[今日评论]南京推出巨型商住地块 四季度土地市场或现密集成交

(评论员/孙田)10月27日，南京市国土局挂牌2宗土地，其中，NO.2012G50地块总出让面积36.42万平方米，挂牌起始价56.2亿元，该地块的属性为商住混合用地，公告还披露，地块要求商业办公建筑面积不少于45%，住宅用地面积不大于19.8公顷，且住宅容积率大于1。

南京挂出两年来最贵地块，地块未来或将遇拆迁瓶颈

据了解，NO.2012G50地块毗邻目前正处于闲置状态下的中冶地王NO.2010G32和G33，2010年9月，中冶集团以200.34亿的价格包揽了这两幅总体量达67万方的地块，平均楼板价为7101元/平方米。与中冶地王相比， NO.2012G50地块7754元/平方米的楼面起拍价略高一些，主要因为该地块中近一半的用地为商业属性。另外，NO.2012G50地块所处区域位于规划确定的滨江主要视面区域——阅江楼和长江大桥视廓区域，这表明该地块的地理位置较优越，拥有得天独厚的江景资源，同时该地块所在区域属于中高端定位，所以项目具有一定的利润空间。

实际上，中冶地王地块以及NO.2012G50地块都是下关滨江区老城改造的主体部分，分别是下关区滨江江边路以西1号、2号、3号地块，这三幅地块的总出让面积共达103.2万平方米，相当于下关老城改造项目的44%，所以巨型地块的推出也将推动南京下关老城区改造项目进一步向前。但根据中冶地王的经历来看，未来NO.2012G50地块建设中很可能会遇到拆迁难题，资金以及改造开发或将成为阻碍项目进展的重要因素。

南京土地成交量同比骤减，政府推地力度加大或促成交高峰

根据CRIC监测，2012年前三季度，南京市经营性用地成交量与去年同期相比下滑非常明显，1-9月成交建面为533万平方米，同比下降31%，成交金额169亿元，同比下降26%。前三季度的土地成交建面仅为2011年的43%，成交金额是去年全年的41%。从南京市2011年9月至今年9月的土地成交走势图中，我们也可以明显看到南京今年以来月度成交数据除了6月尚可，其他月份的成交情况大不如去年同期。对比来看，南京市今年的土地出让计划完成进度偏慢，土地出让收入大幅缩水，政府财政压力较大。

在这种情况下，南京政府从第三季度开始逐步加大了推地力度，不仅在推地数量上有所增长，推地的质量也有所提升。7月17日，南京国土局发出了41幅地块的出让预告，总出让面积达230万平米。9月份，南京国土局共推出9幅地块，这批地块的质量相较八月有所提高。其中包括3幅位于新加坡·南京生态科技岛北部核心位置的地块。此外，还有曾经流拍的白下区双麒路以东地块，楼面地价从2011年初的7018元/平方米跌至4852元/平方米，降幅逾三成。2007G83的仙林湖以西地块的起拍价从去年的7.3亿元降低为6.74亿元，楼面地价也相应降低。进入第四季度，南京浦口、板桥等区域都将有多幅优质地块对外出让。

从这一系列动作中可以看出，南京政府为促进土地成交明显加快了推地步伐，并且降低了部分土地出让的门槛。这些做法已经取得了效果，包括朗诗、保利等知名房企近期都在南京土地市场有所斩获。四季度，南京推地力度仍见增长，加上企业当前对土地有较高的需求，预计南京四季度应该能迎来一波成交高峰。