中房网讯 3月23日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合主办的“2023房地产TOP500测评成果发布会暨房地产发展高峰论坛”举行。备受关注的“2023房地产开发企业综合实力TOP500“、“TOP500首选供应商服务商品牌”等系列测评成果揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展15年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长 郝一斌

  会上，金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一斌指出，长期来看整个房地产行业规模进入收缩阶段，投资和开发以及专业服务在逐步分离，代建行业应运而生。

       郝一斌认为，代建是非常好的赛道，这两年规模稳定增长。一方面代表未来轻重分离，资本和开发能力分离的趋势。另一方面，大家有短期的压力，过去的开发项目比较多，随着资金到位的下降，资源情况的下降，投资增速放缓。希望通过代建的渠道进行管理输出，稳定团队。

       郝一斌表示，代建不是一个简单收费的过程，而是以价值创造为基础，实现价值共享的过程。这个价值创造也需要一个合理分配机制，所以金地坚持长期主义，用专业的服务和价值创造说服委托方，但要有一个公平合理的分配机制，这样可以保证这个行业长期发展。

  以下为文字实录：

  郝一斌：尊敬的刘部长、冯会长，非常荣幸有机会跟各位做一个分享，金地是比较传统的地产公司，大家也比较熟悉，18年进入代建领域，经过五年有了一定的积累。

  大的趋势刚才大家讲了很多，非常多的因素，最后讲的就是地产金融属性被减弱，房住不炒也不会变化，需求端我们在21年引起市场剧烈变动的直观的因素在去金融化，去杠杆的作用下，行业的变化还是比较大的，整个行业规模有比较大的收缩，国家统计局说26.7%，因为一些口径的问题，整个行业的规模收缩是非常大的。

  行业规模收缩背后是资产负债表严重的受损，22年政策也有支持，债权融资，股权融资方面，股权融资很多年没有放开了，包括开放了私募股权基金，对房地产也是一个新的资金来源。这些都指向一点，行业处于下行阶段，我们看到的资金的情况，不管是自筹资金还是贷款资金都是负的，整个行业资金难以支撑行业的扩张和发展。

  我们也可以看到对地方政府的影响，房企的到位资金下滑，导致购买力大幅下行，短期问题并不大，长期问题非常严重，长期就是规模整个行业进入了收缩阶段，在去杠杆和修复报表是非常漫长的过程，房地产行业在过去的高速发展过程中，普遍的规模扩张幅度很大，在快速的下降下，我听到的数据，我们的行业从业400万下降到不到300万，非常的惊人。

  在这样的背景下，我们发现传统的很多重资产的投资主体在购地过去的比例里下降的非常大，传统的房地产企业去年购地只占32%，下降的非常快。

  我们也注意到还有一些投资主体的变化，城投平台，资方，资方有一些是主动的投资，也有一些不良的处置或者被动的接盘，一些恒大的资产被接走了，或者是世茂的，融创的资产被接走了。

  另外是地方政府，在拿地的角色中，每个城市我们都看到了，去年我们统计到的地方政府的平台公司和地方政府指定的托底公司占全国土地出让量的38%，半年的时候中央要求遏制左手倒右手的方式，但是这个也是地方政府无奈的选择，也是客观的存在。

  另外就是二级土地整理商，他们跟一些规模企业合作，随着规模企业陆续退出市场，我们也接触到原来传统的不做二级开发的供应商也进入来，投资主体的多元化非常的明确。给我们一个启示，我们发现过去市场85%的主体都是投资融资开发服务一体的，传统的重资产的地产商的模式，不管是万科、保利、华润、金地大家都是这个模式。现在逐步的走向分级，我们会发现投资和开发还有专业服务在逐步的分离，包括一些私募股权资金，金融属性的机构他们只是做投后的管理团队，借助于传统的开发商培养出来的比较系统，成规模的开发体系输出和管理输出和资本结合推进项目。

  这里面也有一个问题，传统的开发企业一直没有解决的问题，到底收益里面有多少是资本性的收益，多少是开发管理性的收益，资方到底拿多少，我们的管理团队应该是什么样的激励方式，这个是没有解决的问题，随着专业化的分工深化，这个是必须要解决的问题。

  应运而生的，我们可以看到代建这两年的规模稳定增长，虽然在地产本身行业大幅下滑的情况下，应该都是持续增长的，即便是2022年增速有所放缓，但是还是增长的，还是有16%增长，这跟地产重资产26%、40%的下降是非常明显的反差。

  这也带来了一点，我们认为这是非常好的赛道，一方面代表未来轻重分离，资本和开发能力分离的趋势。另一方面，大家有短期的压力，过去的开发项目比较多，随着资金到位的下降，资源情况的下降，大家的投资增速放缓，我们还是有很大的开发团队，也有非常雄厚的管理经验，大家希望通过代建的渠道进行管理输出，稳定团队。

  所以可以看到22年进入这个行业的企业是非常多的，竞争也是空前加剧，17年前开始代建，到18年正式组建单独的管理团队，独立于金地七个区域公司和商办公司，在18、19年明显的市场的竞争和今天不可同日而语，不管是竞争者还是竞争力，包括取费都有非常大的差别。

