[克而瑞]对比2008、2014年，政策松绑对2022年城市市场复苏走势影响研判

  导读

  一线先回暖、强二三线轮动复苏，弱二线及多数三四线盘整。

  2022年以来，政策底已现，中央密集表态稳地产，地方接连松绑托市。类比于2008、2014年，在利好政策轮番刺激下，房地产行业均能实现V形反转。有鉴于此，市场底能否如期到来？各城市市场又将如何走向？

  行业陷入调整期

  市场持续下行房企频现偿债危机

  ……略……

  一、2021年下半年楼市持续转冷，百城成交跌幅扩大，70城房价整体下行

  （本节有删减）

  在“三道红线”、“两道红线”等政策猛药作用下，2021年下半年，房地产市场开始步入快速下行通道，楼市持续转冷，成交量价齐跌。

  楼市转冷首先反映在成交量上，百城成交规模跌幅逐月扩大。2021年6月，全国100个重点城市新房成交面积同比增速由正转负，下跌6%，其中，一线城市市场热度犹存，成交面积同比仍增26%，26个二线城市成交保持韧性，成交面积基本与去年同期持平，三四线城市楼市下行压力较大，成交同比下降15%。6-11月，百城成交单月同比跌幅由6%持续走扩至39%，三四线城市领跌，成交跌幅最高达到49%。12月，房企业绩冲刺叠加信贷政策持续纠偏，百城成交跌幅小幅收窄至33%。

  2022年1月，市场持续低迷叠加高基数效应，全国百城成交面积同比跌幅扩大至四成以上。2月，全国100个重点城市商品住宅成交面积仅为2043万平方米，创近两年来单月新低，同比跌幅达到41%。

  二、城市加剧分化，沪深宁蓉等成交走稳，南宁温州等持续走弱

  2021年下半年以来，房地产市场整体下行的同时，城市市场加剧分化，依据各季度成交走势，大致可以划分为三类：

  第一类，上海、南京、深圳、成都等持续走稳型，2021下半年楼市有所降温，但成交量并未出现大幅滑坡，而是维持同比小幅微降。典型如上海，2021年第三、第四季度成交面积同比降幅都在15%左右，2022年1-2月成交同比微增1%。去化率层面，2021年下半年集中开盘的第3、4、5批次新盘去化率较前2批次没有明显下降，甚至外环内、外郊环平均去化率均达到90%以上，充分体现上海楼市的强劲韧性。

  第二类，佛山、济南、镇江、长春等筑底企稳型，三季度楼市明显转冷，成交同比跌幅在三成左右，四季度成交低位企稳，同比降幅有所收窄。典型如济南，进入2021年下半年楼市显著降温，市场观望情绪愈加浓重，三季度成交同比转降21%，四季度房企加大营销力度，成交跌幅收窄至8%。2022年前2月，成交同比跌幅有所扩大，但主要是受去年同期极高基数影响，相较去年四季度市场未见进一步走弱的迹象。

  第三类，防城港、温州、南宁、宝鸡等持续走弱型，2021年二、三季度楼市迅速转冷，成交同比跌幅都在40%左右，此后跌幅继续扩大。例如防城港，2021年三季度成交同比下降39%，四季度市场形势愈加严峻，成交同比跌幅扩至67%。2022年前2月成交同比跌幅进一步扩至73%。又如南宁受困于库存高企、需求不济，2021年二季度楼市已然步入下行通道，成交同比下跌42%，三、四季度楼市持续低迷，成交降幅扩至五成左右。

  三、企业面临巨大危机，销售、融资急剧下滑，品牌房企频频“暴雷”

  ……略……

  行业环境已然质变

  政策解绑也难撬动昔日轮回

  ……略……

  一、经济：由高速增长到高质量增长，疫情加剧经济下行压力

  ……略……

  1、2008：次贷危机引发全球经济大衰退，中国经济共振农民工现失业潮

  ……略……

  2、2014：中国经济步入“三期叠加”的新常态，GDP增速7.4%创新低

  ……略……

  3、2022：世界百年未见之大变局，疫情阴霾下中国经济下行压力加大

  2020年，中国经济一波三折，一季度在疫情冲击下GDP同比下降6.9%，历史首次出现经济负增长。随着国内疫情基本得到控制，企业生产率先恢复，出口更是显著好转。受此影响，二季度中国经济强势复苏，GDP增速呈逐季回升态势，全年GDP同比增长2.2%，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。2021年，GDP增速持续下行，并在四季度跌至4%低位，明显低于潜在增长水平。

