[克而瑞]年报点评 ｜保利发展：销售增速居五强第一

  销售增速居TOP5第一，但增收不增利；财务优势凸显，债务结构持续改善，融资成本进一步降低。

  【销售增速居TOP5第一，核心城市竞争力进一步上升】2021年保利发展实现全口径销售金额亿元5349，销售面积3333万平方米，分别同比增长6.4%和下降2.2%，销售金额增速在TOP5房企中排名第一。2021年在38个核心城市的销售金额贡献达到78%，同比增长3pcts，广州、佛山、南京、 北京等17城签约超百亿。

  【拿地销售比0.35高于TOP10平均，下半年加大热点城市布局】2021年保利发展新增计容建筑面积达到2722万平方米，拓展成本1857亿元，分别同比下降14.6和21.1%，拿地销售金额比为0.35，相较于2020年的0.47有所下降，但仍高于TOP10房企0.29的平均水平，拿地与同规模企业相比较为积极。在下半年行业部分企业投资缩减下，保利抓住机会加大在热点城市的布局。

  【增收不增利，利润率水平有所下降】2021年保利发展实现营业收入2850亿元，同比增长17.2%，营收规模增长较为稳健；但毛利润764亿元，归母净利润274亿元，分别同比下降3.6%和5.4%，主要由于近几年高价地的陆续结转，毛利率下降，导致增收不增利。毛利率、净利率和归母净利率分别同比下降5.8、3.4和2.3个百分点至26.8%，13.0%和9.6%，利润率水平有所下降。

  【现金充裕，财务优势持续凸显】2021末持有现金同比增长17.4%至1713.8亿元，现金充裕。剔除受监管的预售资金447亿元，保利的非受限现金短债比为1.94，同比增长7.3%，短期安全边际较高。2021年末净负债率下降1.54个百分点至55.07%，扣除预收后的资产负债率69.30%，稳居监管“三条红线”的“绿档”。与此同时，2021年保利发挥规模央企财务优势，同时把握低成本融资的机会，期末平均借贷成本同比下降了0.31个百分点至4.46%。

  【两翼业务收入增速近50%，不动产生态产业规模不断扩大】两翼业务发展规模持续扩大，2021年保利主营业务其他收入230.89亿元，同比增长49.5%，增速同比增长13个百分点。其中，保利物业2021年末合同管理面积增至6.56亿平方米，增长了0.89亿平方米，同比提升15.7%，营业收入107.83亿元，同比增长34.2%。购物中心累计开业面积247.5万平方米，同比增长39%。

  增速居TOP5第一

  核心城市竞争力进一步上升

  2021年保利发展实现全口径销售金额亿元5349，销售面积3333万平方米，分别同比增长6.4%和下降2.2%，销售金额增速在TOP5房企中排名第一，销售增速较快。得益于前几年拿地权益的上涨，签约建面权益比同比增长2.29个百分点至65.29%，将有利于利润增长。

  年内，城市深耕效果凸显，38个核心城市的销售金额贡献达到78%，同比增长3pcts，其中珠三角、长三角签约销售金额合计超过2800亿元，占比达到53%。城市表现上，单城签约过百亿城市 17 个，较 2020 年增加 2 个，广州、佛山合计实现销售规模超920亿元，杭州首次突破300亿元，南京、 北京超200 亿，城市深耕效果显著。

  从销售区域分布来看，2021年保利发展销售面积贡献最大的区域为珠三角区域，占比达到32.7%，同比减少1.8个百分点；长三角区域销售面积同比增长6.7%至547万方，使得占比同比增长1.0个百分点至16.4%，增幅最大。从城市能级来看，三四线城市销售面积占比最高达到45.3%，同比减少1.2个百分点，值得注意的是二线城市销售面积同比增长0.2%，是唯一一个实现同比增长的能级，使得其销售面积占比同比增加1.2个百分点至43.4%，使得保利发展销售单价同比增长8.8%至16049元/平方米。

  投资

  拿地销售比0.35高于TOP10平均

  下半年加大热点城市布局

  2021年保利发展新增项目145个，新增计容建筑面积达到2722万平方米，拓展成本1857亿元，分别同比下降14.6和21.1%。拿地销售金额比为0.35，相较于2020年的0.47有所下降，在整体大环境下行的背景下，保利拿地也有所缩减，但仍高于TOP10房企0.29的平均水平。新增拓展计容建筑面积的权益比达到75.4%，同比增长6.1个百分点，权益进一步增长，也将有助于保利更好地把控项目开发，提升归母权益。

