中房网讯 5月30日，由上海易居房地产研究院主办的“2023房地产及物业上市公司测评成果发布会”在香港举行。备受关注的"2023房地产上市公司综合实力榜"、"2023房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

  会上，珠江投资集团总裁王晞，世茂服务执行董事、总裁叶明杰，招商积余董事、总经理陈海照，新城悦服务首席战略官兼董事会秘书尤建峰，杭州老板电器股份有限公司工程总经理洪伟光等五位嘉宾发表了各自观点。

  以下为文字实录：

  主持人：首先请教一下王晞总，刚才各位大咖对行业发展之道都听到了，总体来讲很谨慎，您作为业内的从业人士，必须要去投资，要去融资，您怎么看未来行业的状况，到底有没有比较清晰的拐点？

  王晞：大咖们都说了，尤其刚才蔡总讲的，我在这里表示认同。确实向前看的时候，我们更多的还是要温故而知新，行业走了这么多年，往往我们总是看到近期，尤其是过去十年的数据，我们把它再放长看看过去三十年的数据，大家可能忘了93年房地产刚刚起步的那一轮宏观调控，我们基本上到98、99年行业才开始慢慢的回暖，那是一个漫长的过程。

  到了02年、03年又迅速进入到调整，那一次大家可能也都忘了，但是那一次演绎了一些传奇，包括路劲收购顺驰的故事，那时候也经历了行业的变迁和变革。

  我们总记得08年四万亿的救市带来的突然的反转，但是这个反转不是常态，我们对房地产行业重资本的常态，应该还是持久的、长远的周期的变化。

  另外，我觉得我们可以用老子的一句话来形容过去十年这个行业的变化，老子说持而盈之，不如其已。揣而锐之，不可常保。不要忘记这个行业就算下降，还是有十万亿、八万亿的市值，只不过这个蛋糕重新分配了，在座的很多企业，尤其是之前很嗨的企业可能都离开了，接着看谁能活下去，市场还在，信心还有，但是不知道未来会是什么样的。

  主持人：谢谢王总的分享，开发企业都不容易。我们之前探讨过物管行业，前几年我们说高估值，从上市公司来讲，估值的泡沫被挤了很多，业绩又相对稳定，你们怎么看物管行业未来的表现？

  叶明杰：刚才听了很多关于市场的话题，我觉得就是在这里班门弄斧了，谈谈我自己的思想。物管这个行业在前两年地产行业比较好的时候，那时候整个估值情况比较好，20年开始下行还是非常明显的。

  今天物业这个行业依然还是大行业小公司，大行业小公司未来的机会，成长性很大。

  物管这个行业就是金字塔，做资产的防御性战略很高，和约的续约也比较好，从基本模式，价值以及未来的成长性来看，会有很好的前景，当前的估值不能反映行业真实情况。如果是物管行业这轮估值要修复，还是有待于整个房地产行业的变化，重新再修复估值。但是今天物管行业自己还是要把自己的功力做好，整体的大环境调整，不可能一下子到快速的修复。

  陈海照：我们现在接近三七运营，市场化占70%，市场化占比比较高的，不等于说地产行业回调一定影响整个行业的物业，整个物业行业刚才说了大行业小企业，还是高度分散的，但是会快步向头部企业集中，资本也会进一步加速。在规模企业具备大科技和人才聚集，也会提升市场占有率。

  物业行业还有一个特性，我们这栋楼，设计酒店，物业是一直存在的，不以地产的变化而变化。如果有一些小城市，原来可能是自己搞物业，随着服务品质的提升，可能会寻求专业化服务的提升，所以随着中国和经济生活水平的提升，会把原来一些没有被市场化释放的物业，包括政府，楼堂房舍会寻求规模化、专业化、成本更加精细化管理，会释放出更多的需求。

  所以我的基本观点是物业企业，所有的上市公司的估值应该都是跟它房企的价值正相关。但是跟这个行业以及资本市场在阶段性的计划，还有一些阶段性的事件相关。所以作为物业企业应该更多的规划好战略，不同时间的战略，如果价值能够持续的释放出来，估值一定会上来。

  主持人：整个行业还是看好的，但是会有分化。建峰这边么，你还有什么补充的？

  尤建峰：物业公司还是非常有前景的，物业和房地产其实有比较大的区别，无论是目前看上去关联方输送的占比，像我们还有50%，面积虽然来自于关联方，但是我们收费的目标已经和关联方没有任何关系了，物业行业的底气足来自于我们的业务非常的独立。