  ……略……

  二、政策：从中央全面刺激到因城施策，短期稳地产促进行业良性循环

  ……略……

  1、2008：推出4万亿投资计划，再次将房地产作为支柱产业

  ……略……

  2、2014：限购取消、限贷放松、棚改提速，鼓励居民加杠杆购房

  ……略……

  3、2022：短期重在稳地产，因城施策促进行业良性循环

  2022年，房地产行业政策底已至，集中体现在以下几个方面：

  其一，两会定调：坚持房住不炒基调不变，保障刚需满足改善及新市民购房消费。新市民是指农村人口通过就业、就学等方式转入城镇，目前新市民规模约3亿人。商业银行执行好差别化住房信贷政策，并给予新市民一定力度的信贷政策支持，适度下调首付比例、下调房贷利率、缩短放贷周期皆是政策选项。值得一提的是，两会政府工作报告并未提及房地产税，预示着房地产税或将暂时搁浅，部分城市试点工作或将向后延期。

  其二，货币政策短期重在稳房地产，未来或将继续降准、降息助力经济稳增长。央行连续降准降息。2021年12月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。12月20日，央行公布一年期LPR降至3.8%，较上月下调5个基调。2022年1月20日，央行公布一年期LPR降至3.7%，下调10个基点；五年期以上LPR时隔21个月首降，下调5个基点至4.6%。

  两会期间各部委密集发声，释放稳定房地产行业的信号。例如全国政协经济委员会副主任刘世锦表示：短期内货币政策重点在稳房地产，财政政策重点在稳基建。又如国家发改委副主任连维良表示：有利于经济稳定的政策加快推进，有收缩效应的政策慎重出台。

  值得关注的是，金融委召开专题会议提出：关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。

  其三，房企融资、预售资金监管适度松绑，利好央企、国企和优质民企。2022年1月6日，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。2月8日，央行联合银保监会共同发文提到：保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

  2月10日，全国性商品房预售资金监管的意见已出台，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。部分城市放松预售资金监管，典型如广州、成都提高各施工节点预售资金支取比例。受此影响，企业现金流将适度改善，最大受益者将是经营稳健型房企。

  其四，居民按揭贷款边际改善。第一，放松公积金贷款。例如南宁提升公积金贷款额度，首套、二套贷款额度分别上调为70万元和60万元。第二，下调首付比例。例如重庆首套房重启最低首付比例20%。第三，下调房贷利率。例如广州首套房贷利率从5.6%下调至5.4%，二套房贷利率从5.8%下调至5.6%。第四，局部放松限贷。例如郑州实行认贷不认房，已有1套房且贷款结清，再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。

  其五，地方刺激居民购房消费。第一，变相放松限购。典型如郑州，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。第二，财税刺激托市。例如玉林购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元；购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元；并给予50%的契税补贴。第三，推进棚改货币化安置。例如郑州实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主；对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

  4、政策逻辑生变从中央全面刺激到一城一策，力度及效果难及往日

  综上所述，与2008年、2014年不同，2022年的房地产政策逻辑已经生变，调控由“全国一盘棋”细化到因城施策、一城一策，其政策力度、效果自然也无法与此前相比拟。具体来说：

  第一，政策逻辑已然发生转变，2008年、2014年房地产政策由中央主导，无论是2008年的“四万亿”投资，还是2014-2016周期的信贷政策宽松、棚改三年攻坚计划，都是从中央层面推动的。而在现行一城一策的框架下，调控主导权由中央下放到地方，城市市场分化也倒逼着房地产调控政策更加精细化。因此，由中央主导的全面刺激政策很难再现。

  第二，政策力度也不及往日。地方层面，相较于2008、2014年松绑限贷，2014年42城全面取消限购，仅4个一线城市仍执行限购政策。截至目前，“四限”调控出现松动迹象，但城市覆盖面仅限于福州、郑州、哈尔滨这类压力城市，更多城市调控政策依旧从紧执行。尤其是限贷政策相较严苛，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是达到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出压力，大量改善性需求被压制。

