[克而瑞]凯迪集团：低土地成本的扩张之路

凯迪集团：低土地成本的扩张之路

凯迪集团以独特的土地获取模式来控制成本，并将这种模式运用在企业扩张上，降低了扩张风险。

从上海走向全国

凯迪地产从2002年成立之初，短短数年，总资产规模已超过25亿元，从普通住宅类房地产开发公司，逐渐发展成专注于城市现代服务业集聚区从业人员的自住和改善型住宅、以及城市现代服务业集聚区内的商业地产的综合性房地产开发企业，累计开发房地产面积约80万平方米。

2009年，凯迪地产收购ST国药，借壳上市，一下子进入了公众的视线中。上市对于任何一个房地产企业而言，都可以看作是飞跃式发展的里程碑。凯迪地产成功抓住了机遇，而在机遇之后，则是更大的挑战。

全国化布局是每个房企在发展中必然经历的阶段，凯迪地产在成功上市后，也毅然开始了“从上海走向全国”的步伐。

凯迪集团有限公司执行副总裁张义鸿说：“尽管我们此次注入上市公司的上海七个优质房地产项目未来2—3年内将处于稳定的销售回款期，已足够满足上市 公司3—5年的盈利需求，但我们必须将眼光放得更为长远，尤其在上市以后，公司的可持续发展及盈利能力更应受到重视。因此，开拓新的城市市场势在必行，凯 迪要从上海走出去。”

凯迪的新市场在哪里？张义鸿的答案异常明确。他表示凯迪集团近期拓展的主要目标放在武汉、天津、重庆等典型二线城市及长三角区域(同时也会积极关注 上海的机会)。“选择这些城市及地区是有理由的，我所说的这些地方经济相对发达，人口基数较大，人口红利较多，必然会带来各种购房需求。中国排名前十位的 大型房企，去年二三线市场的房屋销售面积已占到总销售面积的50—60%，利润已占到总利润的40%，所以加大对二三线城市的优质地块的投资是中大型房企 中长期的必然选择。凯迪选择武汉，一部分原因是ST国药在当地具有一定知名度，凯迪通过此次资产重组和当地政府、银行、商业合作伙伴树立了良好的品牌形 象，已在武汉具备了一定的根基，而天津和重庆则都有国家战略性规划和巨大的城市发展潜力，我们看好那里的机会。”凯迪走出上海，有决心、有条件、有目标， 未来的成绩拭目以待。

独特拿地模式控制成本

开拓新市场必然要拿地，土地作为房地产行业根本性的生产资料，对企业的发展至关重要，甚至直接决定了企业的盈利水平。“低价买地，高价卖房”是房地 产开发企业不变的运营原理，但在目前土地市场竞争日益激烈的形势下，想拿到低价且品质优良的土地，谈何容易，而凯迪集团在这方面可谓颇有心得。

张义鸿介绍：“凯迪在拿地上主要是通过两种方式，一是收购其他企业已经持有的项目土地资源，二是通过定向招拍挂，通过这两种方式获得的土地在价格上 还是较令人满意的。”通过大量的实践摸索，凯迪地产已精于通过渠道及合作伙伴关系来拿地。凯迪集团在上海开发的10个项目中，有9个是通过收购股权形式获 得，集团对于这种土地获取模式已然驾轻就熟。

对于这种独特的土地模式的巨大优势，张义鸿用非常直观的数字来表达：“凯迪正在洽谈天津项目的土地楼板价约为市场售价的1/4，武汉约1/3，重庆也在1/4左右，也可以说，凯迪拿地的原则是土地楼板价不超过目前当地市场售价的1/4-1/3。“

合作模式开发大盘

由于相当部分的土地通过并购来获得，因此在开发模式上，凯迪也倾向于和当地的本土企业并购合作开发。这其中一方面和土地获取模式相关，另一方面也利于凯迪更好地融入当地市场，避免“水土不服”。

对于如何看待合作开发，张义鸿说：“凯迪地产在品牌、产品打造力、募资、管理团队方面相对于二线城市的中小型地产商具备一定的优势，而当地企业比凯 迪掌握了更多的社会资源，无论是对当地市场的把握、政府资源方面，本土企业都具备先天优势，所以合作的方式可以互补优劣，达到双赢的效果，这也是我们乐于 见到的。比如我们在重庆就准备和重庆市政府下属的某一级土地运营商合作通过定向挂牌形式“勾地”，在武汉我们是和当地一家很有声望的民营企业集团商谈项目 并购后合作开发，在天津我们是和当地某大型的一级土地开发商合作通过定向挂牌形式“勾地”，通过合作的方式可提高拿地的成功率，且拿地的楼面价也较低。

张义鸿透露，目前凯迪在异地洽谈的目标地块规模基本都在500亩以上，区域位置大多在城市近郊，土地规划容积率在1.2以下。对于这样的拿地选择， 张义鸿表示：“拿大规模土地是有意为之，凯迪新进入一个市场，如果拿小幅地块固然开发快、周转快，但同时也失去了享受土地、产品增值的机会。此外，大规模 土地的开发周期虽较长，但对于凯迪而言，正好可以熟悉当地市场，积累客户口碑从而获得项目的较高回报。”

城市化的进程表明，随着市中心可开发土地日渐稀缺，未来购房需求必将导入至城市近郊，凯迪现在所选择的土地也将取得更大的价值提升，这正如凯迪一贯 高瞻远瞩的作风，把握城市产业梯度转移和城市大规模扩张发展带来的机遇，体现了企业强大的资源整合能力。强强联手，以规模化开发为主，是凯迪在异地拓展的 指导方针。(未完待续)