  从上下半年的拿地表现来看，下半年保利拿地金额894亿元，较上半年减少69亿元，但拿地销售金额比较上半年上升0.02到0.36，其拿地单价较上半年上升43%至8347元/平方米。在下半年行业部分企业投资缩减下，保利抓住机会加大在热点城市的布局，成本有所推高。

  从城市能级来看，2021年保利的投资重点在三四线，占比达到49.3%，同比增长2.1pcts，二线城市占比也同比上升了1.0个百分点至48.1%。从新增土储建面的区域分布来看，占比最高的当属中西部区域，达到33.6%，同比上升3.0个百分点，增幅最大；长三角区域拿地建面同比上升55.1%，是唯一一个同比上升的区域，其占比也同比上升8.2个百分点至18.0%。

  2021年末保利发展总土地储备为18064万平方米，同比增长5.7%，能够保证企业3-5年的开发，土地储备充足。得益于年内保利加大拿地的权益，总土储建面权益同比增长1.4个百分点至67.3%。就土储分布来看，36.9 %位于珠三角区域，中西部区域占比为31.5%，环渤海19.3%，长三角相对较少，占比为11.8%。

  盈利

  增收不增利

  利润率水平有所下降

  2021年保利发展实现营业收入2850亿元，同比增长17.2%，得益于房地产项目竣工交楼结转收入增加，以及相关产业业务市场化收入增加，营收规模增长较为稳健。预收房款达到4132亿元，同比增长13.5%，后续待结算收入储备充足。利润方面，实现毛利润764亿元，归母净利润274亿元，分别同比下降3.6%和5.4%，主要由于近几年高价地的陆续结转，毛利率下降，导致增收不增利，未来随着更多高成本地块结算，毛利仍然承压。

  从盈利率水平来看，2021年保利的毛利率为26.8%，同比减少5.8个百分点，净利率和归母净利率也分别同比下降3.4和2.3个百分点至13.0%和9.6%，盈利水平虽下降但仍高于行业平均。

  偿债

  现金充裕，财务优势持续凸显

  2021年保利发展实现销售回笼资金5020 亿元，同比增长6.7%，销售回款率同比微增0.2个百分点至93.8%，保持较高的回款率。而由于保利2021年投资力度有所下降，2021末持有现金同比增长17.4%至1713.8亿元，较2021年中期增加160亿元，在手现金充裕。

  截止2021年末有息债合计3382 亿元，同比增长13.9%，接近监管要求的15%的阈值。从偿债表现来看，报表非受限现金短债比2.63，同比增长17.5%，若剔除受监管的预售资金447亿元，则保利的非受限现金短债比为1.94，同比增长7.3%，现金覆盖短债倍数仍然较高。此外，长短债比4.23，同比增长17.9%，债务结构持续优化，债务结构稳定健康。净负债率下降1.54个百分点至55.07%，若将永续债计做负债,则净负债上升10.2个百分点至65.26%，扣除预收后的资产负债率69.30%，同比下降0.65个百分点。

  整体来看，保利稳居监管“三条红线”的“绿档”，与此同时，2021年保利发挥规模央企财务优势，同时把握低成本融资的机会，报告期内发行公司债 86.9 亿元、中期票据 100 亿元，使得2021末保利平均借贷成本同比下降了0.31个百分点至4.46%，融资成本持续处于行业极低水平。

  多元化

  两翼业务收入增长近50%

  不动产生态产业规模不断扩大

  保利发展在房地产开发主业之外，两翼业务发展规模持续扩大，2021年主营业务其他收入230.89亿元，同比增长49.5%，增速同比增长13个百分点。

  其中，保利物业2021年末合同管理面积增至6.56亿平方米，增长了0.89亿平方米，同比提升15.7%。合同项目数增加475个至2428个。在管面积约4.65亿平方米，增长了0.85亿平方米，同比增长22.41%，规模扩张较快。得益于稳定增长的管理规模，2021年保利物业实现营业收入107.83亿元，同比增长34.2%，三年复合增长率达到36.61%。毛利率18.68%，同比基本持平，未来仍需注重该部分业务的运营效率，提升利润率水平。

  商业方面，截至2021年末，已开业购物中心35个（年内增加9个），在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市；开业面积247.5万平方米，同比增长39%，扩张加速。住房租赁方面，保利发展继续布局租赁住房市场，报告期末在营长租公寓项目43个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市，2022年4月9日，保利50亿元住房租赁定向资产支持票据获准注册，将助力保利发展未来在住房租赁领域的发展。不动产金融方面，公司基金累计管理规模超1700亿元，同比增长约21%。