  我们说行业稳步发展的同时，其实行业还处于一个初级阶段，还没有形成一个非常明确的模式，尤其是诸多新人进来之后还有很多的问题困扰着从业的企业，集中体现在几个方面，第一个代建的管理标准到底是什么，大家往往对管理标准认识不清，有时候要求过高，有时候要求过低，有的项目亏损很严重，他希望达到预期目标，管理要达到的标准是比较模糊的。另外一个委托方和被委托方，一个资方取得了一个土地，委托管理团队管理，里面有大量的工作，开发的链条非常庞大，前期的客户定位，产品定位，产品研发、成本配置，开发节奏，销售政策，销售节奏，成本招采到后面的服务管理，日常的决策非常多。如何在这个基础上利用各自的优势和各自的权责有一个明确的角色分工，也是这个行业里面没有解决的。即便一个成熟的管理公司，像金地代建和绿城代建，认知还是比较清楚的，但是还有很多的人不是很清楚，另外委托方并不是这个行业持续的专业的机构，他们的经验比较有限，会产生很多的分歧的误解和沟通的成本，另外代建的标准也是行业很模糊的，各种各样的模式，到底怎么区分资本创造的价值和管理创造的价值，管理价值就涉及到取费，这些都是很模糊的标准。这些价值造成的，代建的价值和资本的价值总是模糊的，从模糊到清晰的过程都是需要行业不断的磨合，众多项目的建设最后才能达成共识，这也是行业今后发展背后的隐忧，尤其是这次调整把更多的企业挤到这个赛道，他的目的只是作为短期的变通，对整个行业健康探索还会增加更多的难度。

  我们理解代建不是一个简单的收费的过程，我们觉得是以价值创造为基础，实现价值共享的过程。大家知道往往一个地产分两个阶段，一个是投资阶段，一个是投后阶段，投后阶段怎么把握周期。选择区域，选择项目，这是非常重要的，甚至有时候在地产公司内部说往往60、70%的价值创造在这个阶段，如果选错了区域，选错了城市，选错了地块，你的项目可能就会进入到比较困难的阶段。后面的阶段，开发建设的阶段还是可以创造30、40%的价值，一个好的项目可能因为一个不好的地位或者糟糕的运作过程把价值灭失掉，一个不太好的投资也可能尽可能的做好，不管是我们的管理团队去市场复盘，很多的项目在20年拿的时候最高点，但是没有及时的入市，到22年市场价格已经下降了30%，三个月清盘的高利润项目迅速变成了两年无法清盘的高亏损项目，这个过程中还有延迟来的资本性的亏损，这个价值创造的过程，既是价值创造也是价值保有，包括快速准确产品客户定位的能力，产品设计的能力，开发效率，品质的能力，销售力，客户服务等等。背后实际上还对应着传统成体系的管理模式和庞大的资源，不管是招采资源，供应商资源、客户资源，品牌赋能，这些东西是为一个项目创造巨大的价值，如何跟委托方更好的嫁接，实现全部的价值，这是我们觉得代建过程中最核心的价值，只有给别人创造了价值，才可以分享价值，或者说你才能合理的收费，实现团队在管理里面能力的输出，体系价值，甚至包括技术专利和知识专利的价值，这些拿出来共享，是代建的基础。

  另外大家遇到一个很大的问题，如何构建相互的互信，其实大家都有很多这方面的实践，大家都会很快遇到这些问题，你有很庞大的体系，客户怎么认知，大家的分工角色怎么办，专业协同怎么办，哪怕他授权你代为执行，他也是要最终认可，有一些是专业决策，有一些甚至不是专业决策，比如说我的管理方已经认识到市场会出现快速调整，可能会建议委托方及时的调整价格，快速的出货，委托方认为没有市场风险，我利润第一，宁可卖的慢一点，错过了好的时间，后面损失可能更大，他要被迫做这个决策，他反过来会说你当时为什么坚持你的专业判断。或者你建议快速销售，后面他们说房价上涨了，我们卖的慢还可以赚一些，这些都会影响双方的互信，如何通过体系化的管理达成这些方面的共识，最终形成双方的互信，这是保证代建管理中顺畅实施，并且取得最好效果的最有挑战性的，或者对于很多新进出这个行业的企业来讲，这就是大家没有意识到或者最难克服的挑战。

  所以我们觉得专业创造价值，但是要通过信任实现价值。

  代建的价值创造也需要一个合理分配机制，所以我们坚持长期主义，用我们专业的服务和价值创造说服委托方，但是要有一个公平合理的分配机制，这样可以保证这个行业长期发展。

  对于目前有一些困难的企业，很大的人员压力，作为劳务输出的方式推向市场，我们也见到了，这个行业有一些收费非常低，这种我们认为不能长久，并且对这个赛道的市场的培育和健康发展也都是不足取的。

  金地管理通过这么多年的实践，全国布局40个城市，累计115个在管的项目，开发管理面积1800万平，代建的领域跟我们金地集团重资产的领域还是有区别的，我们在重资产领域住宅比例非常高，但是我们在代建领域商办类的420亿，政府代建类的也有450亿，不但做住宅，还做了很多的总部办公，新华保险广州的总部大楼，深圳大楼，虎牙的全球总部等等都是我们做的，政府医院学校也做了非常多，大家一旦进入代建行业，如果只是做住宅，稳定性非常差，你需要更多元的能力，提供更多元的服务，才能在市场的波动中保持业务的平稳，对收入结构一定要有一个合理的规划。

  非常感谢行业的信赖和委托方的信任，给予了我们很多荣誉，在此对大家表示感谢，金地会一如既往的坚持我们在这个赛道的长期主义，稳健经营，愿意把我们的经验和我们的积累跟大家做更多的分享。为行业的健康发展贡献更多的力量。稳健经营、创造价值、服务社会，谢谢大家！