[易居研究院]中国房企TOP30月报（2022年6月）_中房网

城市:全国
发布时间:2022-07-07
报告类型:企业报告
发布机构:易居研究院

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《中国房企TOP30月报》是由上海易居房地产研究院依据CRIC、Wind等相关数据研发编撰而成，通过每月对TOP30房企投融资情况、销售排名、市值及市值管理动态以及组织变革的主要情况进行跟踪分析，以期对头部房企的动态趋势进行深入研判，旨在为企业发展提供借鉴启发，为行业发展提供参考。

核心观点

上半年以来，全国已有超170城出台了逾400次的房地产放松政策。6月TOP30房企销售额环比增长60%，今年以来首次累计同比降幅收窄，市场略有回温。受集中供地放量拉动，TOP30房企投资金额环比增加184%。6月房企融资环境持续宽松，TOP30境内融资规模环比略有下降、首单碳中和写字楼类REITs发行，TOP30房企再次迎来年内偿债高峰，部分房企流动性承压，面临债务违约或展期。TOP30房企市值在销售回暖和政策放松的双重利好下有所回升，部分经营状况良好的头部国企，具备优秀经营资质的区域型龙头、高信用民企涨幅靠前。

【企业投资】

6月集中供地放量拉动

投资规模环比大幅增加

6月TOP30房企中有16家拿涉宅地70幅，投资建面环比增加158%；土地成交总价环比增加184%，溢价率维持在6.04%。环比投资规模大幅增加。

6月上海、北京、杭州、沈阳、青岛、苏州、宁波、郑州、合肥、武汉共10城进行了集中土拍，供应放量拉动成交规模增加。上海2022年首轮集中供地平稳完成，招商蛇口以169.5亿元获得4宗地，成为这一轮的最大赢家，建发、中国铁建也分别有3宗地块成交，总价分别为78.4亿元和69.3亿元，珠海国企华发和金地分别获地2宗和1宗；杭州第二轮土拍供地质量下降，土拍热度较首轮下降，滨江继首轮土拍184亿元获得11宗地后，以224.6亿元获得12宗地，成为二轮土拍最大赢家。

TOP30房企在上海、杭州、北京、合肥、郑州、青岛的拿地溢价率为5-10%区间；南宁受青秀区民族大道以北、长凤巷南面GC2022-030地块130%的溢价率拉动，整体溢价率较高，达到50%以上；西安、温州等其他城市多为底价拿地或低溢价拿地。

【企业融资】

融资环境持续宽松，

首单碳中和写字楼类REITs发行

6月TOP30房企融资环境持续宽松，TOP30房企合计融资规模248.4亿人民币，同比下降14.7%，环比下降6.3%，融资规模较上月环比略有下降。6月除债券融资外，新增类REITs融资金额12.7亿元，新增债券融资规模235.7亿人民币，同比下降16.7%，环比下降11.1%。其中，境内债融资环比略有下降，新增融资规模213.4亿元，同比上升64.9%、环比下降4.3%；美元债有所收紧，新增融资规模折合22.3亿人民币，同比下降84.6%、环比下降47.0%。

6月TOP30房企加权融资成本4.05%,较上月环比下降0.39pct，主因系本月美元债发行规模占比下降带动整体融资成本下降：6月境内融资成本3.55%，较上月环比增加0.19pct，但美元债融资成本8.54%，较上月环比下降0.89pct。

6月TOP30中10家房企参与新债发行，较5月减少1家。民企参与发债家数有所减少，仅中南建设、新城控股、旭辉集团参与发债，且多为美元债发行，发债规模占比也由5月的27.2%下降至6月的8.75%，其中新城控股、中南建设融资成本分别达7.95%、12.0%。央国企仍保持一定的融资优势，多参与境内债发行，融资成本最低可达3%以下，仅招商蛇口一家单月融资规模即超70亿元。在国内资产证券化领域，央国企仍然走在前列，继4月成功发行全国最大规模碳中和CMBS产品后，中国金茂再次成功发行全国首单碳中和写字楼类REITs“金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划（碳中和）”，该产品以金茂旗下超甲级写字楼—长沙金茂ICC（北塔）为标的物业，发行总规模12.7亿元，优先级规模8亿元，评级AAAsf，发行期限为18年（3+3+3+3+3+3年）。其中，优先级利率3.6%，创国内写字楼类REITs新低。与逐渐收紧的传统融资渠道相比，绿色金融的融资渠道相对畅通、融资成本也具备相对优势，与行业绿色健康地产的转型方向相适应，是当下房企融资值得探索的新渠道。

