据悉，2020年在中南建设获取的107幅地块中，有86块为合作开发，数量占比达到了80%，新增项目的权益面积占比约57%，较2019年继续下降约11个百分点。此外2020年通过股权收购的项目达到了9个，新增建面占比达总量的12%。

  从新增土储的城市能级来看，主要以三四线为主，占比达到了56%，但已较2019年下降了约15个百分点。从区域布局来看，长三角依然为主要拿地区域，新增建面占比达50%，其中南通、苏州拿地较多，新增建面均达100万平米以上，南通新增建面达到了143.82万平米，占总量的9.4%。此外中西部与珠三角的新增建面占比分别达到了21%、19%，其中南宁、西安的新增建面分别为135.53万平米及78.57万平米，占比8.9%、5.2%。

  截止2020 年末，中南建设共有468 个项目，在建项目规划建筑面积合计约3042 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1430 万平方米。在合计4472 万平方米可竣工资源中，一二线城市占比约36.4%。

  03盈 利

  净利润大幅增长69%，

  已售未结转仍有1203亿

  2020年中南建设的总营业收入为786.01亿元，同比增长了9.43%；其中房地产开发营业收入585.7亿元，同比增长13.5%。截止2020年底中南合并报表范围内已售未结算资源1202.9 亿元，是2020年结算收入的2.05倍，预计未来将有较多资源进入到结算。

  从利润规模来看，2020年中南建设毛利润为135.9亿元，同比增长13.0%；净利润为78.0亿元，同比大幅增长68.8%；此外归母净利润为70.9亿元，同比增长70.0%。从利润率来看，2020年中南建设毛利率为17.29%，相比2019年上升了0.55个百分点，净利率及归母净利率分别同比增长了3.49及3.21个百分点，至9.93%、9.00%；但若从核心归母净利率来看仅为7.18%，同比增加2.3个百分点，未来中南仍应继续改善利润空间。

  04偿 债

  净负债率下降71个点

  三条红线降至黄档

  截止2020年底，中南建设持有货币资金达328.6亿元，同比增长了29%。从现金流的情况来看，中南仍然是靠加大融资来驱动运营，期内筹资活动现金净额为正137.2亿，而经营活动现金净额为正84.7亿，在当前融资环境收紧的背景下，中南要继续加强现金回款，降低对融资的依赖，以不断降低运营风险。

  此外，2020年中南建设的总权益相比2019年增长了80.3%至483.6亿元，这主要是由于合作项目增加较多。在持有现金及总权益双增长的情况下，2020年中南建设的净负债率相比于2019年下降了约71个百分点至97%。

  从另外两条红线指标来看，2020年中南建设的现金短债比提升至1.41，持有现金能够覆盖短期有息负债；长短期债务比2.42，相比2019年更加优化；扣除预收账款后的资产负债率为80%，同比下降4.20个百分点，但仍超70%的政策红线。中南表示，未来将继续优化资产负债表，提升信用评级，降低融资成本，预计最晚2022年内实现“三道红线”全部绿档。

  05建筑业务

  合同金额增长10%

  未来优化质量加快转型

  从中南建设的建筑业务来看，2020年中南新承接（中标）项目合同总金额306.8亿元，同比增长10.4%；其中合同金额3亿元以上项目33个，占比62%。

  2020年建筑业务实现营业收入222.0亿元，同比增长0.09%；综合毛利率8.65%，同比下降0.36个百分点。未来中南建设表示建筑业务将继续提升能力优化经营质量，加快转型升级，智慧建造、绿色施工，抓住新的市场机遇。