2023年，房地产市场底部调整。

  以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”，房地产政策到了近十年来最给力的阶段，全年政策关键词可以用七个字概括：四箭齐发促稳定。

  过去一年，政策主要围绕金融支持、地方刺激、城中村改造和保障性住房四大方向展开。政策首提“三大工程”，即作出规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施三方面重要部署，这是非常重要的政策，将构建未来中国房地产新格局。

  2024年，中央层面房地产政策仍将持续发力，地方调控也将进一步优化，比如1月2日上海公积金调整二套改善型住房最低首付比例，释放较强的信号，这意味着一线及部分强二线城市调控政策仍有进一步松绑空间。

  金融政策逐渐落到实处，既在稳主体，也在稳需求。

  2023年，供给端金融支持再加力，促进企业稳定。7月，央行延期“金融16条”适用期限；8月，证监会明确上市房企再融资不受破发、破净、亏损限制；10月，中央金融工作会议提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求；11月，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”和“50家房企白名单”。

  金融政策逐步落地，特别是对民营房企也给予一定的支持。据央行数据，11月份以来工行、农行等主要银行向非国有房企投放房地产开发贷款300多亿元。 

  稳需求方面，金融政策持续加码。全年两次降准、存量房贷降息，降首付、降利率、认房不认贷等利好接连落地，尤其四大一线城市相继落地认房不认贷，合力减轻居民按揭压力、扩大加杠杆空间，助力购房需求释放。

  事实上，降税费稳需求方面仍有进一步调整空间，比如购买家庭唯一住房或改善住房，减征免征契税，再比如缩短购房增值税、个人所得税征免年限等。

  地方政策松绑提速，除了一线城市和少数二线城市外，限制性政策几乎全面解除。

  据不完全统计，截至2023年12月25日，全年276个省市出台634次宽松性政策，且频次已超去年，政策内容包括限购、限贷、限价、减免税费、购房补贴和调整普通住宅标准等八个方面。

  具体来看，有31城取消或放松限购；105个省市放松限贷，北上广深四大一线城市落地“认房不认贷”、下调首付比例；宁波、合肥、成都等7城放松限价；厦门、福州等24城放松限售，其中包括郑州、青岛、济南、合肥在内的17个城市解除限售；上海、杭州等225省市放松公积金贷款，比如上海调整存量住房公积金贷款期限、提升多子女家庭公积金贷款额度等；广州、重庆等30城减免税费；南京、杭州、武汉等148城实施购房补贴；深圳、北京、上海等3城调整普宅标准，取消总价限制。

  地方房地产调控政策有进一步优化空间，一线及部分强二线城市在限购、限价政策上还有一定的松绑空间。

  2023年，中央首提“三大工程”，即作出规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施三方面重要部署。

  其中，城中村改造是房地产行业向新模式转型的必要一环。7月，国务院发文推进城中村改造，主要面向22个城区人口超500万的超大特大城市。截至年底，已有16城公布城中村规模，预计涉及约87.4万户居民。

  此次城中村改造也面临着三个方面的压力和困难：首先是资金从何而来，第二是成本测算较难，第三是较长的资金占用周期。

  以上海为例，2023年已落地项目投资额都在百亿级，实施方也多为国央企及旗下平台公司。待推进项目商品住宅的规划占比仅3成左右，却具有大量绿地、配套等建设比重，大部分民营开发商不具备整合开发的能力。

  为进一步推进城中村改造，2024年首个工作日，风向标城市上海便关注城市更新，在城市更新推进大会上提出五大举措推进城市更新落地。

  另外，城中村改造耗时长、难度大。整体规划制定，拆迁补偿谈判、回迁方案谈判、居民拆迁安置等流程复杂。比如深圳市大冲村项目，从首次纳入旧改规划至2022年基本全面完成耗时24年。广州市猎德村项目和上海市红旗村项目耗时也在十年左右。

  此次城中村改造和当年棚改有非常大的差异，改造范围、参与主体、资金来源和改造模式不同，推进速度比棚改要慢，短时间内对销售、投资拉动作用有限。

  保障性住房政策是去年非常重要的内容。

  去年，中央会议多次提及保障性住房建设。4月，中央政治局会议明确规划建设保障性住房，7月政治局会议明确要加大保障性住房建设和供给，8月，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，致力于构建“刚需有保障、改善有商品”的住房供给新格局，明确保障对象为工薪阶层，采取保本微利定价原则配售，实行严格封闭管理。

  城区人口超过300万的城市先行先试，按照七普数据，目前城区人口超过300万的城市共35个，这些城市将成为保障性住房建设的先行试点。另外，商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，高库存城市可去化高企的新房库存，缓解商品房市场压力。

  建设保障性住房有四大资金来源：一是中央财政补助；二是地方专项债；公积金试点发放保障性住房开发贷款；四是不得因之新增地方政府隐形债务。

  保障性住房作为市场重要的组成部分，从试点到逐步落地的过程，将对未来三至五年乃至更长时间的中国房地产会起到至关重要的作用，并将构建未来中国房地产的新格局。

  2024年，房地产政策有望进一步发力。

  中央层面，以“三大工程”建设为抓手，推动构建房地产发展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容，也是房地产发展新模式的重要组成部分。三个不低于、房企白名单等金融支持政策继续落地见效，住房交易税费有待进一步下调，以稳需求、稳市场。

  地方调控政策或进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策仍有松绑空间。