进入2024年才3天，物业公司就出手讨债了。

  1月3日，鑫苑物业服务集团有限公司（以下简称“鑫苑服务”，01895.HK）透露，为了偿还3048.49万元的仲裁款项，鑫苑地产将向该公司转让6间会所的经营权，为期30年。鑫苑服务相关人士告诉中国房地产报记者，加上此前转让的商业管理公司，该公司被鑫苑中国质押的4.02亿元定期存款已经通过仲裁偿付完毕。

  前一日，金科服务也宣布与金科股份订立债务清偿框架协议，后者计划通过现金或资产抵债的方式清偿约5.33亿元的应付款。

  “对房企大股东的应收款，我们一直在沟通催款，目前还没明确新一年的追讨方式，可能会考虑车位等资产抵债。”1月3日，某上市物业公司内部人士表示。

  鑫苑服务要回3000万元

  公告显示，1月3日，鑫苑地产下属子公司与鑫苑服务旗下子公司签订协议，向后者转让6家会所的经营权，由2024年1月3日开始直至2054年1月2日届满。这6家会所均位于郑州市，总建筑面积为10726.18平方米，经营权的价值约4388万元。

  根据2023年10月香港国际仲裁中心颁布的仲裁裁决，鑫苑中国有责任向鑫苑服务支付所蒙受损失以及所产生成本及开支。截至公告日，鑫苑中国应付未偿还款项总额为3048.49万元，鉴于该公司目前仍面临流动性问题，因此，用这6家会所的经营权抵偿。

  由于会所经营权的评估价值比鑫苑中国的未偿付款项高，鑫苑服务最终还需要支付1340万元现金给鑫苑地产下属子公司。

  这笔交易的源头要追溯到2022年11月，当时，鑫苑服务在公告中透露子公司存置于郑州银行、华夏银行共4.02亿元的定期存款被质押，成为了鑫苑地产子公司的贷款融资抵押品，且相关贷款很有可能无法如期偿还。为了拿回这笔存款，2023年4月，鑫苑服务直接向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑中国的仲裁申请。2023年10月13日，香港国际仲裁中心作出裁决，鑫苑中国有责任向鑫苑服务支付包括存款本金、利息及其他成本等共约4.3亿元，偿付方式包括转让非现金资产及以现金方式补足差额等。

  根据这个裁决，2023年10月31日，鑫苑中国向鑫苑服务转让了商业管理公司——北京鑫苑弘晟的全部股权，以结清部分仲裁裁决。当时的公告并未披露股权转让的对价，从目前来看，这笔交易的抵偿金额约4亿元。

  定期存款的问题算是解决了，但鑫苑服务对鑫苑中国还有不少应收款待处理。截至2022年6月底，鑫苑服务约有3.39亿元的贸易应收款，其中约1.86亿元来自关联方。对于贸易应收款，鑫苑服务相关人士表示，若账期内无法收回、存在坏债风险，将与关联方商讨解决方案。“行业变化后，地产也没那么多业务交给物业来做了，物业公司在关联交易过程中也会做好风险防范。”

  金科服务追讨5.33亿元

  金科服务也制订了讨债计划。根据1月2日的公告，该公司因2021年营销服务框架协议产生的应收金科股份款项共计5.33亿元，金科股份计划通过协调项目公司提供现金支付或者资产抵债等方式清偿。如若项目公司提供资产抵债，则金科股份协调可供选择抵债资产的车位使用权清单。这些用来抵债的停车位主要分布在中国西南、华中及华北等地区。

  金科服务打算向第三方供应商转让这些车位的使用权，用来偿付对供应商的欠款，或者向第三方出售、出租换取现金。

  该公司解释，采用这个抵债方案有多重考虑，包括贸易应收款项及应收票据减值准备由2021年12月底的7820万元增加至2022年12月底的10.46亿元，2022年经营活动所得现金流入净额同比减少11.7%至3.93亿元，变现车位使用权可改善现金流情况等。

  这不是金科服务第一次用资产抵债的方式追讨应收款。2023年8月，该公司已与金科股份达成了物业转让协议，用36项物业抵销2020年及2022年物业管理服务的应收款，总额约2040万元。

  融创服务也踏出了这一步。2023年12月28日，该公司表示融创中国下属公司将向其转让一处物业，对价724.8万元，用以抵销应付未付的等额款项。该物业位于济南市周边的齐河县，总建筑面积约520.7平方米，是融创服务在管商业项目的商铺，紧邻万达广场。此前，对于贸易应收款，融创服务主要的处理方式是计提减值准备，仅2022年中期就计提了约20.3亿元。

  2024年，面临应收款回收难题的还有碧桂园服务。2023年12月，该公司宣布将对关联方的贸易应收款计提18亿元至23亿元的减值准备。按照管理层的说法，这些应收款会依法依规去处理，包括对关联方回款困难的项目进行全面梳理，并根据具体情况审慎采取相应的措施。业内人士认为，参照同行的做法，碧桂园服务大概率也会走上以资产抵债的路子。