[国泰君安]万科拿地速度持续加快 资金优势凸显

7月份销售面积96.0万方，同比增22.8%，环比降21.6%，销售金额103.9亿元，同比增14.4%，环比降22.0%。销售均价10823元/平，同比降6.8%，环比降0.5%。12年累计销售面积698.5万方，同比增9.6%，累计销售金额729.3亿元，同比降1.6%。

公司7月销售偏低，主要原因是季节因素和推盘低于计划，也受一定的中央调控表态影响，但我们认为下半年公司销售回升的趋势不会改变，原因有：1)中央政府表态严格楼市调控，意在防止房价暴涨，而不是打压刚需，我们判断督查之后的政策基调将是维持稳定，“紧紧螺丝不加码”,同时多数开发商下半年推货量高于上半年，充裕供应下房价大幅上涨几无可能；2)据我们上海、江苏区域草根调研，基建等因素使得地方政府财政依然较紧张，地方政府也希望当前成交量能够保持；3)万科产品面向主流刚需，定价理性，下半年新推货量充足(约800亿)，销售将持续受益货币信贷宽松和刚需释放。

拿地态度趋积极，7月当月拿地建面超过销售面积。7月共拿地6块，计容建面102.9万方，权益建面84.1万方，综合权益比例82%，需支付地价30.2亿，平均楼面地价3220元/平。6月起万科拿地明显趋积极，年初至今累计拿地建面396万方，平均楼面价2480元/平。

预计12、13年EPS分别为1.15、1.50元。公司作为高周转龙头，业绩锁定超强，持有大量现金增强潜在扩张能力，未来有超预期可能。

每股RNAV12元，目前股价相对折28%，具安全边际。目标价12元，对应12年PE10倍，维持增持评级，建议逢调整加仓。