中房网讯 5月30日，由上海易居房地产研究院主办的“2023房地产及物业上市公司测评成果发布会”在香港举行。备受关注的"2023房地产上市公司综合实力榜"、"2023房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

克而瑞集团副总裁 张兆娟

  会上，克而瑞集团副总裁张兆娟表示，今年上市物企的营收差距进一步扩大，表现出企业分化在加剧。从格局上看比较稳定，基本在两三年之内没有变化。物业行业去年开始已经进入新阶段，独立性比较强，相对增长比较高质、平稳，未来每年能有20%-30%的增长。

  以下为文字实录：

  张兆娟：各位嘉宾好，下面由我发布2023中国物业管理上市公司研究报告，这也是我们第一年发布这个报告，从市场表现、运营规模周期、运营质量、增长曲线和社会责任五个方面分析。

  这次发布的是5月15日之前已经发布上市年报的在港的51家和沪深5家公司发布，资本市场表现、企业规模、质量等角度分析，今年会对个别指标有权重上的调整。

  首先回到资本市场的表现，其实整体而言，无论是物业板块的指数以及股价的走势，还有目前的市盈率的整体情况看，都呈现出一样的特点，就是央国企相对来讲韧性比较强，民营企业相对来讲差距比较大，去年11月份开始，整个物业板块还有一个止跌回升的现象，同时整个物业板块比地产板块表现更好。

  这是资本市场最基本的表现。

  回到每股收益，整体物业板块去年的每股收益大幅下滑，虽然下滑但是也比地产板块好一些，表现更好的是沪深上市的几家物业公司，每股收益达到了0.67元。

  另外看一下市值，去年的平均市值下滑接近24%，百亿以上的企业数量在减少，11家减少到2家，30亿以下的企业在增加，以前24家，今年有31家。30亿到100亿的企业15家，基本上没有变化。因为这样的头部的减少，下面在增加，所以整体上市值下滑的比较明显。这是资本市场的基本表现，因为去年整体延续了21年整体的表现。

  具体做一个更细的分析，整体看一下目前的运营规模的情况。结构也比较清晰，四个方面：分化加深、格局已定、增速放缓、自我提升。

  今年上市物企的整体的营收分四个梯度，百亿、50到100亿，10到50亿和10亿以下的，整个的各个梯度各家的差距进一步扩大，表现出企业的分化在加剧。

  具体回到格局上看，物企相对来说，这几家比较稳定，基本上这个格局可能在两三年之内都没有办法发生变化，这个格局已定是客观的事实，这几年可能都是这样的情况。

  再看一下增速，整体这两年放缓，营收同比增长11.4%，比去年下降25个百分点，我们讲地产在下降，其实物业整体的下滑也很厉害，尤其是50到100亿的大型企业基本上增速。

  再看一下在管规模，也是6.2%，下滑了34个百分点，比营收的下滑更明显，这块下滑最明显的是10到50亿的企业，都是由原来的71%下降到18.6%。

  整体的和约面积也是延续下滑的趋势，比去年同期下降24个百分点，这个梯度都有不同程度的下滑。当然整体下滑的原因核心一方面在于地产关联方的持续降低，在管面积降低有关。同时我们发现去年为什么和约面积下滑严重，跟整体的收并购下降有关，去年只有66个收并购案例，关键总金额只有119，是前年的1/3，收并购这块可以看出来整体市场相对来说趋向于理性，而且明后年会再下滑。

  判断未来可能性在自己的关联方30%，另外拓展的要达到70%。所以对物业行业的同仁来讲，未来同样项目的拓展可能都有一个核心的动力，所有人都要存量竞争，竞争压力也很大。

  运营质量来讲，整体的运营下滑比较明显，另外我们整体的经营风险在增加。首先第一个，双利在下降，毛利率和净利率的比例在下降，尤其是净利率，去年的12.6%下降到今年的6.0%，确实下滑的比较明显，过往这么多年都没有碰到过。