  第二个，资本市场对这个行业的估值有非常大的重新的认识之后，是一个塞翁夫马，为什么这么说呢，在20年21年对这个行业非常追捧的时候，那时候物业行业里面的相当一部分高管觉得什么都可以，我拿这个，拿那个，我的扩张也相对比较快。有可能物业这几年一定程度的资本市场让你估值下来，放慢脚步。物业公司因为有这样的影响，也会让物业行业的高管看清楚，还是自己能力的培养更重要，一方面我们要聚焦，像我们公司现在重新审视自己的战略，业务方面有一定的指标，在锻炼自己能力方面会花更大的精力。

  主持人：谢谢，伟光呢，作为厨电行业龙头标杆企业的代表，这两年的日子过的还好吧？

  洪伟光：感谢马老师，虽然这两年我们过的比较辛苦，但是马老师的风格给我们带来了不少的欢乐。今天很多在场的供应链企业，应该说我们确实享受到房地产高度发展的资本红利，当然了，受的伤害也不小。从中长期来看，人间三件事，老天的事儿，自己的事儿，别人的事儿，老天的事儿我们管不了，别人的事儿我们也管不了，我们只能管好自己。

  商业不管在任何环境下一个逻辑都不会变，更好的产品，更好的服务，更高的效率，更高的股价。只能讲以不变应万变，大学生创业的时候没有被选择的是拼多多，刘强东回去问投资部，为什么没有选择这么好的公司，说明你的阶层还看不到很多的需求。

  主持人：第一轮讨论的是战略的框架，确实压力很大，但是大家还是有机会的。第二个，我们企业面对未来有机会，我们到底怎么能够真正意义上做好，不管是自己的行业还是公司，刚才我们说了还是有希望，但是什么样的企业真正的笑到最后，需要做什么呢？

  王晞：确实要把自己每个企业的独特的特点找到，把自己独特的利润率，竞争力发挥出来，不能像过去完全靠资本开发的。刚才几位老总讲到了，其实产品包括了服务，这是我们应该说需要在产品上做文章的。

  第二个是管钱粮，确实要把钱袋子管住，我们所有的企业现在都在现金流上出了问题。

  第三个，要轻装备。刚才讲到了组织管理上要轻，轻装上阵，公司确实在赛道上更多的选择不重资产，更多的选择轻资产的投入，轻资产的投入往往是赚小钱，苍蝇也是肉，房地产企业这么多年干活都赚的是大钱快钱，趴下身段在地上拣钱的工夫差了一些，未来空间挤压了，必须要练好内功。

  第四个慢生存，一定要慢，不能快，只有慢才能活的长，你看见乌龟在那爬，慢慢的，千年王八万年龟，确实是有道理的，消耗太大不行。加一个括弧，特指民营企业，央企和国企这个时候是发力的时候，抢赛道的时候，突飞猛进的时候，就像比赛一样，上半场结束之后该换人了，当然了，肯定还会有，但是角色不一样了。

  如果我们说整个的过程对未来的发展一定要找找自己活着，活下去的路径，有可能活下来，如果活不下来那就干脆最后在家，早超生。现在行业一定是痛并快乐着。

  叶明杰：物业行业我们一直在看，所有的公司我一直觉得没有什么高差异，大家的发展比较雷同。一个方面是做叠加，做增值服务业务，做生活服务业务，所以我觉得从这些方面来看，第一个是我们自己的战略，第二个我们的策略在每个阶段不一样，每个企业自身发展不一样，不同的阶段肯定有一些调整。过去的物业行业收益和效益都很高，那时候我们讲收并购。今天到了第四个阶段，我们的策略就是一个，回归到经营的本质，我们说规模战略怎么有效，不能做一些没有效率的，物业企业我们拿一些能赚钱的项目，这个是我们需要关注的。

  第二个，过去我们搞各种的增值服务业务，搞各种的生活服务类业务，今天这些增值服务物业  到底能不能持续，能不能赚钱，能不能有现金流，这也是下一步物业公司的核心所在。

  第三个，物业公司基础就是物业服务的，要真正的为客户提供你的价值，如果你脱离了这个根本，那一切都变了。

  所以我们总是讲需要在战略和策略上结合，第二个要回归到经营的本质，包括可持续，从这几个角度去做就可以长期做下去。

  主持人：新的增值业务大家很关注，有没有具体的思维分享？

  陈海照：参加地产和物业的活动，都是和大家的生活息息相关的，讲到未来的高质量发展，为什么呼吁回归理性呢，其实我是跨界到物业来的，为什么现在估值会回归，其实是短期之内缺少一些物业企业让大家看到很好的业务的综合场景，综合业务的落地，如果有个别的企业有所回复又看到长期的确定性，企业的价值长期来说一定是很好的。

