近日，备受瞩目的首届中国房地产代建峰会在深圳圆满落幕。此次峰会由中国房地产业协会主办（以下简称中国房协），金地管理、中国房协代建分会承办，广东省房地产行业协会支持，以“和合代建”为主题，汇聚了来自政府主管部门相关领导，中国房协、广东省房协的领导嘉宾，金地集团、绿城中国、华润置地、信达地产、福田投控、天健地产、金地管理、绿城管理、朗诗地产、蓝城集团、中原建业、龙湖龙智造、招商建管、建发管理、旭辉建管、中海管理、万科城建、腾云筑科、融者共创、东原睿建、凤凰智拓、中国铁建、华宇建管、新城建管、金科开管、远洋建管、恒通建设、宁夏中房等众多标杆企业的核心领导，克而瑞、赛普咨询、明源不动产研究院、亿翰智库、毕马威等权威研究机构，以及众多知名金融机构、律师事务所、产业链、供应链企业及权威媒体机构等300余位嘉宾，共同探讨代建行业的新趋势、新机遇与新挑战。

◎首届中国房地产代建峰会出席领导合影

  峰会精彩纷呈，大咖们汇聚一堂，共同探讨代建行业的未来趋势与发展机遇。全程高潮迭起，尤其是圆桌对话环节更是成为代建前沿话题的智慧激荡之地，引领行业未来发展方向。

  本次峰会的圆桌论坛由金地管理总经理蔡戈鸣主持，邀请来自中国房协、标杆企业、金融机构、咨询机构、研究机构及媒体的资深专家及行业翘楚，共同探讨“代建业务如何助力保障房建设、城中村改造、‘平急两用’公共基础设施建设等‘三大工程’”、“代建模式如何赋能房地产纾困项目”以及“代建企业如何建立服务体系、提升服务力”等核心议题。

  当前行业新机遇与新挑战并存，哪些领域将成为代建企业未来的业务增长点？如何在追求经济效益的同时实现社会效益的最大化？在激烈的市场竞争中，如何强化自身的核心竞争力，灵活应对并满足客户的多样化需求？每一场圆桌对话都充满了思想的碰撞和智慧的火花，大咖们以丰富的实践经验和深刻的行业洞察，为与会者提供了宝贵的启示和借鉴，也为代建行业的未来发展找到了更多可能的方向。让我们一起跟随这些行业领袖的洞见，回顾他们在圆桌论坛中的精彩瞬间，一探代建行业的未来发展。

◎金地管理总经理蔡戈鸣主持圆桌论坛环节

  圆桌对话一

  聚焦三大工程  探索代建发展新势能

  随着国家对住房保障体系的不断完善和对城市更新的日益重视，代建业务在其中扮演的角色愈发关键，如何充分发挥代建业务的专业优势，推动“三大工程”的高效实施，已成为当前行业热议的焦点话题。

  在峰会首个圆桌环节，中海管理总经理安悦东，招商建管总经理刘成，深圳前海润禾投资管理有限公司董事长路强，上海市建纬（深圳）律师事务所主任贺倩明，中国房地产业协会城市更新委员会副主任兼秘书长刘芳，明源不动产研究院院长黄乐，针对“代建业务如何助力保障房建设、城中村改造、‘平急两用’公共基础设施建设等‘三大工程’”进行深入探讨，纷纷发表了各自独到的见解。

◎首届中国房地产代建峰会圆桌论坛一

  安悦东剖析了代建企业在“三大工程”建设中的积极作用和优势。他表示，“三大工程”是改善民生、扩大内需、实现高质量发展的重要举措，对我国房地产行业乃至城市建设格局都有重大影响。代建企业有责任、有义务、也有能力把“三大工程”做好。通过市场竞争和专业能力沉淀，代建企业具备设计、施工、商业运营、供应链等全产业链能力，客户需求洞察能力，产品品质打造能力以及集约化的降本增效能力，通过成熟的管控体系和优质服务，能够助力“三大工程”建设，助力政府、助力民生。

◎中海管理总经理安悦东

  刘成重点阐述代建在“三大工程”中的市场机会。他认为，非居改保和城中村改造，结合险资推动保障房的介入和发展，是代建企业较大的市场机会。未来城中村改造项目将由政府或城投平台主导，以拆除重建、综合整治以及拆整结合三大实施方式释放保障性供应量，代建企业通过为委托方提供前期策划定位、土地路径梳理、规划设计、开发建设、综合整治改造等系统性服务方案，能够在保障性住房市场中发挥重要作用。

◎招商建管总经理刘成

  路强从投融方向解析城中村改造的合作模式。他指出“三大工程”与代建的结合是“恰逢其时”。对于陷入困境的城中村改造项目，他提到两个难点：重整法律程序难以推进，以及缺乏合适的主体来推动完成。在此情况下，专业的代建机构起到关键作用，能够发挥其专业优势，将原权利人、政府、投资人以及项目本身等多方利益诉求形成闭环，确保各方利益的有机平衡。这不仅有助于解决城中村改造中的难题，也有助于增强投资机构和买房者的信心。

◎深圳前海润禾投资管理有限公司董事长路强

  贺倩明揭示了代建服务在城中村改造中的关键作用和发展前景。他指出，城中村改造历经二十年发展，利润与空间已发生显著变化。原来房地产的盈利模式是低价拿地、快速开发、快速周转，代建模式更加注重项目管理、品质管理、成本管理和产品力的提升，通过创造价值来实现盈利。当前，城中村改造聚焦于公共服务空间、住房建设和产业空间三大领域，而代建服务在其中都发挥了非常重要的作用。未来，城中村改造将涉及更多方面的利益关系，包括村民、村集体、物业厂房等原权利人，以及政府的相关职能部门。这使得代建服务的对象多样化，利益关系复杂化，在这样的背景下，代建企业需要具备高超的协调能力和资源整合能力，以平衡各方利益，推动改造项目的顺利进行。

