[克而瑞]企业月报｜积极推盘冲业绩，单月销售跌幅略有收窄 (6月)

  内容提要>>>

  ► 6月部分房企表现突出，环比增幅大于50%

  ► 半数房企未拿地，国央企仍是主力军

  ► 上半年房企各月新增融资额长期位于近年来低位

  ► 新推优质项目冲年中业绩，“房产下乡”减轻首付压力

  ► 吕翼出任世茂集团执行总裁，林龙安辞任禹洲集团主席及首席执行官

  ► 碧桂园文商旅持续输出轻资产，金茂物业达成上市后首单收并购

  合约销售

  6月部分房企表现突出

  环比增幅大于50%

  ▷ 核心观点

  1、2022年6月，行业规模房企积极推盘及营销去化，冲刺半年度业绩。TOP100房企单月实现销售操盘金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%。但目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足，短期内行业仍面临较大下行压力。百强房企6月单月业绩跌幅略有收窄，但仍较上年同期降低43%。累计业绩来看，1-6月百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达50.3%，与前两月基本持平。

  2、2022年1-6月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为772亿元，较去年同期降低50.5%。TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别为351.9亿元和257.2亿元，同比降幅高达58%和58.1%。而TOP100房企的销售操盘金额门槛为55.7亿元，同比降幅也达55.6%。

  3、6月，部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出，超8成房企实现单月业绩环比上涨，逾半数房企环比增幅大于50%。具体来看，TOP30房企表现较为亮眼，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60%以上。而TOP51-100房企表现分化，其中有18家房企单月业绩环比增速高于50%，而12家房企单月业绩环比出现降幅。

  企业拿地

  半数房企未拿地

  国央企仍是主力军

  ▷ 核心观点

  1、6月热点城市集中供地加速，30家监测房企土地投资力度环比大幅回升。6月，在宁波、武汉、杭州、苏州、合肥、青岛、北京开启第二轮集中供地，以及上海、郑州首轮土拍的带动下，监测房企拿地金额与建面大幅回升，其中30家典型房企新增土储建面460万平方米，环比增加246%；新增土地成交金额776亿元，环比下大增175%。与前5月平均相比，建面、金额增幅分别达到45%和103%。

  2、本月监测房企仍有超过半数未拿地，6月拿地金额较高的仍是此前表现积极的国央企“老面孔”。6月销售TOP50房企单月拿地金额2022年首次突破千亿元，环比上涨105%。虽然多数城市土拍未因政策宽松出现显著的预期反转，表现依旧冷清，但上海、北京、杭州等市场相对坚挺的城市仍吸引大部分规模房企、全国化的国企央企竞争。实际上6月份拿地房企集中在中海、招商、保利、滨江、建发等此前集中供地拿地较多“老面孔”上，滨江、招商等单月拿地金额超过200亿，保利也在厦门、南京、合肥等核心城市频频“出手”。

  3、政策“暖风”下房企投资积极性或有提升，但全年谨慎预期不变。自二季度以来，房地产利好政策不断，在“房住不炒”的大方针下，诸多地方出台了相应的宽松政策，意在盘活市场与提升购房的积极性。市场预期的改善跌加集中供地城市的土拍门槛宽松，我们认为会在一定程度上提振房企拿地的信心，第二轮土拍部分城市或将迎来拿地的“窗口期”。

  值得注意的是，尽管政策“暖风”不断，但市场目前并未出现实质性的逆转，且多数城市政策出台仍以“试探”为主，落地效果尚未达预期。且2022年大部分房企将迎来偿债高峰，资金面的吃紧也是阻碍房企投资复苏的重要因素。在保交付、保现金流之下，全年投资态度仍会维持谨慎。

  上半年房企各月新增融资额

  长期位于近年来低位

  ▷ 核心观点

  1、融资总量：2022年6月100家典型房企的融资总量为587.06亿元，环比减少11.8%，同比减少62.6%。融资量环比继续减少，主要是因为本月民营房企融资量环比下降较大所致，可见民营房企难融资的问题依然明显。从融资结构来看，境内债权融资507亿元，环比减少3.2%，同比减少20.9%；境外债权融资10亿元，环比减少85.8%，同比减少97.7%；本月资产证券化融资70亿元，环比减少4.8%，同比减少86.1%。

  2、融资成本：2022年上半年100家典型房企新增债券类1融资成本4.08%，较2021年全年下降1个百分点，其中境外债券融资成本7.95%，较2021年全年上升0.93个百分点，境内债券融资成本3.35%，较2021年全年下降0.71个百分点。单月来看，6月房企融资成本3.47%，环比下降1.14pct，同比下降2.72pct。其中境外债券融资成本6.3%，环比下降3.85pct，同比下降2.63pct；主要由于本月万科香港于境外发行了5.1亿人民币中期票据，利率仅3.55% ，降低了整体境外融资成本。此外境内债券融资成本仅为3.37%，头部优质房企融资优势明显。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是招商蛇口，其融资总量达到了96亿元，主要是因为招商蛇口在本月发行了三笔共58亿元的公司债，同时也为子公司融资进行了多笔大额担保。从企业梯队来看，2022年上半年TOP10房企平均融资额达到了102.26亿元，是所有梯队中最高的；而TOP51之后的房企融资规模同比减少66.77%，减少幅度最小。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.15%，较2021年全年下降0.83pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低2pct；TOP31-50房企的融资成本较2021年全年下降0.31pct至5.15%，降幅最小。

