[克而瑞]是否已经错过了最佳拿地时机？

是否已经错过了最佳拿地时机？

——重点城市土地底价走势解谜

前言：

2012年4月份至今，地方政府频繁微调、首套房贷款逐渐放松、中央态度一度暧昧等因素共同作用，使重点城市去年以来积压下来的购房需求开始集中释放，市场交易量此后步入回升通道。

土地市场也随之明显回暖，自6月份以来，全国30重点城市经营性用地的成交总建面和总金额明显走高，底价成交地块比重有所下降。至7、8月份，以一线城市为首的土地市场，开始有少数优质地块重新出现多轮竞拍及高溢价拿地的情况，土地成交单价也开始回升。目前来看，2012年1—5月土地成交楼板价都低于1800元/平方米，自6月开始，土地成交楼板价就稳定在2000元/平方米以上。随着三季度土地供应的放量和企业资金压力的缓解，土地市场将继续升温，未来9、10月的土地成交楼板价将很难低于今年一季度。

对房企而言，是不是已经错过了最佳的拿地时机？

诚然，从土地的成交楼板价来看，2012年全年的最低点有可能是在一季度。但对房企而言，拿地要考虑的不仅仅是土地价格，还有调控风险、市场走势及资金流等多种因素。而且，拿地成本到底有没有下降？对房地产企业而言，土地的底价楼板价较成交楼板价更能直观的解答这一提问。

一、整体走势：2012年拿地成本有实质下跌，10月后底价楼板价有上升可能

1、重点城市2012年来的底价楼板价同比跌5%，基本同2010年持平

我们选取了30重点城市[1]的土地底价楼板价[2]作为研究对象，通过对2006年至今经营性用地的底价楼板价[3]进行分析，发现2012年1—8月20日土地底价楼板价为1687元/平方米，较同期跌幅达到5%，较2011年全年的跌幅为10%。已经基本和2010年的土地楼板底价相当。可以说，当前经营性用地的底价楼板价已经回到两年前。

另外，从重点城市近七年的底价楼板价来看，经营性用地的底价楼板价基本呈现逐年上涨的态势。其中，同比涨幅较大的年份是2007年、2009年和2010年，底价楼板价的涨幅都在15%以上。2006年至今，底价楼板价下跌的年度仅有两个，一个是2008年，由于外部经济大环境影响，土地市场遇冷，底价楼板价同比下跌幅度达到11%。另一个下跌比较明显的就是今年的1月初—8月20日这段区间，较去年1—8月下跌5%。从这个角度来看， 2012年来市场调控对土地市场的影响要低于2008年经济大环境的波动，另外也可以看到，重点城市地方政府对土地出让的心态也日趋成熟，依势对土地底价进行让步调整。

结合土地成交价格走势来看，近年来土地成交楼板价的高峰是在2009以及2010年，2011年来土地成交楼板价有明显下降，但土地的底价楼板价同2010年相比有微升6%。由此也可以看到，2011年的土地市场底价成交占比远超2010年；至2012年1-8月20日，土地市场冷清持续，底价楼板价和成交楼板价双双下行。

至此，我们已经能够明显看到，2012年来全国的底价楼板价有明显下跌，房企在1—8月的拿地成本有实质性降低。从具体城市来看，今年来大连、苏州、长沙、海口的土地底价楼板价同比跌幅明显，在三成以上。一线城市中，仅广州今年来的土地底价楼板价有所下行，北上深均有不同程度上涨。其中深圳由于今年来经营性用地供应及成交总量均较低，多位于核心区域，且商办地块所占比例较大，总建筑面积较小，直接导致了土地的底价楼板价高企。

2、2012年来底价成交占比几乎与2008年相当，房企拿地成本是近两年最低

我们把土地成交溢价率在0—5%之间的地块，称为底价成交地块。2012年1月—8月20日，30重点城市经营性用地成交中，底价成交地块占比为84%，几乎和2008年82%的占比情况相当。同时，2012年来50%以上高溢价地块占比是近四年来最低点。

从土地底价楼板价的分析，我们已经知道2012年来土地的底价楼板价同2010年相差无几，结合这两年的土地成交溢价率来看，2012年来底价成交的占比远超过2010年，高溢价的占比则远远低于2010年。这也足以说明，2012年1月—8月20日这段期间内，房企的实际拿地成本要低于2010年。也就是说，2012年来这段期间，是近两年来房企拿地成本最低的时期。

