[易居研究院]中国房企TOP30月报（2022年8月）

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  《中国房企TOP30月报》是由上海易居房地产研究院依据CRIC、Wind等相关数据研发编撰而成，通过每月对TOP30房企投融资情况、销售排名、市值及市值管理动态以及组织变革的主要情况进行跟踪分析，以期对头部房企的动态趋势进行深入研判，旨在为企业发展提供借鉴启发，为行业发展提供参考。

  核心观点

  8月国常会首提允许地方“一城一策”运用好信贷政策，LPR下降、多城放松限贷政策共同为信贷松绑。8月TOP30房企销售额环比由跌转增6%，同比跌幅收窄至26%，拉动1-8月累计销售额同比降幅收窄至40.2%。随着集中供地缩量，TOP30房企投资规模环比明显下降。8月优质民企融资环境迎好转，监管层再次对示范性房企融资提供政策支持。TOP30房企融资总量环比大幅降低，整体偿债压力较前两月也有所减小。 TOP30房企市值止跌转涨，TOP30房企上半年业绩出炉，行业分化加剧，建发、万科、保利表现优质。

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  【企业投资】

  本月集中供地减少，

  土拍热度有所下降

  8月TOP30房企中有9家拿下涉宅地30幅，投资建面环比下降55%；土地成交总价环比下降67%，溢价率为6.7%。投资规模继上月高位后明显下降。华润、招商蛇口、中海本月在TOP30房企中拿地总价排名前三，华润、中铁建、保利为建面前三。

  8月深圳、厦门、济南、无锡、天津等5个城市进行集中土拍，土地供给环比缩量。其中，深圳第二次集中出让共计16宗含宅用地，共成交14宗，与首轮溢价“全部封顶”相比，本轮土拍热度有一定程度的回调，溢价率9.3%，但整体热度明显高于同期其他城市，TOP30房企中的规模房企角逐深圳土拍市场，华润以总价118.8亿元拿下4宗地，成为最大赢家。厦门此轮成交热度进一步走低，共成交5宗地，1宗流拍，平均溢价率由第二批次溢价率的1.4%下降了1.2个百分点至0.2%，5幅地中有4幅由厦门本地国企竞得，TOP30房企中仅中海拿下1宗思明区地块。

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  【企业融资】

  融资规模创新低，

  优质民企融资环境有所改善

  8月房地产行业融资环境持续改善，继5月份对民营房企创设信用保护合约之后，监管层再次对示范性房企融资提供政策支持：金融监管部门计划由国有增信机构中债信用增进投资公司对民营房企发债开展效力更强的“全额不可撤销担保”， 示范性房企名单包括龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、金地集团等，预计未来优质民企融资将得到进一步改善。从8月TOP30房企融资表现看，TOP30房企合计新增融资规模118.9亿人民币，同比增加10.0%，环比降低62.1%，创2022年以来单月规模新低，主要债权融资方式融资规模均大幅下跌：新增债券融资规模113.4亿人民币，同比增加4.9%，环比降低58.0%，其中，新增境内债融资规模113.4亿元，同比上升37.9%、环比下降56.4%，无新增美元债融资。新增股权融资金额6.28亿港元，系旭辉控股增发配售融资，募集资金用于现有债务再融资及一般企业用途。

       8月TOP30房企加权融资成本3.20%,较上月环比下降0.36pct，主因系本月无新增美元债发行，全部为境内债融资：其中境内融资成本3.20%，较上月环比下降0.03pct，境内融资成本持续下降。

       8月TOP30中仅7家房企参与新债发行，较7月减少4家。央国企仍具备相对融资优势，并进一步蔓延至优质民企：8月首单全额担保民营房企中票--龙湖2022年第一期中期票据成功发行，发行规模15亿元，发行利率3.3%，此次中债信增直接担保意味着政府对房企定向纾困更进一步，尤其是保障示范性房企的合理融资需求，信号意义极强，目前旭辉集团、新城控股、美的置业等多家企业增信项目也在持续推进中，有助于提振市场对民营房企的信心。

      8月TOP30房企合计到期债务规模303.3亿元，同比增加11.6%，环比下降26.4%，较此前偿债高峰规模有所下降。共18家房企债务到期，较上月新增1家。其中美元债到期规模约148.4亿人民币，较上月环比下降15.5%。融创、雅居乐到期债务规模靠前，流动性承压。与往期债务负面事件不同，本月雅居乐平稳度过公司年内偿债高峰大考，分别于8 月 11 日、 22 日、25 日、30日连续发布四份公告，累计偿债金额超过 40 亿元。公司当月市值在TOP30中表现优质，也足以表明当下稳健的财务状况是支撑房企业务发展的关键支柱。

