[克而瑞]绿地控股：基建产业稳中有增

  投资力度明显放缓，盈利指标持续承压。

  核心观点

  【业绩略有下降，回款率有所提升】2021年，绿地全年实现合同销售金额2902亿元，较上年同期下降19%；实现合同销售面积2327万平方米，同比下降20%。同时，绿地一方面，加速项目去化回款，2021年绿地回款金额持续提升，达2772亿元；回款率96%，较上年同期提升10个百分点。另一方面，持续优化销售区域结构，2021年绿地一二线销售贡献占比提升，达66%。

  【保持审慎拿地，聚焦长三角区域】2021年，绿地全年新获取项目 45 个，权益计容建筑面积 703 万平方米，同比下降73.8%；权益土地款 322 亿元，同比下降61.6%。新增土地投资的城市能级结构方面，2021年绿地聚焦二线和三四线城市。从投资区域分布情况来看，2021年整体投资以长三角为重点，拿地金额为235.3亿元，投资金额占比57.2%，同比上升24.6个百分点。【基建收入占比超50%，毛利率水平有所下滑】2021年，绿地实现营业收入5443亿元，同比增长19.4%。其中，房地产业务实现营收2049.5亿元；基建业务实现营收3114.2亿元。基建业务贡献收入占比达53.9%，已超过房地产业务。此外，受行业整体盈利能力下行影响，绿地实现净利润94.4亿元，同比下降55.3%；毛利率11.7%，同比下降2.8个百分点。【“三道红线”处于橙档，平均借贷成本保持低位】2021年，绿地持有现金827亿元，较上年同期下降20.1%。同时，2021年绿地“三道红线”已转为橙档。现金短债比为0.81；剔除预收账款后的资产负债率为83.7%；净负债率为91.6%，符合监管不高于100%的要求。平均借贷成本5.7%，保持行业低位。此外，绿地已兑付2021年债券和2022年3、4月美元境外债券，债务风险稳步下降。

  【积极推动转型发展，基建业务已成重要支柱】2021年，绿地“房地产”和“基建”两大主业并驾齐驱。其中，基建业务已跻身全球第一梯队，全年完成营业收入3114亿元，同比增长33.4%，占总体收入的53.9%，已成为稳健发展的重要支柱。此外，金融产业数字化转型进一步推进，全年实现利润总额21亿元；商贸产业成功参与第四届进博会，组织了32国220个品牌参展。

  01销售

  业绩略有下降

  回款率有所提升

  2021年，受疫情冲击和房地产调控持续收紧的影响,绿地销售业绩较2020年略有下降。全年实现合同销售金额2902亿元，较上年同期下降19%；实现合同销售面积2327万平方米，同比下降20%；销售均价12500元/平方米，同比提升1.5%。根据克而瑞榜单数据，2021年全口径销售排名位列第九，较上年下滑两位。同时，绿地面对“前高后低”的市场形势积极应对，一方面，在下半年积极开展大型促销活动，加速项目去化回款，2021年绿地回款金额持续提升，达2772亿元；回款率96%，较上年同期提升10个百分点。另一方面，持续优化销售区域结构，2021年绿地一二线销售贡献占比提升，达66%。此外，2021年绿地全力协调供应链，保交付保供应成效显著，全年新开工面积1549万平方米，新增供应面积1361万平方米，竣工备案面积2592万平方米，完成交付2723万平方米。

  02投资

  保持审慎拿地

  聚焦长三角区域

  2021年，绿地转变拿地方式，保持审慎投资，并积极开展存量项目股权合作。全年新获取项目 45 个，计容建面902万平方米，总地价412亿元，楼板价4500元/平方米，新增货值1300亿元。其中，权益计容建筑面积 703 万平方米，同比下降73.8%；权益土地款 322 亿元，同比下降61.6%；权益新增土地楼板价4580元/平方米，较上年有所上升。

  新增土地投资的城市能级结构方面，2021年绿地聚焦二线和三四线城市，其中三四线城市投资金额达197亿元，对应建筑面积479.2万平方米，分别占比47.9%和53.1%，占比分别较上年同期提升25.7和15个百分点。从投资区域分布情况来看，2021年整体投资以长三角为重点，拿地金额为235.3亿元，投资金额占比57.2%，同比上升24.6个百分点；投资建筑面积占43%，同比上升19.5个百分点。

  03盈利

  基建收入占比超50%

  毛利率水平有所下滑

  2021年，绿地实现营业收入5443亿元，同比增长19.4%。其中，房地产业务实现营收2049.5亿元，同比增长5.22%；基建业务实现营收3114.2亿元，同比大幅增长33.41%。从历年收入结构趋势来看，绿地基建业务稳中有增，在集团中的比重不断提升。2021年基建业务贡献的收入占比达53.9%，已超过房地产业务。

  2021年房地产行业基于限价等调控因素，整体盈利能力呈下行趋势。绿地实现净利润94.4亿元，同比下降55.3%；归母净利润61.8亿元，同比下降58.8%；归母净利率1.1%。企业整体毛利率11.7%，同比下降2.8个百分点，其中房地产业务毛利率较上年减少5.5个百分点至20.9%，基建业务毛利率同比上升0.3个百分点至4.9%。

  04偿债

  “三道红线”处于橙档

  平均借贷成本保持低位

  2021年，在大幅降负债的同时，绿地经营保持了总体稳定。截至2021年年末，绿地持有现金827亿元，较上年同期下降20.1%；全年实现经营性现金流量净额 622 亿元，同比增长 39%。在加强主业销售回款下，合同负债及预收款项再创新高，达4648亿元，同比增长10.3%。值得注意的是，2021年绿地“三道红线”已从红档转为橙档。现金短债比为0.81；剔除预收账款后的资产负债率为83.7%；净负债率为91.6%，同比下降43.4个百分点，符合监管不高于100%的要求。同时，长短债务比1.29；平均借贷成本5.7%，保持行业低位。此外，绿地已按期足额兑付2021年境内外债券总计246亿元和2022年3、4月本息总计6.2亿美元境外债券，债务风险稳步下降。

  05多元化

  积极推动转型发展

  基建业务已成重要支柱

  2021年，绿地在“房地产”和“基建”两大主业并驾齐驱。同时金融、商贸、酒店旅游、健康及科创等业务积极探索推进。其中，基建业务已跻身全球第一梯队，全年完成营业收入3114亿元，同比增长33.4%，占总体收入的53.9%，已成为稳健发展的重要支柱。新签合同金额7155亿元，同比增长17%，并按“资金有保障”原则，严控投垫资项目，防范上游风险传导。全年共获得12项“鲁班奖”、25项“国家优质工程奖”，位居行业前列。

  此外，金融产业数字化转型进一步推进，全年实现利润总额21亿元；商贸产业成功参与第四届进博会，组织了32国220个品牌参展，展览面积超过2000平方米；酒店业务促进销量，全力创收，并积极推动部分酒店资产处置变现；康养及科创产业积极推进市场化、轻资产的商业模式，正式发布医疗健康品牌“绿地优康”。