[今日评论]利润危机中企业求变 行业步入健康发展轨道

(评论员/朱一鸣)今年房地产上市房企三季报显示，A股上市房企的平均净利润率下降至13.5%，呈现加速下行趋势。尽管企业的利润率存在持续下降的压力，但是我们可以看到，企业通过对控制成本、快销回笼资金等方面的努力，提升了未来企业抵御盈利风险的能力。长期来看，这显然有利于企业的发展。

今年前三季度，企业三费费用率较上季度有细微提高。为了保证企业的业绩，企业显然加大了促销的力度，销售费用率升高明显，但管理费用和财务费用控制良好，由于上半年企业已经开始开源节流，这两种费用均较上一季度有小幅下降。因此，三费费用率的提高主要是销售费用的上升造成的结构性变化。另一方面，企业采取快速销售的方式，积极减少存货囤积量，缓解企业资金链的压力，提高企业的抗风险能力。今年三季度房企通过销售流入与融资流入的现金之比为1.30，虽然仍低于去年同期水平，但环比显著提升，三季度企业的销售回款有明显的上升趋势。

在投资方面，企业合理把握拿地节奏的效应开始显现，企业负债结构明显改善。整体来看，房企长期债务与短期债务之比从2011年底最低谷的1.31上升至1.49。这表明企业有息负债结构中，一年内到期的短期债务比重继续下降，中长期债务比重上升。一方面，货币政策保持相对宽松、房企贷款风险降低，商业银行在资金较充裕的情况下，更愿意向房企提供利率较高的长期贷款；另一方面，房企在选择融资方式时，对信托等具有短期限、高成本的方式依赖度降低，这从一定程度上也减低了房企的融资成本，同时也降低了房企短期偿债风险。

三季报还显示，企业间的分化在加剧。最明显的区别是，开发周转速度的差异，造成了总资产周转率的分化。虽然，房地产企业的整体销售周转率仍然处于下降通道，但是“招保万金”的总资产周转率开始回升，而中小房企仍然处于下降通道。龙头企业在经历了销售低谷之后，通过快速开工、快速销售、快速结算的策略，今年三季度总资产周转率翘头回升，中小企业因为自身能力的制约，开发效率偏低，销售速度偏慢，因此资产周转率持续下滑。

先知者先觉，龙头房企总是走在前列，依据形势转变策略，而小型房企由于企业规模、管理能力和品牌实力等方面的差距，已经被远远抛离队伍。我们相信，行业的发展一定伴随着资源不断的整合，去腐生肌，整个房地产行业才能步入良性循环的发展轨道。