中房网讯 5月30日，由上海易居房地产研究院主办的“2023房地产及物业上市公司测评成果发布会”在香港举行。备受关注的"2023房地产上市公司综合实力榜"、"2023房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

奥陆资本总裁兼首席投资官 蔡金强

  会上，奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强表示，过去几年市场有些情绪比较悲观，但需要看到的是，“地震”和“海啸”都已经过去了，别再揣摩这些痛苦的事情和已经造成的伤害，再纠缠于一些很好的公司为什么在一两年变成这个样子，已经没有意义。要往前看，聚焦未来才有用，要探索怎么轻装上阵，怎样才能重组出新的空间。

  以下为文字实录：

  蔡金强：谢谢克而瑞，过去几年我说的非常的悲观，偏带个人的情绪。我2002年从事房地产相关的研究和投资的，所以个人的情感比较重，过去两年比较歇斯底里，也捱了很多的批评。

  今年这个题目《向前看、别回头》稍微情绪平和了一点，地震和海啸都已经过去了，造成的伤害这些东西也没有办法，像民企基本上也都挂了七七八八了，现在你再说人家是出险的企业不算是侮辱了。

  为什么今天说向前看，别回头，这实际上是最近很火的电视剧里的台词，别再揣摩这些痛苦的事情发生，为什么很好的公司一两年变成这个样子，这已经没有意义。要往前看，聚焦未来才有用，过度的再探索不幸的事实已经没有意义，所以今天的发布会就没什么像过去两年那么悲伤和接地气。

  有两个环节，第一个是向前看，第二个是别回头。

  向前看，大概说一下现在的市场基本情况，刚才丁总和张总都讲了市场的情况，是非常弱的环境，这里面的数据是到四月份，如果到五月份，现在60多个城市有数据的，同比新房的销售已经跟去年接近了，这是到四月份的数据，大家已经觉得是非常的惊悚，里面有几个数据对经济影响很大，如果四月份是单独一个月跌16。新开工也是非常的差，又重新回到去年的情况。这非常明显是非常弱的复苏，而且还在加剧。这个市场现在比较差，更多的是对经济层面的影响。

  如果用前一百强的地产公司看，情况也是非常的差。四月份的销售已经是过去几年的底部，新开工同比净增长28，投资负16.2%，土地的成交也非常的差，我们说弱复苏都是有礼貌的，事实上非常差，而且情况还在更差。

  我这里觉得政府要警惕一个东西，如果放任地产市场或者地产企业继续不停的振荡，整个宏观经济进入通缩的机会是很大的。这个可能不被认同，也无所谓。

  可是为什么说房地产这么差，把整个经济带入通缩，房地产又是市值的当量大概250万亿到300万亿，不同的研究机构包括政府出来的数据都是240到300多的都有，可能中枢在300万亿人民币，什么概念呢，中国的A股60多万亿，债市40多万亿，居民存款也是4、50万亿的概念，股债居民存款加外汇比300万还小，这300万亿只要减少10几万亿，你做什么都白搭了，房地产已经紧急避震了，现在更多的是对经济层面的影响。

  这个东西已经是很明显，九级地震已经旋风式的影响经济了，中概股和港股现在正在步入下跌周期，根本止不了跌的。你会发现这个漩涡如果不止住，一定会带入通缩的过程中，而且所有的大类资产最后都会被一锅端。一季度的GDP4.5，但是社会零售现在是很重要的东西，它已经只有2.6的增速了，投资也是很差，他们预测房地产投资为零，但是真实情况是一到四月份负6.3%，所以今年的房地产投资增速肯定是负的。

  出口今年竟然还在正增长，这也是我们经济韧性的一面，可是这个东西对GDP的贡献太单一，所以为什么把经济带入通缩，这个已经很有礼貌了，我没有说已经进入通缩，四月份的CPI只有0.1，PPI负3.6，已经在这个门口了，而且丁总没有说到一个东西，居民存款过去一年很多人都是从理财搬到存款，四月份中长期新增贷款居然是负数，过去历史上只有两次，一次是08年，一次是现在，老百姓已经在拼命的还房贷，想把房贷清掉，通缩没有一个确认的定义，我们也不敢妄言，但是现在从CPI、PPI，社融数据看这个东西非常明显，我们不希望国家进入通缩，我们要重视房地产300万亿这些东西，后面的失业这些就不说了。