  因此，现有稳地产政策力度不够，且未触及到市场需求及购买皆透支、市场信心缺失这些根本问题，实难扭转市场持续下行的颓势。

  5、2008、2014年政策刺激下行业V型反转，2022年稳地产效果不显

  （本节有删减）

  反观2022年，稳地产政策效果并不明显，房地产市场继续下行。3月，100个重点监测城市商品住宅成交面积2584万平方米，环比增长33%，但同比跌幅扩至51%。各城市市场加剧分化，西安、海口等部分城市市场回稳，成交同比跌幅明显收窄乃至转正，但重庆、长春、盐城等市场下行压力加剧，成交同比跌幅达到80%以上。

  三、市场需求及购买力明显透支，行业规模基本见顶

  ……略……

  1、城镇化放缓、出生率下行、老龄化加剧等揭示市场需求透支

  ……略……

  ①城镇化进程减速换挡，城镇人口增量由峰值2949万人跌至1205万人

  我国城镇化进程减速换挡，城镇人口增量较历史高点腰斩。近年来，我国城镇化率增速呈逐年放缓态势，城镇人口增量同样逐年下滑。2011年末，全国城镇人口达到6.99亿人，较上年末净增长2949万人，创2001年以来新高。2016年末，全国城镇人口达到8.19亿人，较上年末净增长2622万人，创2001年以来次新高。2021年末，全国城镇人口达到9.14亿人，较上年末仅增长1205万人，较2011年城镇人口增量下降59%，较2016年城镇人口增量同样下降54%。

  长期来看，我国农村待转移人口总量已所剩不多，且剩余的农村人口转入城镇的难度也在加大，未来我国城镇化率进一步提升空间着实有限，城镇人口增量或将持续走低。

  ②二孩、三孩新政不改出生率下行趋势，出生人口由峰值1973万人降至1062万人

  尽管二孩、三孩政策接连落地，但不改出生率持续下行趋势。2012年，全国出生人口1973万人，出生率为14.57‰，皆创2001年以来新高。2021年，全国出生人口降至1062万人，较2012年出生人口峰值减少911万人，出生率跌至7.52‰，较2012年出生率峰值减少7.05个千分点。

  2022年，两会政府工作报告提出，完善三孩生育政策配套措施，将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除，减轻家庭养育负担。受限于适婚、适育家庭大幅减少，叠加养育负担整体依旧较重，短期内出生率即便有所提升，提升幅度也将有限。长期来看，出生率仍将持续下行，中国人口峰值即将到来。

  ③人口老龄化愈加严重，65岁以上老人突破2亿人老年抚养比高达21.1%

  人口老龄化问题愈加严重，家庭及社会养老负担不断加重。2001-2021年，我国65岁及以上老人从9062万人持续提升至20056万人，增幅高达121%；老年抚养比由10.1%直线提升至21.1%，净增长11个百分点。

  目前，我国正处于人口老龄化的急速发展期，预计在2050-2060年65岁及以上老人将达到历史峰值，随后缓慢进入高位平台期，但直至2100年老年人口比例仍将高位保持在30%附近。

  ④需求结构由增量刚需过渡至存量改善，三房、四房成交占比高达75%

  ……略……

  ⑤住房需求趋于饱和，销售面积连续5年高位保持17亿平人均居住面积超40平

  住房需求逐渐趋于饱和。2017-2021年，全国商品房销售面积连续5年高位保持在17亿平方米附近。2021年，全国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%，商品房销售金额18.2万亿元，同比增长4.8%。真实反映行业规模基本见顶，未来成交规模或将步入下降通道。

  2001-2019年，全国城镇居民人均居住面积由20.8平方米稳步提升至39.8平方米，净增长19平方米。随着居民居住需求得到很好的满足，多数城镇居民家庭均能拥有一套房，两套及以上住房的家庭同样持续增多，再购房需求增长将明显受限。

  2、M1低速增长、房价超预期上涨、居民过度加杠杆等反映购买力透支

  ……略……

  ①货币刺激对行业拉动力依次递减，M1增速不足5%反映居民现实购买力透支

  由于货币政策刺激的递减效应，其对房地产行业拉动力大幅减弱。例如2009年四季度，M1供应量累计同比增速达到30%以上，商品房销售面积单月同比增速则达到70%以上。反观2020年四季度，M1供应量累计同比增速保持在10%附近，商品房销售面积单月同比增速则回落至15%以内。