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  【销售排名】

  销售额环比由跌转升，

  但累计销售额同比仍下降40.2%

  8月市场全面降温，长三角地区城市市场有升有降、总体降温，大湾区市场全面降温，环渤海地区市场整体低迷，中西部地区市场则陷入沉寂。百强房企单月业绩6047.7亿元，环比继续下跌0.3%，同比跌幅收窄6.9个百分点至32.7%。TOP30房企8月销售额环比由跌转增6%，同比跌幅收窄至26%。TOP30房企1-8月累计销售额同比下降40.2%，降幅收窄2.2个百分点。

  从企业表现看，8月业绩同环比双增的有中海、龙湖、金地、建发房产、中国金茂、中铁建和仁恒。

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  【市值表现】

  分化继续，央企市值领涨，

  民企普遍市值不振

  8月TOP30房企市值整体先降后增，月末市值总额较月初（2022.8.1）微降0.56%。中下旬行业纾困力度、需求刺激进一步加强，TOP30房企市值也有所提振。8月19日，交易商协会再次召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资；22日货币政策进一步宽松，央行对LPR利率进行非对称调整，1年期LPR下调5个基点，5年期LPR大幅下调15个基点，同时央行行长、国务院金融委办公室主任易纲主持召开部分金融机构座谈会指出要保障房地产合理融资需求；31日李克强总理主持召开国务院常务会议，指出支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。各家市值表现看，TOP30中招商蛇口、雅居乐、保利发展市值涨幅靠前，月度涨幅超5%，其中招商蛇口本月市值涨幅10.3%、位居TOP30市值涨幅首位；千亿市值房企梯队中，中国铁建市值回归千亿以上，保利发展市值排名提升；龙光、中梁、融信8月市值跌幅靠前，均在20%以上。

      8月TOP30房企的市值管理行为多与出险房企纾困、中报业绩发布、大股东股份增减持有关：（1）AMC与出险房企签订合作协议：8月中南建设与江苏资产签署合作框架协议，双方共同设立规模为人民币20亿元的基金用于中南控股及关联方投资的项目合作，其中江苏资产认缴18亿元、中南控股认缴2亿元。江苏资产系江苏省人民政府批准设立、中国银保监会核准的全国首批地方AMC之一，目前对于房企的定向纾困正在由全国性AMC向地方性AMC层层落实，郑州、南宁、湖北等地相继设立纾困基金托底楼市，预计未来市场主体信心将得到增强，公告前后一周内公司市值实现正增长。（2）中报业绩公布：8月TOP30房企陆续公布其2022年中期业绩，除融创、恒大、世茂外，其余27家房企业绩均已披露。从业绩表现看，TOP30间分化加速，部分优质房企业绩回暖，实现营收、盈利双增长，如万科、保利发展、龙湖、中国铁建，建发国际远超同业、上半年盈利增速超170%；其余多数房企则处于营收与盈利双降时期，较之于去年增收不增利现象进一步恶化，融信、正荣、阳光城、远洋、中南建设、荣盛发展、金科、龙光出现不同程度亏损，其中多家在业绩预告前后一周内，市值呈现不同幅度下跌；（3）大股东增减持：在中期业绩和后续经营预期影响下，各房企大股东陆续调整自身持仓，进行相应股份增减持。8月24日， SHEN Di Fan以每股均价为港币13.6082增持建发国际股份848万股，公告公布后一周内公司市值涨幅近20%，期间也受到公司数位高管更换一定影响；8月12日-29日期间金科股份股东重庆虹淘文化传媒有限公司、重庆市金科投资控股(集团)有限责任公司分别减持公司股份4832万股、5073万股，其中部分股份减持系被动减持，暗示金融机构对公司流动性的担忧，减持期间公司市值下跌1.6%；绿城中国股东黄伟（新湖中宝实控人）以均价15.9975港元/股减持公司股份2914.8万股，累计金额4.6亿港元，公告前后一周内公司市值下跌近3%，此前2021年7月新湖中宝即发生过一次金额约3亿港元的减持。

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  【组织变革】

  地产国央企深入反腐，

  高管变动频繁

  8月，华润置地、厦门建发集团、建发城服、深圳人才安居集团等4家地产高管被调查，地产国央企深入反腐。

  旭辉从增效的角度主动求变，对组织进行标准化，采用 “MPSO人才标准与职级体系”：M对应管理类、P对应专业类、S对应销售类、O对应技能类。通过此次全公司全职能的人才盘点，旭辉对公司全员进行了落位，员工“有升有降”，职级下降占比达到22%，职级晋升占比达到7%。此次职业序列的迭代，旨在实现岗位标准化和人才标准化，激发员工的主观能动性，有助于支撑旭辉三五同心圆战略目标的达成。

  数据说明

  企业融资与市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口径销售额统计，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累计至当月全口径销售额榜单统计。月报于次月第一周发布，由于数据整理分析需要时间，数据统计截至时间为当月22-25日左右。

  TOP30房企研究课题组组长：崔霁；

  课题组成员：邓乔乔，李晓玲。