“全国客户都有了购买一线城市核心资产的名额，资金即将涌入。” 随着新政发布，广州中心区各大改善型楼盘的销售人员都在忙着向客户发送类似短信内容。

  1月27日，广州明确全域取消120平方米住房限购，并支持“租一买一、卖一买一”，居民挂牌出租或出售房产可核减家庭住房套数。

  新政实施后，位于广州市天河区的“网红盘”保利天瑞成为成交最火爆楼盘。据楼盘销售人员透露，新政首日销售即破亿元，有来自重庆、西安、北京的外地客户购买，约40%客户受到新政刺激加速成交，“不过，目前项目在售货量不多，尚未有涨价计划。”

  一家TOP10房企相关负责人也表示，广州楼市新政发布后各个营销案场客流量增长明显，尤其针对核心区域的改善户型，客户量和成交量均有小幅上涨。同时，线上各个渠道咨询人数明显增多，决策周期缩短明显，市场信心增强。价格方面，除迎接新春推出的一口价单位外，成交价格基本保持平稳。

  同时，由于新政发布临近春节，对于大多数楼盘而言并未起到立竿见影效果。

  合富研究院报告认为，广州楼市目前仍处于“假期前的传统淡季”中，诸多项目在新政前已经减少了折扣力度，对于“新政助销”的准备并不充分。根据市场监测，新政后仅中心城区部分加大客户邀约的项目产生了成交，但成交环比持平；近郊和远郊项目成交环比分别下跌了15%和27%。

  走访一线市场时，记者在广州市越秀区广州城投·东园公馆和汉国置业·港汇台项目看到，现场主要进行着新春的相关活动，人气和往常并没有太大区别。销售人员表示，现在客户已经开始主动咨询购房资格和贷款等问题，实际效果要等春节后才能显现。

  “楼市新政对促进之前的意向买家成交有一定作用，但新客户仍在观望中，需要时间消化。”一位市区改善型楼盘的操盘手直言。

  政策调整背后，意味着广州楼市重归市场化。

  来自市场层面的压力

  这次广州新政实施背后更多来自市场层面压力。2023年大多数楼盘成交主要依靠“以价换量”方式，价格已跌去两三成，一些泡沫过大区域或郊区板块的楼价则回落到三四年前水平，市场都在期盼新政激活新的购买力，尤其是支撑起中心区楼价，为春节后市场复苏提供有利条件。

  成交数据是一面镜子。

  克而瑞数据显示，2023年，广州120平方米以上一手住宅共成交17332套，占比为26.6%，与2021年相比提高了3.4个百分点。从广州执行限购区域的情况来看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区域的42%，成交量为8409套，占限购区的37%。通过上述数据发现，中心区域新房源持续增加，但成交量增幅却无法跟上。

  在这一背景下，此前有关广州应该解限120平方米以上还是120平方米以下住宅的讨论在业内流传甚广。最终，政策解限的120平方米住宅，这是基于对未来一两年广州新房供求关系和购买力水平的考虑。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，作为限购区域中心区，广州新房供求呈失衡状态，特别是大户型失衡。这两年广州供地开始回归中心区，一是迎合开发商中心区拿地诉求；二是迎合中心区改善型购房爆发，更重要的是，广州中心区新盘高端化、豪宅化、大户型化直接导致有效购买力减少，也导致刚需和刚改客户被挤出市场。

  值得注意的是，克而瑞数据显示，在2023年限购区域的一手住宅成交之中，120平方米以上成交均价是72445元/平方米，120平方米以下只有42579元/平方米，显示120平方米以上成交的以高端物业为主。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，此次广州放开120平方米以上住房限购，符合近年广州楼市改善性需求增多的趋势；同时，对于解禁现有限购区域的购买力有重要的意义，符合“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房制度设计，将高端住房需求交还给市场解决。

  发出购房邀请

  除了市场供应发生较大变化，购房群体心态和收入变化也在深远影响着广州楼市。

  婚育年龄延后、生活方式改变、购买力有限，导致年轻人购房的刚性需求愈发推迟。对于中产阶层而言，在失业浪潮、旧房难卖等诸多困扰下，购房意愿亦被抑制。

  李宇嘉表示，从购买力来看，目前只有高收入人群最具购买力。一方面，这几年尽管各行各业都面临压力，但受影响最大的主要还是中等、中低收入人群，高收入人群受冲击的程度比较低。此次广州松绑120平方米以上新房限购，目的就是放开高收入人群购房限制，鼓励多买房、买多套房，加速中心区海量供应的高价新盘去化。

  此外，从贷款层面来看，广州主流银行尚未出台具体细则，业内人士普遍认为，新政核减家庭住房套数只在于购房资格认定，对于缴纳税款和贷款问题仍按照名下有房原则，若购买第三套房则必须全款购买。因此，即便有再多购房意愿，一次性付款门槛已将普通人拒之门外，最大的受益者主要是富人，尤其是外地富人，会产生较大刺激效应。

  在这种情况下，广州楼市向全国发出了购房邀请。保利天瑞销售人员表示，负责人已经表示春节假期可能会缩短，预计假期会有大量外地客户前来看房，担心现场接待人手不足。

  有品牌房企相关负责人士则表示，由于很多执行细则还没有明确，全国范围内的拓客计划无法立即启动，公司要等到春节后才会制订计划。

  波及周边城市？

  “广州几乎全面取消限购，或对周边城市楼市形成一定分流，比如佛山。”一位业内人士表示。

  一位临广板块楼盘的操盘手对此亦深感担忧：“虽然楼价相较高峰期已经打了7折，但最近楼盘几乎没有客户到访，比以往春节前夕都要差。广州客户一直都是半自住半投资心态，之前楼盘广州客户占了六七成，如今已经跌至两三成。北滘、陈村等板块与番禺接壤，一直承担着番禺的外溢需求，这部分购买力回流番禺已在意料之中。此次广州几乎全面放开限购，将有投资心态的购房者也一并吸走了。”

  事实上，由于广州在2023年9月放宽了限购区域，佛山一些备受广州客户青睐的板块受到冲击，“广佛候鸟”纷纷回归广州购房。受此影响，克而瑞数据显示，2023年佛山一手住宅成交5.5万套，同比2022年减少17%，是近10年来最“低谷”年份。

  佛山中原战略中心报告分析，此次新政短期内对佛山楼市会带来一定利空作用，外溢到佛山的改善和豪宅客户很可能会选择回到一线城市核心区购买更优质房产。但从长远来看，佛山以其性价比和更好的居住体验，以及“广州都市圈”和“广佛同城化”的深入推进，仍有望留住部分客户，佛山楼市仍将保持长期向好态势。

  另外，就具体板块而言，对临广板块豪宅项目影响较为明显，尤其是三山新城、平洲、千灯湖、金沙洲等板块；对于大良等以地缘客户为主的板块影响相对较小。

  “不过，佛山和广州房价价差摆在眼前，有些楼盘很靠近地铁，对资金预算有限的刚需客户还是有吸引力。另外如果广州楼市复苏，最终也会传递到佛山市场。”上述业内人士表示。