新房成交套数超深莞两城总和,谁还在买惠州房子?

市场江小亭 2024-01-29 09:55:17 来源:中国房地产网

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  低至4.8折卖房被封盘、海景房跌至十几万元一套……

  这一轮降价潮中,过去几年“成交量曾霸榜三四线城市榜首、房价上涨指数冲上‘70城’”首位的惠州,正频繁以大幅跌价出圈,寒意尽显。

  从2023年全年来看,惠州仅卖出约5.7万套新房,不到三年前高峰期的4成。但该成交套数依旧位列大湾区城市前列,超过隔壁深莞两城新房交易套数之和。过去一年,深圳新房成交30833套,东莞是25142套。

  当投资泡沫早已被挤出,又是谁在买进惠州房子?

  自住需求支撑

  谁在惠州买房?

  “现在都是自住客户在看房买房,除了价格之外,他们会比较关注产品的品质、宜居度、配套条件等”,多位楼盘销售给出类似相同的回复。

  从成交数据来看,据粤东世联行统计数据显示,过去一年,惠州市新房成交贡献主力板块为大亚湾,网签面积126万平方米,网签金额212亿元,位居全市首位;其次则为主城惠城区,全年网签面积122万平方米,网签金额172亿元。

  即大亚湾和惠城是过去一年新房成交的主力战场。

  长期以来,无论是生活配套成熟度还是各类资源的聚集程度,主城区惠城都有明显优势,也是本地居住需求的主要落脚点;另外的成交主力大亚湾,因相对惠州市场而言更高的房价以及与深圳更近的距离,则主要为深圳人买进。

  “大亚湾新盘打折是最狠的,加上大社区、低密度,以及越来越便捷的交通,还是有很多深圳客户愿意考虑”,大亚湾区域一渠道中介人士表示。

  如2023年临深板块住宅认购量销冠盘万悦花园,项目距离深圳仅数百米,与深圳地铁14号线沙田站直线距离约1.8公里,便吸引了不少深圳客户买入。

  “四房成交占比上升,也在一定程度说明追求更舒适住所的改善型自住客户在进场”,对于谁在买进惠州的调查,乐有家一位分析人士表示。

 让利抢客

  巨大体量之下,支撑这批自住需求进场的离不开巨幅折扣的推动。

  早于去年开春之际,有的房企还在观望形势,全年销冠盘德威江誉诚便以8折轰动开场,并于短暂的“小阳春”期间抢收一波客户;随后,更多项目因未等来复苏纷纷加入折扣大战,其间更是不乏出现低至4.8折、6折等项目。

  数据显示,过去一年惠州住宅整体备案均价仍达到1.3万元/平方米,同比基本持平,但因让利幅度持续加大,无论是各项目对外销售价格还是最终网签均价,相较备案价都大幅缩水。据世联行数据,预计实际网签均价同比备案价下降10%~15%。

  “事实上,网签价也不准确,超过了允许的折扣红线,就体现不出来了,比如好多项目除了正常折扣外,还会有包括赠送装修基金、返现卡、车位乃至送首付等,这些都不会体现在网签上。”惠州当地一房地产机构中介人士表示。

  “送的首付款会打到另一个银行卡账号,现在查的没有那么严,倒一下就可以了。”早前时期,惠州南站某在售项目现场置业顾问便提道。

  不过,值得一提的是,经过一整年“厮杀”,房企们大都也心力交瘁。据一房企人士透露,除了个别项目,现在大家普遍已经有所收敛,放弃无底线的直降行为。“经过这一轮大涨和大跌,再给一点时间,相信市场接下来会慢慢回归到更为合理状态。”对方补充到。

  面对5万多套的全年新房交易量,也有惠州当地地产行业媒体人士提到,属于正常的合理水平线。

  取代“冰点”,“合理”似乎正成为楼市慢下来的惠州新状态。

  对此,也有市场观点提到,过去的惠州市场因极度依赖深莞,无论是行情的极速上行还是随后的回落,主动权从来不在自己手上,如今,虽公众平台个人账户依旧频现着“跳楼价”卖房视频,但看向市场,同样也是惠州楼市正在重新回归。

  城投还要“兜底”多久?

  不过,市场的回归并没能吸引及留住更多房企。

  从土地市场上来看,过去一年惠州共挂牌22宗宅地,成功出让17宗,收金115亿元,其中所有地块均为底价成交,且超过6成地块由城投公司兜底拿下,后续不排除会找其他开发商合作开发。

  对于城投公司大体量兜底行为,安居客认为如何在2024年吸引房企拿地,是惠州需要关注的。在他们看来,对比前一年,惠州土地拍卖价格没有降低,政策上依旧设有限价要求,并没有紧跟市场情况调整。

  此外,因地块挂牌本就不多,加上5宗流拍,使得新增供应进一步缩水,对比上一年成交来看,宅地减少过半。供应大是当下惠州市场抢客激烈的一大主要原因,接下来新增供应放缓,一定程度上也将有利于推动存量项目的进一步去化。

  事实上,因整体去化周期拉长,截至2023年年底,据不完全统计,惠州又迎来了超过50个在售项目正式交付。

  换句话说,越来越多新盘们正以现楼姿态发售,并同步留给范围内二手房市场持续性压力。

  过去一年惠州市场除了新房成交5.7万套,二手房也有约3.86万套的交易量,总成交达9.6万套。

  对于惠州而言,有流动性本身就是好消息。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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