3、2012年3月是底价楼板价最低点，全年来看 9月仍是房企拿地较好时机

从土地底价楼板价、土地成交溢价率的分析，能够清楚看到，对于今年截止到8月20日已经拿地的房地产企业来说，所获取的土地价格相对比较合理。但对于尚未拿地的房企来说，是不是已经错过了全年拿地成本最佳时期？

2012年来，土地的成交楼板价和底价楼板价的走势基本一致，底价楼板价最低的月份是3月，其次是1月。自6月开始，土地底价楼板价开始上行。虽然1、3月份土地楼板底价较低，但由于当时调控从紧且未来政策走向不明，拿地存在的风险很大，因此，并不能称为拿地的最佳时机。7、8月份，土地底价楼板价较年初虽有所上升，但我们之前已经提到过，已经较去年同期有明显下降，再加上政策有放松可能，市场成交量上涨导致房企拿地信心的回转，从各方面来看，这个阶段都算是全年拿地的最佳时间。

未来9月份，随着土地供应的加大，优质地块的入市，土地底价楼板价存在继续上涨可能，但上涨的步伐不会太快，也算得上房企拿地较合适的时机。至10、11月份，房企销售回款带来资金压力的下降，有实力在土地市场上加大竞争，高溢价成交占比有望高于当下，土地的底价楼板价以及成交价格都可能继续上涨。由此来看，到8月底为止还没有拿地的房企，已经错过了黄金拿地时机。但9月份不失为最佳拿地时机的尾巴，建议有条件拿地，以及有拿地计划的企业应加大关注土地市场力度。

二、土地属性：纯住宅、商办地块底价楼板价2012年均有大幅下滑

1、纯住宅、商办地块在2011年达到峰值，2012年来底价楼板价重回两年前

综合地块包括住宅与办公、商业、共建配套等的混合性地块，所占的体量较大，因此，可以看到住宅地块的底价楼板价基本和全属性土地的底价楼板价走势保持一致。近两年来，综合地块的底价楼板价高点是2010年，2011年略有下降，而2012年1-8月较去年来看，也处在下降趋势。

商办地块的底价楼板价走势基本呈逐年增长态势，2011年底价楼板价达到2074元/平方米，是近几年来的最高点。这也是由于2011年调控导致的房企转型热，商办地块一度成为关注重点所致，至2012年1-8月期间，商办地块的底价楼板价才有所回落。

纯住宅地块同商办地块一样，都是在2011年度达到土地底价楼板价的峰值。同商办地块不同的是，纯住宅地块的底价楼板价波动较大，在2008年、2010年同比均出现下跌，2012年1-8月再度下滑，底价楼板价甚至低于2010年。可见，纯住宅地块的底价楼板价受市场大环境波动影响更为明显。

2、各属性地块底价楼板价低点各有不同，但多集中在2012年一季度

从2012年1—8月全国30重点城市经营性用地各属性底价楼板价来看，综合地块在1、3、5月份，均低于1600元/平方米，尤其是5月份，底价楼板价跌至1349元/平方米；商办地块底价楼板价的低点出现在3、8月份；纯住宅地块而言，1月份是今年来土地底价楼板价的最低点，其次是6月份和8月份。综合来看，2012年来，各属性地块的底价楼板价的最低点各有不同，但多集中在一季度。

2、各属性地块底价楼板价低点各有不同，但多集中在2012年一季度

从2012年1—8月全国30重点城市经营性用地各属性底价楼板价来看，综合地块在1、3、5月份，均低于1600元/平方米，尤其是5月份，底价楼板价跌至1349元/平方米；商办地块底价楼板价的低点出现在3、8月份；纯住宅地块而言，1月份是今年来土地底价楼板价的最低点，其次是6月份和8月份。综合来看，2012年来，各属性地块的底价楼板价的最低点各有不同，但多集中在一季度。

3、今年5、6月是综合与纯住宅地块最佳拿地时机，商办地块则在8、9月份

通过对各属性地块年度、月度的土地底价楼板价摸底，再结合今年来调控环境的变化情况，我们基本可以判断：2012年综合性地块的最佳拿地时间为5月份，8月往后，大体量的综合性地块底价楼板价水涨船高，逐步稳升。因此，我们建议还没有拿地的企业，对这类型地块可以保持继续观察态度，如果有土地出让价格合理，条件比较合适的地块，可以考虑出手。只是从综合性地块的底价楼板价来看，很有可能已经错过了今年来价格较低的时间段。纯住宅地块的底价楼板价波动较大，目前来看，比较合适的拿地机会出现在6月份。8月份土地底价楼板价也相对较低，因此，未来两个月内增加纯住宅地块也较合适。