  营销策略

  新推优质项目冲年中业绩

  “房产下乡”减轻首付压力

  ▷ 核心观点

  1、从6月营销折扣来看，虽然有618促销节点，但房企让利没有5月折扣力度大，除世茂部分团购项目达到8折，其余房企活动均保持在9折以上。但由于恰逢年中业绩冲刺，房企推盘热情较高，尤其是疫后修复，新推优质项目增多。如上海仁恒·海上源项目6月末推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元。上海瑞虹新城臻庭项目推出609套房源，1906人摇号，平均3个人抢一套房；金地深圳中心天元及润峯云上府两大红盘，6月开盘认购总计600余套，认购金额近84亿元，平均去化率接近85%。从市场来看，成交量也随之显著回升，30个重点城市环比增长31%，成交单月和累计同比降幅持续收窄。

  2、6月营销活动出现新动向，“房产下乡”成为部分房企促销手段，建业等房企尝试大蒜、小麦等凑首付减轻购房者首付支付压力。此外恰逢618，电商平台房产活动机制更加成熟，优惠活动吸引流量。天猫好房回血618活动增设租房会场，实现回血红包在新房、二手房、租房领域的全覆盖；贝壳、京东房产等平台也推出不少房产活动。

  3、从一季度开始中央及地方政府连续发声，到二季度从4.29政治局会议后，地方放松政策频率及力度加码，上半年有175省市相继放松房地产政策。如杭州4月和5月持续放松限购政策；郑州放松限贷，下调首付比例；贷款利率下调，58城执行首套房贷利率4.25%、二套5.05%。可以看出整体政策层面托举并用，但短期内较难修复市场信心，从618房企营销折扣可以看出，目前多数房企观望态度明显，但由于下半年供应及去化压力放大，预计营销方面也会持续跟进。

  吕翼出任世茂集团执行总裁

  林龙安辞任禹洲集团主席及首席执行官

  ▷ 核心观点

  1、6月，房企高层人事动态信息数量较前月明显下降，从108家监测企业的人事变动情况来看，随着国内疫情防控成果进一步稳固，经济环境信心有所恢复，6月房企高层人员变动频次回落许多，人事稳定度得到了提升。

  2、6月23日，世茂集团控股有限公司发布人事公告称，世茂集团董事会宣布委任公司执行董事及副总裁吕翼为公司执行总裁，由2022年6月23日起生效。于委任生效日起，吕翼将为公司的执行董事及执行总裁。吕翼自2008年起加盟世茂集团及于2020年1月2日获委任为公司执行董事，现为世茂集团旗下最大的地区发展总监，负责集团于海峡地区（主要包括褔建、广东及海南等地）的整体营运、发展及管理，以及集团资产管理。

  3、6月24日，禹洲集团控股有限公司发布公告称，林龙安因工作安排调整而辞任董事会主席、公司首席执行官、董事会可持续发展委员会主席、董事会薪酬委员会及董事会提名委员会成员；同日，郭英兰女士已获委任为公司主席、首席执行官、可持续发展委员会主席、薪酬委员会成员及提名委员会成员。郭女士为林龙安先生的配偶以及林聪辉先生（禹洲集团执行董事）的大嫂，加盟公司前任职于中国建设银行厦门分行。

  战略动态

  碧桂园文商旅持续输出轻资产

  金茂物业达成上市后首单收并购

  ▷ 核心观点

  1、本月房企多元化业务集中在物业管理、商业运营领域，物流地产与绿色环保出现新亮点。物管赛道加速整合，收并购活动增多，部分房企不断尝试更多领域的物业管理项目。本月房企在商业运营方面主要以扩展规模为主，与政府、企业合作增加房企品牌影响力。物流地产、绿色地产领域依然以政府主导，并于头部房企合作的模式。

  2、碧桂园文商旅签约兰州虹盛时尚广场，今年二次落子兰州。6月8日，碧桂园文商旅集团与虹盛集团就兰州虹盛时尚购物广场项目达成合作，成为碧桂园文商旅近期获取的第三个轻资产项目，同时也是继今年1月签约东湖广场项目后的第二个兰州轻资产项目。碧桂园文商旅作为碧桂园商业运营服务商，凭借多年商业资产运营经验，已形成包括前期投资、项目招商、运营推广、设计建造、定位策划、项目退出的全链条商业运营管理体系，消费潜力巨大的虹盛时尚购物广场是其完善兰州指挥部的重要一环，碧桂园文商旅也将继续加速轻资产输出，“以点带线、以线成面”的打造碧桂园文商旅商业生态。

  3、金茂物业收购首置服务全部股权，成为上市百日内的首单收并购。6月17日，金茂物业服务发展股份有限公司披露公告表示，已与首创置业就收购首置服务事项签订产权交易合同，将以4.5亿元收购首置物业服务有限公司100%的股权，其中将利用IPO募集所得款项中分配给收购物业管理公司的部分人民币3.15亿元。作为金茂物业上市后的第一单收并购，金茂物业希望通过本次收购快速扩张业务规模，同时借力首置物业全生态布局基础，实现优势互补，未来金茂物业也将继续关注与其布局相匹配、定位相近的优质项目公司，以收并购的方式实现实现规模经济并创造协同效应。