  2022年2月末，M1余额62.2万亿元，同比增长4.7%，真是反映居民的现实购买力明显透支，继续加杠杆购房的空间将显著受限。

  ②房价持续上涨透支未来预期，房价收入比达8.6低收入群体新市民购房贵且难

  房价持续上涨透支未来预期。长达20余年房价持续上涨的客观现实，倒逼市场形成了房价只涨不跌的一致预期，投资房地产遂成为居民财富增值的重要渠道。而在造富了一大批跟风炒作的投资性群体的同时，难免过度刺激居民购房消费，提前透支了未来房价预期。

  2001-2021年，全国商品房成交均价由2170元/平方米直线提升至10139元/平方米，累计涨幅多达3.7倍，房价收入比则由6.6稳步提升至8.6，说明现阶段房价明显超出居民收入可以承受的合理区间范围，尤其是城市低收入群体、新市民购房贵且难问题日益严重。

  ③居民过度加杠杆超前购房消费，按揭贷款余额由1.6万亿跃升至38.3万亿

  居民过度加杠杆购房，市场购买力明显透支。2004-2021年，个人住房贷款余额由1.6万亿元大幅提升至38.3万亿元，净增长约23倍，个人住房贷款占比则由9%稳步提升至19.9%，净增加10.9个百分点。

  尤其是2015年以来，居民按揭贷款政策接连放松，叠加城市房价轮动上涨的正向刺激效应，很大程度上刺激居民超前购房消费。典型特征在于居民踊跃加杠杆购房，致使杠杆率持续攀升，市场购买力明显透支。

  4、结论：刺激政策短期亦难造就V型反转，长期规模也将逐级下降

  相较于2008、2014年，在轮番政策刺激下，房地产行业都能实现V形反转。但经过长达20余年的发展，房地产市场大环境已经发生了翻天覆地的变化，主要体现在三方面：

  第一，经济由高速增长到高质量增长。GDP增速已从两位数区间回落至6%以下，2021年，GDP增速持续下行，并在四季度跌至4%低位，而在疫情阴霾下，中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力，2022年短期内经济下行压力加大。

  第二，政策从中央全面刺激到因城施策。2008年、2014年，放松限贷、棚改等房地产政策都是中央主导，全面刺激楼市，2022年，政策逻辑已然发生转变，在现行一城一策的框架下，调控主导权由中央下放到地方，全国层面刺激政策很难再现，政策解绑效果自然也难及往日。

  第三，市场需求及购买力明显透支。城镇化进程趋势性放缓、出生率持续下行、人口老龄化问题愈加严重、需求结构由增量刚需过度至存量改善、住房需求趋于饱和。M1低速增长、房价超预期上涨、居民过度加杠杆购房等反映市场购买力透支。

  正所谓今时不同往日，我们认为政策解绑难以撬动昔日的轮回，房地产行业规模现已基本见顶，短期内成交规模或将高位保持，但长期来看成交规模大概率将步入下降通道。地产行业的特殊性又决定了，这个过程不会断崖式下跌形式出现。

  短期来说，2022年“政策底”已现，市场底或将在二季度到来。一季度，房地产市场依旧承受着较大的下行压力，成交持续低位运行。在中央信贷宽松和各地方刺激纾困政策的作用下，市场信心将逐渐恢复，房地产交易将逐步恢复正常化，市场底将在二季度真正到来，4月份部分城市或将率先迎来小阳春，届时成交或将企稳回升，同比跌幅也将明显收窄。

  城市禀赋决定分化加剧

  弱二线及多数三四线继续盘整

  ……略……

  一、GDP最高百倍落差，苏杭宁蓉等23城逾万亿，阜新等85城不足千亿

  ……略……

  二、潜在供应、需求及购买力加剧分化，强化城市分化格局

  ……略……

  1、潜在供应差别显著，杭州长沙等库存无虞，衡阳昆明等长期去化承压

  以新房库存去化周期、土地消化周期来衡量当下和未来的楼市库存压力，可以将城市大致分为以下四类：

  第一类，供求矛盾长期存在，库存规模已然高企，未来去库存压力有增无减，如衡阳、宝鸡、昆明、郑州。新房持续供过于求，造成库存积压，去化周期升至18个月以上，宝鸡、烟台甚至超过40个月。与此同时，供地明显过量，土地消化周期皆超1.5年，衡阳、宝鸡更是突破2年的警戒线。