对于商办地块来看，我们认为最佳的拿地时间就是当下。从7月开始，商办地块的底价楼板价就低于1600元/平方米，至8月份，这一底价楼板价继续下滑。不论是从历年的历史底价楼板价来看，还是从今年的月度价格来看，8月份都是一个相对较低的价格区间。而且商办地块这一底价楼板价的走低，还有可能持续到9月份。因此，我们认为，有需求的房企可以即刻加大对商办地块的关注力度，在9月份积极获取商办地块。

三、上海市场：2012年底价楼板价同比上涨，同2011年相比持平

1、上海2010年底价楼板价达到高峰，而2012年来纯住宅用地底价楼板价最高

从上海2006年至今的经营性土地底价楼板价来看，基本处在持续增长的阶段，至2010年土地底价楼板价达到了最高峰，为5124元/平方米，之后2011年大幅下滑，2012年1-8月上海土地底价楼板价同去年同期相比，上涨10%，同2011年全年相比基本持平。

从上海2006年至今的经营性土地成交楼板价来看，成交价格的峰值出现在2010年，其次是2009年。2011年以及2012年1-8月份土地成交价格较2010年明显下降。结合底价楼板价走势来看，2009以及2010年上海的土地成交溢价率也远高于2011及2012年1-8月份。同时，可以看到，2011年来，上海市的土地底价楼板价和成交楼板价走势极为贴近，也就是说，这两年来上海的土地成本相对处于历史地位，土地市场上的竞争也不甚激烈，对房企来说，2011—2012年8月份的这个时间范围内，都算是在上海拿地成本较理想的时期。

从上海历年来各属性的土地底价楼板价来看，纯住宅用地基本呈现出逐年递增的态势，仅2012年来较同期有所下跌。而且，今年来各属性地块中，纯住宅用地的底价楼板价最高，达到5963元/平方米，同去年全年相比，下跌10%。而商住用地的底价楼板价同2011年相比则下跌了8%，仅综合类地块的楼板底价同2011年相比上涨明显。

2、目前来看上海拿地黄金时间是在6、7月份，9月份市场仍存机会

从上海2012年来月度土地底价楼板价走势来看，最低的月份是今年3月，平均楼板底价仅1987元/平方米，而8月1日-20日土地楼板底价有明显上涨，达到12098元/平方米。具体来看，上海3月份成交的三幅地块全部位于外环外，尤其是嘉定南翔的沪宜公路以南、德园路以西地块，土地楼板底价仅720元/平米；反观8月份，成交的6幅经营性用地中，多为商办用地，且有一宗地块位于内环内，底价楼板价达到22183元/平方米，导致8月平均的底价楼板价居高不下。

土地底价楼板价的月度走势结合成交情况来看，上海2012年6、7月份土地出现集中成交现象，市场活跃性远胜过一季度。而且这个阶段土地的底价楼板价虽较3、4、5月份略有上涨，但仍旧处在合理价位，可以说，这个时期是上海拿地比较合适的时机。至8月份，土地底价楼板价的上行虽然更多是由于地块位置较好所致，但也可以看得出一种趋势，即土地楼板底价下滑到上半年的低谷水平已经不太可能。因此，在上海有拿地计划但迄今仍未拿地的企业，应着重加大关注上海9月份的土地市场，对上海来说，10、11月份土地的底价楼板价上行可能较大。

3、今年青浦、嘉定、南汇三地的底价楼板价同比跌幅最高

2012年1月1日—8月20日上海经营性用地成交中，徐汇区和闸北区目前均是零成交。除去这两个区域来看，青浦、嘉定、南汇三个区域所成交经营性用地的底价楼板价较去年同期的跌幅最大。就青浦来看，今年1月19日成交的重固镇1号地块和5月16日成交的练塘镇南中心河西侧地块的土地底价楼板价均为705元/平米左右，拉低了整个区域的平均底价楼板价；而嘉定区今年来已成交经营性用地的楼板底价均不高，除了少数地块底价楼板价在800元，其余多在2500元/平方米左右，最高的马陆镇28-01地块的底价楼板价也仅有4500元/平方米，且区域相对去年同期来看，楼板底价跌幅较大。因此，综合来看，我们认为今年青浦、嘉定、南汇三个区域均可做为房企在沪拿地的重点关注区域。