[中房研协]4季报：地方政策环境逐渐改善，核心指标增速下行

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  总报告

  一、政策环境总体平稳 预期边际宽松

  1. 中央层面：加强预期引导，促进房地产业良性循环和健康发展

  四季度，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位下，中央政治局会议和中央经济工作会议均对房地产行业表态，提出“加强预期引导，探索新的发展模式”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”“促进房地产业健康发展和良性循环”等。中央层面及地方政府多次召开房企座谈会，摸底房企面临困境，释放稳企稳市的信号。

  货币政策保持稳健。一方面，央行连续开展逆回购操作并逐渐放量，全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点释放长期资金约1.2万亿元等，以维持资金面平稳，保障市场流动性合理充裕。另一方面，MLF中标利率和5年期以上LPR保持不变，1年期LPR于12月20日小幅下调5个基点，利率水平基本稳定。央行货币政策委员会2021年第四季度例会指出，要保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，增强政策的前瞻性、精准性、自主性，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，更加主动有为，加大对实体经济的支持力度。

  房地产金融政策边际微调。央行、银保监会等监管部门多次强调，金融机构要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益。12月20日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务。

  强化房地产市场管理。住建部、应急管理部联合发文，要求从严控制建筑高度，城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑。最高人民法院将房屋继承、转让、买卖纠纷及涉限购等宏观调控政策类纠纷列为重点整治领域，对法拍房限购相关事项作出明确规定等。

  持续推进城市更新和新型城镇化建设。中共中央、国务院联合发文提出，推进新型城镇化标准化建设，研究制定公共资源配置标准，建立县城建设标准、小城镇公共设施建设标准。住建部印发《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，明确在北京等21个城市或市辖区开展第一批城市更新试点工作，为期2年，将重点探索城市更新统筹谋划机制，探索城市更新可持续模式。

  继续加快发展保障性租赁住房。住建部在发展保障性租赁住房工作现场会指出，要注重把握好保障性租赁住房工作的政策导向，坚持小户型、低租金、面向新市民和青年人。要求城市应尽快确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，制定年度建设计划，并向社会公布；压力较大的大城市在“十四五”期间应大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到30%及以上。

  推进房地产税改革试点工作。10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。12月27日，全国财政工作会议提出，要做好房地产税试点准备工作。

  2.地方层面：购房补贴政策频出，地方政策环境逐渐改善

  人才新政和购房补贴政策密集发布。四季度，哈尔滨、东莞、岳阳、长沙、晋江、桂林、衡阳、芜湖、荆门、玉林、昆明、海南、吉林、黑龙江、海南等多地出台了人才新政、购房补贴、税费减免等政策，成为地方楼市发展的重要动能。

  土地竞拍规则放宽。在第三轮集中供地中，南京、杭州、苏州、重庆、广州等多地对土地竞拍规则进行了宽松性调整，主要包括下调土地起始价、下调溢价率上限、放宽房企资质要求、降低保证金比例和首付款比例、减少或取消竞自持等。

  加强房企资金监管。成都、漳州、天津、湖州等地进一步明确商品房预售款监管有关事项，确保预收款资金合理合规使用；绵阳、镇江等地出台存量房交易资金监管办法，强化二手房交易资金监管；大连、上海等地出台住房租赁交易资金监管办法，将房企资金监管扩展至租赁领域等。

  开展房地产市场秩序整治工作。合肥、赣州、天津、厦门、嘉兴、济南、山西、辽宁等多地陆续开展了房地产市场秩序专项整治行动；西安、武汉、大连、厦门、杭州等地陆续发布住房租赁行业规范，加强住房租赁领域管理。

  保障性租赁住房加速推进。武汉、上海、杭州、江西、甘肃、广西、广东、山东等十余省市出台了加快发展保障性租赁住房类政策，保障性租赁住房成为各地“十四五”住房建设重点。