  去年房地产投资下降10%，直接和间接把整个经济拉扯下来2点多，直接1.1，间接1.5，而且房地产还在下降，房地产里面土地的成交价是滞后的，去年下半年的土地成交是非常恶劣的，滞后计算进去。而今年一到四月份虽然说竣工在增加，可是新开工是暴跌的，而且施工面积也是在跌的，施工面积加上周期，所以在房地产投资里面第一个是土地投资，第二个是建安的费用。

  你可以看到中国的老百姓的投资，个人的资产里面实物资产占了79，而这里面住房占了59，商铺6.8，这块这么大的收缩，居民怎么有可能消费，所以消费很难起来，所以我们发现消费都是在萎缩。现在真正进入有一点通缩的情况下，除了一手楼的销售会很差，消费，不是高端的爱马仕这些奢侈品，中间的消费都收缩，汽车也会收缩。

  我们觉得房地产以后比较正常的就是希望它能够稳定在10万亿，商品房去年是13万亿，丁总说这个数据也是比较乐观的数据，去年真实可能没有13万亿，如果能够稳在10万亿，已经是谢天谢地了。

  刚才的数已经说了，今年全年下来房地产投资很大程度是负的，这几个数都在全面的差，已经进入了全面房地产收缩，已经不是哪家企业而是整个行业收缩，从开工到投资都是这样的情况，尤其是开工和地产投资两块，事实上很难。

  我说一个房地产让你觉得百思不得一解的事情，这两年比较好的企业，像保利这些以外，一些地方企业，越秀、华发这些都很好，后来你发现这些企业都缺钱，比如说越秀上个月还折让30%几，你问他他就说有回笼资金，但是你问所有的什么时候并购，什么时候并购要看什么时候有钱，现在的情况是全面性，全面的收缩。

  房地产也不会完全的消失，如果用一个比较通俗的话就是铁打的衙门，衙门还是在，只不过变小了很多，从原来的17、8万亿变成了10万亿，10万亿还是有机会的，不过如果放任进一步的恶化和全面的通缩，10万亿都未必能够手到擒来。规模小了很多。

  流水的兵，政府已经完成了整个房地产市场的建设，以前民企占七成，现在反过来国企占七成，如果看一到四月份前十的地产公司，里面两家民企，一家碧桂园，一家龙湖，碧桂园在不久的将来也会出局，没有地了，怎么维持，所以也会慢慢的萎缩。

  国企在整个行业里面占比会越来越高，也是一个基本的事实。真正的民企到现在比较成规模的，现在就只有龙湖了。滨江就是在杭州，杭州如果崩了他也白白了，其他的像新城挺好的，他有一点转型，幸存者就寥寥无几。其他的就是一些地方性的，比如说宁波的雅戈尔单一城市的，所以就是铁打的衙门流水的兵。

  现在市场比较难烦或者沉闷乏味的是再让十万亿里只有一万亿在大概在12个城市，房价是固定的，也是摇号的，也不是说保利很牛就一定能拿到，转换成摇号，剩下的这么一点，三四五线买了之后都不知道哪一年卖出去，也可能很快，也可能永远卖不出去。

  对于地产公司是非常的痛苦，因为乏味，而且是对所有的人都一样，以后全国性的，保利、中海、华润、招商、万科、龙湖这几家算很勉强的，他们也没有办法规划明年的销售，像保利假如今年卖3000亿，他怎么知道明年卖多少，像越秀和建发也是，不在于怎么规划，因为他们没有办法规划，除非是一家很小的公司，家里有恒产，他可以造血，其他的没有办法造血，也没有办法告诉你明年的利润。

  轻资产，所有的公司都要转型，因为震后的次生灾害，我不知道三年还是五年，民企只能往前看，以前的烂摊子只能通过积极的债务解决，那也没有办法。一些代建，像一些酒店、长租公寓，如果一些轻资产产生了一些新的企业，像华住这些公司。在九级地震外在次生灾害的情况下，您要探索怎么轻装上阵，轻资产可能是一条路。

  现在大部分的民企都是在做债务，除了龙湖和滨江，其他的一些公司是非常的痛苦，现在大部分的公司只能通过灾后看有没有活的机会，硬挺是没有办法，房地产市场还会下行，你是没有办法的。唯一一个好消息就是刚刚说的这个东西，看能不能重组出空间出来，唯一一个振奋人心的就是融创，大家都选择助他一臂之力，放他一马。我个人觉得它还是有机会的，因为它手上还有一些资源，如果它债务重组之后还有一些东西能卖，我期待一些优秀的民企再有两三家加入重组，看有没有新的机会。

  我今天大概就讲这些，没有那么歇斯底里，谢谢！