[世邦魏理仕]2011年第一季度香港写字楼市场概况

香港写字楼市场

概况

    预计第二季度GDP同比增速将从去年同期的5.9%下降到到4.6%第一季度，在出口和消费的强有力带动下，香港经济规模同比增长了7.2%；但由于外部需求趋弱，3月份的日本地震又打破了供应链，第二季度的经济增长在最近几周呈现下滑趋势。

    随着经济发展势头减弱，租金继续上涨写字楼租金环比增长5%，达到了均价60.9港元/平方英尺。与第一季度7.8%的环比增长率相比，写字楼租金上涨速度有所放缓。这一放缓趋势在中环超甲级写字楼的表现尤为明显，在写字楼主要分布地区，与第一季度6%的环比增幅相比，第二季度租金水平基本没有变化，均价为153.9港元/平方英尺。金钟地区租金上涨最快，环比增幅达6.6%，均价77.9港元/平方英尺。

    净吸纳活动减弱，租金增速可能放缓本季度承租者需求趋弱，在中环地区尤为明显，原因可能在于市场租金较高，该地区供应量也有限。陆海通大厦和皇后大道中39号项目有望在第三季度竣工，同时九龙东地区大约56.7万平方英尺净建筑面积的新增供应也将在年底前投放市场。预计2011年下半年全球经济发展势头将进一步减弱，由此看来，需求下降还将进一步带动租金增速降低。总体来看，与上一季度的总吸纳量39.64万平方英尺相比，第二季度的净吸纳量仅为34.59万平方英尺。九龙区的空间吸纳较为活跃，反映了香港岛市场条件紧张，同时尖沙咀和九龙东等地区提供了大量低成本的写字楼空间。



香港岛

主要内容

承租者需求降低，在中环地区尤为明显

租金增速放缓，中环超甲级写字楼租金大体保持不变

随着陆海通大厦和皇后大道中39号项目的竣工，2011年下半年新增供应将增加

    香港岛甲级写字楼租金环比增长5%，达到均价79.3港元/平方英尺。尽管租金仍然呈上涨趋势，与第一季度7%的环比增长率相比，第二季度租金的增长速度有所减慢。香港岛主要写字楼分布地区的租金呈现正增长，但中环超甲级写字楼的租金与前季度相比基本没有变化，均价为153.9港元/平方英尺。这似乎反映了租户对中环甲级写字楼高租金的抵制，业主也相应地调整了租金预期。

    第二季度香港岛的净吸纳也有所减少，与第一季度20万平方英尺的吸纳量相比，本季度吸纳总量不到7万平方英尺。写字楼空间成本升高亦导致香港岛租户吸纳量的降低。在铜湾，JimmyChoo，GiorgioArmani和Charmonde等奢侈品牌进驻希慎旗下物业，成为其本季度写字楼房产业务的一部分。香港零售业的强劲发展也增强了写字楼领域的承租需求。罗氏制药公司将办公地点从湾仔迁至铜锣湾，在嘉蘭中心（CarolineCentre）吸纳了约1.45万平方英尺的空间。



    随着大部分租户继续吸纳闲置空间，本季度香港岛的平均空置率下降了17个基点，达到了3.5%。然而，由于长江中心（CheungKong Center）的租户德意志银行和Simmons+ Simmons退租，摩根大通也终止租赁花旗银行大厦的一层空间，中环地区的一些写字楼空置量显著增加。

    今年下半年，写字楼需求有望保持正增长，但全球经济的不景气也可能对香港写字楼空间的需求增长构成威胁。未来租金增幅将继续放缓，尤其是中环的甲级写字楼，这些写字楼的租金较高，一些租户已经开始抵制。今年新增供应量将有限。陆海通大厦和皇后大道中39号项目有望在第三季度竣工，总净建筑面积可达23.62万平方英尺。



九龙区

主要内容

受尖沙咀写字楼空间吸纳的带动，本季度吸纳量增加

第二季度租金增速降至5%

本季度九龙东地区活跃度相对低，宏天广场空置量增加

    本季度九龙地区的写字楼空间需求有所增加，净吸纳量从第一季度的约20.3万平方英尺增至28.3万平方英尺。这主要是由尖沙咀地区写字楼空间的大量吸纳带动的。安盛财险（AXAInsurance）和亚萨合莱（AssaAbloy）等公司在中港城租赁了大量闲置空间，EleganceJewellery也在港威大厦第6座租下了约1万平方英尺的空间。



    同时，埃森哲公司在环球贸易广场租下了楼层的一部分，AXA在美丽华大厦退租的空间也为多家公司所租用。在尖沙咀地区正吸纳的拉动下，该地区租金保持了上涨的势头，环比增长5%，达到了45.6港元/平方英尺。与香港岛一样，尖沙咀的租金增速也趋缓，第二季度租金增长速度仅为第一季度的一半，导致本季度尖沙咀地区平均空置率降低了1.9个百分点，达到平均3.7%。九龙东地区的空置率下降了18个基点，达到平均13.4%。

    与尖沙咀地区相比，本季度九龙东地区的市场发展较为缓慢，宏天广场等写字楼的实际空置量增加了约2.8万平方英尺。此外，该地区写字楼租金增长也放缓，环比增长率从第一季度的13.3%下降到3.5%，租金水平达到26.7港元/平方英尺。尽管租金保持了增长势头，由于绝对楼层的相对吸引力下降，租金的增长速度也有所放缓。在过去两年中，尖沙咀和九龙东的租金分别上涨44%和77%，达到了45.6港元/平方英尺和26.7港元/平方英尺。这与香港岛郊区一些相互竞争的甲级写字楼租金水平相当。承租者需要更多的时间来评估从香港岛迁至九龙，或者在九龙不同区域间转移带来的成本效益。