6月TOP30房企合计到期债务规模320.8亿元，同比增加313.9%，环比增加114.7%，TOP30房企再次迎来年内偿债高峰。共18家房企债务到期，较上月新增7家。其中美元债到期规模约175.2亿人民币，较上月环比增加83.8%。融创、万科、中南建设、绿地4家到期规模均在40亿元以上，当月偿债压力较大，多家房企流动性承压，债务面临直接违约或展期。融创旗下债券再展期：6月27日，融创公司公告称公司将召开2022年第三次债券持有人会议，拟再次调整“PR融创01”（40亿发行额）债券本息兑付安排，其中将今年6月、9月本金兑付额各减少5%，将明年9月兑付额增加10%；中南建设完成两笔美元债要约交换：6月7日，中南建设公告称公司JIAZHO10.87506/18/22和JIAZHO1206/08/22两笔共计1.57亿美元票据本金金额的美元债交换要约已完成，新票据将于2023年6月5日到期，息票率12%；阳光城未按期偿付两笔债券本息，发生直接违约：6月23日晚间，阳光城公告称截至公告披露日，公司已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计金额376.88亿元。

【销售排名】

6月累计销售额同比下降44%，

今年以来首次收窄

6月供求有所放量，同比跌幅收窄。百强房企单月业绩8310.7亿元，环比增长60%，同比跌幅收窄17个百分点至43%。TOP30 房企销售额6月同比下降33%，跌幅比上月大幅收窄19个百分点。TOP30房企1-6月累计销售额同比下降43.7%，降幅收窄3.2个百分点，是2022年以来首次同比收窄。

从企业表现看，6月业绩环比增长幅度最大的是招商（+154%）、滨江（+151%），金地、绿城、金茂、华发、卓越增幅也超过100%。

【市值表现】

受政策放松影响，

TOP30房企市值迎增长

6月新房二手房市场相继回暖，政策端持续发力，多地陆续推出房票制度推动成交修复，上海6月内连续两次出台落户放松政策促进当地住房需求，深圳市地方金融监督管理局印发《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》，进一步加大对房企风险化解力度，促进房地产业良性循环和健康发展。TOP30房企市值总额较月初（2022.6.1）增加3.63%。房企之间延续分化，部分经营状况良好的头部国企，具备优秀经营资质的区域型龙头、高信用民企市值端迎来改善，资金压力较高企业仍有债务违约、展期发生，信用风险事件持续发酵。TOP30中19家房企市值上升，其中TOP10-15房企市值涨幅较大，建发、旭辉、绿城市值涨幅均超15%；千亿市值房企梯队中，中国铁建市值跌至千亿以下，招商蛇口回归，中海排名提升市值（2022.6.30）位居行业第一，万科、保利6月市值涨幅均在10%以上，在千亿房企梯队中涨幅居前；中梁6月市值跌幅近30%，TOP30上市房企中市值跌幅第一且远超其他房企。