  我们的战略是清晰的，一二三四期战略，第一期战略就是要以成为中国领先的物业资产运营商，这是初期战略，这个战略里面又分成三块，有短期有中期，最近看出了一本书，要向解放军学习如何打胜仗，里面讲到遵义会议，讲到红军为什么能打胜仗，因为是有使命，一个企业能够长期经营下去，就是要有使命感，物业企业就是要服务老百姓，所以我们的服务口号要做让城市和生活更美好，这就是我们的使命。围绕这个使命我们提出了四化，第一个是轻型化，我们要把资产做轻，所以我们的规模轻型，业务的规模变轻。此外还要借助科技的手段，最近我们推出了很多新的品牌，比如说一些设施，全国的物业员工进行直播，最近要做租售，刚才张总的报告里面提出了，租售未来可能会成为地产和物业的重要的赛道，把控全国的物业，去运转推动租售，这也是和我的业绩，和我的写字楼紧密相关，这样形成了平台模式。在这个基础上我们推出了物业基础服务进一步延伸到专业服务，再加上云平台，租售、商城，这种商业的模式的落地，就可以推动整个物业公司的商业模式的内衍和外生都会实现突破，就会摆脱单一物业收入单一、竞争激烈，增速不能很好的困境。

  这样我们就能够营造一个积极向上的企业文化，所以我们的战略是这样的。

  主持人：谢谢陈总把自己的战略做了具体的介绍，建峰这边有什么未来的战略规划？

  尤建峰：说一下我们的发展方向，前面我也讲了，我们公司最近正在对我们新的三年度的转型铺开，但是现在还没有非常具体的，方向已经初步有了，对于住宅板块，我们会相对聚焦，无论是区域还是业务都会相对的聚焦。在2021年之前，大家都会非常多的尝试各种各样在社区里面各种的生活服务，或者是资产管理服务也好，各种各样的创新的业务，现在我们觉得还是在很多生活服务领域，已经有非常专业的玩家了，我们和他们全面竞争很难有更高的效率，或者给业主更好的服务体验。

  所以我们在未来三年内，在这样的时间段内逐步的更加聚焦服务我们自己的服务人员更加匹配的少量服务保留下来，其他的还是以业主的体验优先，让业主和垂直的供应商对接。

  另外区域方面，我们也在反思，我们一共才有两亿平米的在管面积，所以我们也会在未来三年在区域里面更加聚焦，选出了十个想要深耕的城市，这些城市一方面我们已经有一定体量的在管面积，在当地有一定的影响力，第二个我们在当地已经有不错的外扩的成绩，另外我们在当地的相应的运营能力也比较不错，另外我们也会针对本身吾悦广场的影响力做一些文章。

  住宅领域我们也做了一些动作，我们可能会在未来业态方面做调整，原来我们收购了十家这种类型业态的公司，包括办公、产业园、学校、公共建筑，我们可能未来会把一些我们不擅长的或者是高速公路或者交通枢纽的业态做一些疏解，我们会把办公、学校、产业园高度协同性的，有共同服务能力的领域。对封闭的员工和学生餐饮部，跟服务和物业有一点像，在业务和业态相对聚焦的地方。

  主持人：伟光总呢，你们怎么抓住高质量发展的机会呢？

  洪伟光：其实我们市场增长是超过预期的，当然要保持持续长期的增长也不好说，但是从企业来说，我们已经有了44年历史，选择做久做大做强，我们选择了做长，在这个基础下，中长期来讲有几点可以分享一下，第一个是我们跟苏宁、国美、居然合作，我们跟天猫合作，这几年我们都在用户侧改革，发力，做用户喜欢的产品。第二个是持续建设品牌，为什么消费者愿意花比其他品牌更贵的产品，我们也是杭州亚运会唯一指定的品牌，我们一直坚持技术的创新，产品的创新，过去几年很多的企业都讲究互联网+，相信未来一定是AI+，这个会带来很多的变化。

  归根到底我们还是一家比较传统的企业，要做的还有很多，希望大家多支持。

  主持人：最后每位嘉宾最后一句话给我们同行一些建议？

  洪伟光：谢谢，还是希望每年能够来这里见到更多的朋友，特别是开发商朋友。

  尤建峰：坚持高质量发展，首先还是要清楚自己能做什么。

  陈海照：希望大家还是要持续看好前面，对物业要有信心，我们也是自建和并购两条腿，希望更好的服务大家的美好生活。

  叶明杰：我觉得就是高质量发展。

  王晞：只要思想不滑坡，方法总比困难多。大家还是要坚持住，活下去，才有希望，才有未来。所以我在这里想在座的各位，让我们一起为我们坚持在这里的所有的民营房地产企业鼓掌。

  主持人：谢谢，坚持活下去，总结就是坚持活下去，希望未来越来越好，因为房地产肯定不会消失，增量会逐渐的减少，但是存量未来大的发展还是充满期待。再次感谢各位嘉宾的参与，谢谢！