  核心的原因在于跟去年的本身规模扩张有关，平均的运营成本率上升有关，整体合在一起导致目前的盈利能力的全面下滑。因为盈利能力全面下滑之后，我们发现物企的整体收益率目前只有7.1%，对物企来讲也是下降特别明显的。盈利能力方面双利下降，确实延续了2021年增收不增利的现象。

  回到物企的经营风险来讲，整体我们的资产负债率这几年没有变化，差不多在45、46、47%左右，不管是大公司还是小公司都保持在这个基数上。虽然净资产负债率不高，但是我们经营型现金流下滑的太研究了，43.9%，248降到今年的140，而且小型物企下降更严重。

  经营风险的核心原因在于应收帐款，对于物业公司来讲，应收帐款这么多是比较大的影响。

  再看一下我们的经营效率，反而在提升，整体人均在管面积达到6800，但是人均净利下降了，出现了增员减效的现象，人员在增加，但是人员创造的效率在下降。

  第二个经营效率是所有的物业公司一直在持续努力的，也是我们一直想提高单城市的项目密度，如果从公布的37家数字来看，均值已经达到了153万方，是有比较大的提升的。全国性企业，包括大企业的整体的在管面积更高，200多万方，都是比较好的效果。但是所有的企业都提到未来的几年持续的提高，未来这块的数字会更大，这是经营效率的情况。

  另外，整体的经营质量上，我们还把研发投入，大家在数字化、科技化的投入很大，无论是服务的平台打造还是维修的升级，整体的运营管理，绩效方面，这些企业都做了比较大的投入，而且已经成为了标配，现在的创新也很多，整体的建设投入也在持续的提升。

  以上这部分讲的是我们整体的运营质量，双利下降，质量不太好。

  最后再看一下对于物业公司来说，长期的住宅物业之外，我们还有第二市场曲线，目前来看第二增长曲线已经显示出该有的担当。

  之前我们先看一个数字，去年因为一些原因不好开展，去年的基础物管占比提升了61%，在市场最难的时候你发现基础物管的收入是我们物业公司的压仓石，未来希望物业公司基础物业这块继续做好。

  第二个数字，我们发现确实由于关联企业的影响，占比持续下降。增值服务的应收总额上来了，未来随着外部环境的改善，所谓的物业家的服务，社区服务这块会释放更大的潜力，而且我们跟企业中也发现了这块的优势。

  单独说一下商管服务，已公布的八家公司的商管服务，营收增长了12%，毛利率没有低于30%的，个别企业高达70%，未来商管怎么布局，是提高我们经营质量和改善商业特别重要的。

  另外我们再看一下，大家都在提的城市服务，去年公布的13家企业整体营收已经突破了100亿大关，而且整体的平均增长率33.5%，这个数据就比较科学了，比增值服务的增长更好，物业公司布局的城市服务板块目前已经在担当比较重要的任务了。从整体的情况来看，社区增值，非住里面的商管和城市服务已经承担了该有的第二增长曲线的职能。

  最后再看一下社会责任，我们也看一下纳税，物业这边纳税总额也是在下降了，下降了7.3，平均纳税一亿多，头部企业纳税占了60%。另外我们发现提供就业就是好行业，物业公司提供就业是比较好的，上市公司的从业人数超过100万，按自有员工和外包员工的比例来看，光上市公司提供的人数就有3、4百万，也是行业就业的核心的重要的基数。

  另外，虽然一些个别的企业只有几个亿的收入，但是无论是绿色管理体系还是低碳运营，服务品质，物业公司都在做一些积极的探索，而且承担比较重要的社会责任。

  以上就是我们2022年整体上市公司的年报的分析。

  未来我们认为物业行业来说，去年开始已经进入新阶段，无论是独立性还是增长性，独立性比较强，相对增长比较高质的平稳，每年20、30%的增长，另外未来在效率高、质量好、服务社会方面发挥更大的作用，谢谢大家！