  第二类，当前库存压力总体可控，但未来库存风险攀升，如徐州、岳阳。短期内供求矛盾并不突出，库存去化周期低于18个月，但土地消化周期超过1.5年，需要警惕潜在库存风险，随着行业规模逐渐见顶，未来市场能否消化如此体量的新房供应仍然存疑。

  第三类，供求整体保持平衡，短期、长期库存都基本无虞，如深圳、上海、长沙、成都、杭州。合肥、上海新房阶段性供不应求，去化周期已低于6个月，例如深圳供地持续偏紧，土地消化周期低至0.4年。

  第四类，近期库存压力犹存，但有序供地后长期去化压力明显缓解，如大连、惠州、东莞、沈阳。其中，武汉、苏州库存去化周期略超18个月，主要是受到楼市下行、成交低位运行拖累，实际库存风险仍处在可控范围。沈阳、惠州等虽然目前仍面临不小的去库存压力，但近年来随着政府主动调降供地指标、放缓供地节奏，土地消化周期已回落至1年以内，楼市逐渐向供求平衡回归。

  2、需求增减不一，深圳西安等人口吸附力强，南阳抚顺等人口严重流失

  以常住户籍人口比来衡量人口净流入情况，以“六普”到“七普”10年间常住人口增量来衡量人口增长情况，可以将城市大致分为三类：

  第一，人口虹吸效应显著，人口自然正增长，叠加人口机械正增长，如深圳、广州、成都、西安。典型如深圳，吸附大量外来人口，常住户籍人口比达到3.4，直观反映人口机械增长迅猛。2010-2020年，深圳常住人口净增加721万，增幅高达69%，人口自然增量、增速都高居全国首位，人口集聚下房地产市场前景值得期许。

  第二，人口机械负增长，但由于人口自然高增长，人口总量仍保持正增长，如徐州、临沂、漳州。徐州、临沂都是传统人口大市，人口自然高增长，漳州地处闽南，适龄人口生育意愿也较高，受益于人口基数和“二胎”放开，这些城市近十年间常住人口规模仍保持正增长。但与此同时，劳动年龄人口不断被厦门、南京、济南等核心城市虹吸，常住户籍人口比均低于1，人口机械负增长。考虑到返乡置业、本地改善客群的存在，这类城市房地产市场前景仍然可期。

  第三，人口流失问题严重，人口自然负增长，人口机械同样负增长，如抚顺、南阳、梅州、宝鸡。揭阳、梅州、南阳2010-2020年间常住人口减少30万人以上，宝鸡、抚顺常住人口累计降幅超过10%，主因是经济发展严重滞后，就业机会不足，青年人口被迫外流。这些城市常住户籍人口比都低于1，梅州更是低至0.71，意味着有近三成户籍人口外出谋生，人口严重流失下这类城市房地产市场前景不容乐观。

  3、购买力强弱分化，京沪居民收入领跑，杭州温州等加杠杆空间受限

  城市基本面差异也直观体现在居民收入水平上，即便是同处长三角城市群、同为三四线城市的绍兴和池州，城镇居民可支配收入倍差也高达1.8，而放眼全国，城市间城镇居民可支配收入最高倍差甚至达到了3.8。

  2020年，上海、北京城镇居民人均可支配收入超过7.5万元，苏州、杭州、广州、宁波等14个核心一二线城市城镇居民人均可支配收入超6万元。

  与此同时，8成以上的城市城镇居民人均可支配收入在全国平均线43834元以下，其中不乏西安、郑州、重庆等中西部地区二线城市。诸如宝鸡、大同、恩施之类的三四线城市，受制于产业结构单一、就业机会不足，居民收入十分有限，另外，潮州、揭阳、菏泽等居民收入水平全国垫底，2020年城镇居民人均可支配收入皆不足3万元。

  中国家庭的负债结构相对单一，房贷是居民负债的主要构成项，因此居民杠杆率指标既能直观反映家庭债务压力和支付能力，也能测度未来的加杠杆空间。

  居民杠杆率过低，表明居民加杠杆购房意愿不足，折射出对楼市的看空预期，比如绵阳、衡阳、东营、鄂尔多斯，2020年居民杠杆率都低于35%，鄂尔多斯更是仅有13%，远不及全国平均水平，主要原因在于房价长期平稳运行，且居民对未来收入增长预期不足，导致举债购房意愿偏低。