6月TOP30房企的资本市场行为多与多元化业务探索、股东增减持、公司股份回购、股权质押事件有关：（1）多元化业务探索：6月10日中国金茂发布公告称，拟以总代价25.65亿港元私有化中国宏泰，发力城市运营，中国宏泰以产业构建、园区运营和基础设施投资为核心业务，此举也是金茂探索房地产发展新模式的战略性行为，受此影响，中国宏泰发展当日市值涨幅超20%；同时，金茂还加大对物业的经营业态布局，6月17日，金茂服务以人民币4.5亿元收购首置物业100%股份，首置物业服务范围包括住宅、商业、写字楼、公建等多种业态，此次合作将实现金茂服务在物管赛道上规模与质量齐增，事件发生一周内中国金茂、金茂服务市值分别上涨3.6%、7.1%，；6月13日，招商蛇口向旗下房托基金平台-招商局商业房托注入资产，招商局商业房托将透过Treasure Supreme International Limited（买方，招商房托特殊投资工具）收购Super Alliance Real Estate Partner L.P.（卖方）51%的股权，作价13.42亿元，收购完成后，招商局商业房托资产组合将在原深圳蛇口五处物业的基础上进一步扩大，核心资产价值预期增加40%，此举也是招商蛇口打通地产私募基金及公募REITS的有益尝试。事件发生后一周内，招商蛇口市值上涨超2%。（2）股东增减持与股份回购：6月受流动性风险事件影响，阳光城控股股东遭遇被动减持，阳光集团全资子公司东方信隆及阳光集团一致行动人康田实业因其部分账户维持担保比例低于平仓线，于2022年6月10日—2022年6月16日期间通过集中竞价的方式被动减持阳光城股份4340万股，占阳光城总股本的1.05%，超过阳光城总股本的1%。因质押等原因出现的被动减持对投资者信心往往打击较大，被动减持公告发生前后一周内公司市值持续下降；与阳光城的被动减持行为相反，6月万科主动加大回购力度，耗资1.33亿元回购745万股股份，持续推进公司于3月公布的回购计划，此次回购万科已累计回购股票7295.60万股，涉及资金约12.92亿元，完成了回购资金下限的64.6%。此前万科共提出过三次回购计划：2015年房地产市场低迷，万科整体估值偏低，以王石为首的万科管理层们开始谋划低价回购股份；2020年为保护投资者的长远利益，促进股东价值的最大化，确保公司的经营可持续，提请公司股东大会授权董事会回购A股股份不超过10%及回购H股股份的不超过10%；2022年面对公司经营业绩和市值的双向走弱，为维护市场价值和股东权益，公司启动回购计划，公司在资本市场的积极表现给予投资者较大信心，6月回购事项公告前后一周内公司市值涨幅超16%；（3）频繁的股权质押：6月23日绿地第一大股东上海格林兰投资企业质押4500万股给中信银行，质押期1年，占所持股份比例1.30%，此前一年内格林兰已累计发生9次股权质押，创近年来质押记录，截至目前格林兰已累计质押所占持股比例的70.68%，占绿地总股本的19.20%。尽管频繁质押会给公司大股东带来被动平仓甚至失去控制权风险，也暗示公司其他融资渠道收窄、融资能力下降，但在行业违约事件频发的背景下，投资者依然给予绿地的诚信履约、化解债务行为以积极肯定，股份质押前后一周内公司市值出现上涨。

【组织变革】

合并整合继续，

中海展开新一轮组织架构调整

据悉，中海近期展开了新一轮组织架构调整，以合并整合为主。在区域公司方面，华北区域合并北方区域成立新华北区域公司；原属北方区域的青岛城市公司、烟台城市公司划入华东区域，北方区域平台直接取消；华北区域管辖的郑州公司、武汉公司、太原公司以及华南区域下属的长沙公司并入中海西部区域，并成立新的中西部区域公司。在城市公司方面，长春城市公司合并哈尔滨城市公司，成立长春片区公司；广州城市公司合并佛山城市公司，成立广州片区公司。后期可能会将福州、厦门、苏州、无锡等城市公司进行合并。

碧桂园于6月10日成立了科技建筑集团，目标是面向全行业，输出以智能施工为核心的建筑供应链能力。科技建筑集团的核心业务，覆盖建筑工程总承包、BIM设计与技术咨询、建筑智能化工程施工、全过程工程咨询等建筑领域。现有广东腾越、沈阳腾越、安徽腾越、博嘉拓、筑华慧、腾安机电、诚加装饰公司并入科技建筑集团统一管理。未来房产区域房施一体化（房地产开发施工一体化，指的是开发企业不仅做开发商，还做建筑商、供应商等乙方，不仅要开发环节的利润，也要施工建造环节的利润）的智慧建造业务也纳入科技建筑集团统一管理。