[今日评论]公租房租金水平影响实际招租情况

京沪公租房：租金水平或影响实际招租情况

　　(评论员/周俊、崔琳)上海首批公租房将于11月开始招租，两个项目是位于徐汇区华发路的馨宁公寓和漕东路的田东佳苑，可分别提供2900套和124套住宅房屋。就在上海公租房有所动作的同时，北京发布公租房建设和管理细则，租房租金将按照市场定价，略低于市场租金水平。廉租房、经适房、限价房家庭租住公租房，将根据家庭收入水平等因素，享受不同金额的租金补贴。

　　今年以来，随着各地公租房项目的集中开工，广泛征求群众意见的配套管理办法也相继出台。而近期京沪的公租房实施意见和细则，更是对保障房的准入门槛、租金水平以及招租分配等方面做出了进一步的完善。其中有这样几点值得思考。

　　首先，从申请门槛来看，尽管覆盖群体有所放宽，但准入门槛仍较高且申请流程较为繁琐，其初期的示范意义或大于公租房的实际作用本身。

       以北京为例，尽管北京在此次新规中，外地人首次正式纳入可申请范围，而本地人的收入限制也比此前的三类保障房放宽，但其准入的条件依然严苛，即其要求本市城镇户籍人口申请家庭人均住房使用面积在15平米(含)以下。收入方面，3口及以下家庭年收入需在10万元(含)以下，4口及以上家庭年收入13万元(含)以下。而上海尽管对申请公租房的对象不设“收入线”，但却制定了户籍、人均居住面积、劳动合同等四项准入条件。此外，上海目前在两个项目都不接受个人申请，要求个人须到所在单位报备，再由单位上报申请。

　　其次，从租金水平来看，尽管从定价来看，部分公租房项目与市场行情相比偏低，但作为公租房而言，这个价格并不便宜，尤其是对中低收入者而言。

      从目前上海的两个项目来看，根据从中介门店的调研，两个项目附近都建有多个较大型的住宅小区，其租金也较为接近，全配一室户约在2000元/月，二室户约在3000元/月。而按照馨宁公寓租金的机构评估价格48元/平方米/月以及田东佳苑最贵57元/平方米/月的标准来算，即使最小户型45m2每月也需2160-2560元，因此较之周边市场租金水平，两个公租房项目的租金没有价格优势，在实际招租的时候可能会面临一定的压力。而此前根据媒体报道，北京公租房的租金将按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。比如，周边的市场租金大约是每月每平米50元，公租房租金标准考虑拟定为大约45元，45平方的一房也需2025元/月的租金，而这或将影响这部分群体的申请热情。

　　再次，招租、分配以及未来的运营管理模式亟待进一步完善和成熟。

       从申请对象来看，上海两个项目重点针对经济条件较好的企事业单位和个人。以上海两个项目为例，在设置保障对象的资格上，项目一方面强调申请人自身条件，要求入住对象一般应为所在单位的中高级管理人员、研发人员、技术骨干或者重点引进的人员，另一方面考虑到保证租金回收，表示年纳税额在1000万元以上或者每月提供1000元/人以上租房补贴的企事业单位可以优先承租，如学校老师，这在某种程度上限制了公租房的租住人群。从长远来看，两地都表示无需缴纳物业管理费，而这对后期服务标准提出了考验。尤其是对不少配建公租房的社区而言，对于小区内两类不同的服务对象，物业公司是否以同样的标准去维护，有待投入使用后再做检验。