  反观那些经济发达、房价上涨预期更为强烈的城市，比如杭州、深圳、南京、广州，往往居民负债参与率更高，杠杆率也更高。伴随着房价上涨，核心一二线城市住户贷款经历了几轮扩张，居民杠杆率大多已经居高不下，西安、宁波等居民杠杆率高于70%，深圳、南京高于90%，杭州更是高达127%。值得一提的是，居民杠杆率较高虽然是偿债能力、举债意愿更强的表现，但也意味着未来加杠杆空间有限，温州、惠州这样的高杠杆率三四线城市，更需要警惕房价下跌可能引发的债务违约风险。

  三、适度控制去杠杆节奏和力度，二线及三四线或将跟进放松“四限”

  我们认为房地产金融政策或将从去杠杆到稳杠杆，适度控制去杠杆节奏和力度。基于防范化解房地产企业风险，涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善，国企、央企及优质民企或将更为受益。具体而言，支持房企的合理融资需求，支持优质房企开展并购贷款融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。

  居民按揭贷款有望继续松绑，因城施策执行好差别化住房信贷政策，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。具体而言，新市民是指农村人口通过就业、就学等方式转入城镇。目前，新市民规模约3亿人，市场需求相对充裕，但购买力不足乃是最大制约因素。有鉴于此，针对新市民购房要应保尽保，适当降低新市民首套房按揭贷款的标准，首付比例、房贷利率同样可以参照最低标准执行。

  因城施策促进房地产市场健康发展和良性循环。一线城市调控政策仍将从紧执行，尤其是限购政策较难退出，但部分收缩性政策或将适度解绑，例如深圳将上调二手房参考价。二线以及三四线城市或将效仿局部放松乃至全面取消“四限”政策，放松限购、限贷或将更利于刺激居民购房消费，以期缓解市场下行压力。

  压力城市更将在需求端予以刺激：其一，棚改、旧改加快推进，并提高货币化安置比例，鼓励被征迁家庭购房。其二，财税刺激托市，下调房地产交易税费，对于各类人才、二孩三孩家庭等提供一定金额的购房补贴。

  四、结论：一线先回暖、强二三线轮动复苏，弱二线及多数三四线盘整

  类比于2014-2016年，各线城市房地产市场周期性轮动。展望未来，市场底或将在二季度到来，成交或将企稳回升，但由于城市经济基本面、楼市供求关系、市场需求及购买力等多方面因素，各城市市场或将加剧分化：

  其一，一线城市有望率先回暖。一线城市市场需求及购买力最为坚挺，房地产市场或将率先转暖，成交也将率先企稳回升。例如上海，2022年以来房地产市场热度不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80%附近。房地产库存接近出清，截至2022年2月末，商品住宅去化周期低至4.7个月。值得一提的是，2021年，上海适度放松落户限制，加大人才引进力度，全年共计新增落户人口7.3万人，其中居转户3.8万人，人才引进3.5万人。可以期许的是，随着高素质人才大量聚集，有望给上海房地产市场提供更为坚实的需求支撑。

  其二，强二三线城市或将轮动复苏。杭州、成都、佛山、南通等强二三线城市市场需求或购买力适度透支，房地产市场或将轮动复苏，成交或将止跌回升，同比跌幅也将明显收窄乃至转正。例如杭州，人口吸附力强劲，外来人口常年保持较快增长态势，市场需求着实充裕。2021年末，杭州常住人口达到1220万人，较2020年末净增加24万人。但由于居民不断加杠杆购房，致使住户部门杠杆率持续提升，市场购买力难免透支。2020年，杭州住户部门杠杆率高达127%，存贷比低至70%，居民继续加杠杆购房的空间将显著受限。

  其三，弱二线及多数三四线城市或将继续盘整。大连、南昌、太原等弱二线城市以及菏泽、烟台、北海等多数三四线城市市场需求及购买力明显透支，房地产市场或将继续盘整，成交整体提升幅度着实有限。例如大连，房地产市场整体供过于求，高库存风险不断加剧，截至2022年3月，商品住宅库存面积1217万平方米，去化周期高达67.8个月。受限于市场购买力明显透支，2020年大连住户部门杠杆率多达65%，很大程度上将抑制市场需求释放，房地产去库存仍需较长时间周期。