◎上海市建纬（深圳）律师事务所主任贺倩明

  刘芳从城市更新专业视角，探究宏观政策对代建未来的影响。她指出，城中村改造已成为城市建设的“三大工程”之一，并得到了国家层面的重视和部署，改造市场容量非常大，未来一段时间将是代建企业的主要发力点。城中村改造不仅有助于拉动投资和经济发展，还是重要的民生工程，对城市更新发展具有重要意义，期待代建商在城中村改造中发挥重要作用。

◎中国房地产业协会城市更新委员会副主任兼秘书长刘芳

  黄乐以第三方研究机构视角解析代建企业在其中的机遇。他表示，代建企业想要把握住这次机会，需要有品牌、整合和创新三大价值。第一，  品牌价值是代建企业在市场竞争中脱颖而出的关键。第二，整合价值是代建企业提升服务质量和提高项目竞争力的重要手段。第三，创新价值是代建企业应对市场变化、实现高质量发展的重要途径。

◎明源不动产研究院院长黄乐

  圆桌对话二

  赋能纾困项目  解码代建发展新角色

  在当前房地产市场调整期，不少项目因资金短缺、运营不畅等问题陷入困境。此背景下，代建模式如何提升项目运营效益，为这些项目提供有效的解决方案？

  代建分会执行会长、绿城管理董事会副主席、执行董事李军，龙湖龙智造CEO宋海林，德富资产执行合伙人、德研院专委会召集人吴舸，润厚投资、润建咨询联合创始人、润建总经理胡茂生，广州资产管理有限公司总经理助理李晨，金地管理副总经理王英臣，围绕“代建模式如何赋能房地产纾困项目”的议题，就代建在纾困项目中的业务机会与作用发表精彩观点，启迪困境项目盘活新思维。

◎首届中国房地产代建峰会圆桌论坛二

  李军从代建企业实战经验分享纾困项目业务中的难点、堵点和痛点以及应对之策。他强调目前保交楼纾困的业务仍面临诸多瓶颈，需要明确范围、责任和协作机制。他提到，首先，要明确什么样的项目属于纾困范围，以及具体的任务是什么，这需要政府、行业协会等多方面的共同努力。其次，责任界定也至关重要，需要明确谁提供流动性支持，谁来监管，以确保责任的清晰认定。最后，分工协作机制的建立也不可或缺，代建企业应当能够履行开发端的管理职责，并在责权清晰、目标明确的前提下，顺利推进项目。

◎代建分会执行会长、绿城管理董事会副主席、执行董事李军

  宋海林聚焦纾困业务所面临的挑战展开深入分享。他提到当前纾困业务所面临的挑战不容忽视，如债权债务复杂、现金流盘活难题以及操盘节奏混乱等，并提出了四个值得思考的方面：一是代建企业需要审视项目治理结构、决策机制是否与公司状态相匹配，以最大化自身价值；二是面对债务变化，代建企业需努力使项目盈利，让各方权益者满意；三是如何在有限启动资金的情况下快速启动项目，让项目自我运转起来；四是代建企业需思考如何在产品端增加亮点、重塑价值，提升项目的口碑和声誉。

◎龙湖龙智造CEO宋海林

  吴舸从资产重整视角为与会嘉宾带来纾困项目的瓶颈探讨。他指出，纾困资本项目看似市场规模庞大，但实际操作中却遭遇诸多难题，其中最主要的问题之一便是缺乏真正的责任人。他强调，持牌金融机构往往对房地产行业的了解不够深入，导致在放款时存在一定的盲目性，这在一定程度上加剧了市场风险。在他看来，现在纾困资本在进入市场时也存在类似问题，AMC的银行思维导致其在处理项目时存在局限性，缺乏对公司和项目的重构能力。他认为，要解决这个问题，需要明确谁应该对这些项目负责，对重组重构计划负责，对项目的未来负责。

◎德富资产执行合伙人、德研院专委会召集人吴舸

  胡茂生则从代建方的角度出发，强调了纾困代建操作的难点和挑战。他认为，纾困项目的关键在于各方对项目的理解和目标未能形成一致意见，导致在执行过程中产生分歧。因此，作为代建方需要对目标项目进行充分调研，并整合相关信息，以确保项目的顺利推进。同时，他对纾困项目提出了三个关键的思考：首先，要评估项目在不考虑沉没成本的情况下是否有剩余价值，以及剩余价值是否充分；其次，要确定项目续建所需的资金如何得到保证；此外，还要考虑资金回收的周期和方式，以满足纾困投资和前期投资人的需求。

◎润厚投资、润建咨询联合创始人、润建总经理胡茂生

  李晨则从AMC的视角分享了代建纾困领域的互动情况。他表示，随着代建模式的蓬勃发展，代建机构和AMC之间的对话频道已经趋于一致。AMC不再过分强调代建机构的担保和兜底责任，而是更加注重其在售价、流速、成本管控等方面的专业能力。李晨还提到，尽管代建机构目前提供的服务类型基本能够满足AMC的需求，但AMC作为代建纾困资金的主要提供者，其资金供给仍不能完全满足市场需求。

◎广州资产管理有限公司总经理助理李晨

  王英臣也分享了代建公司在纾困项目中的角色和作用。他认为，代建公司应作为一个支点，利用专业知识、独立第三方身份、丰富的经验、高效的团队以及卓越的品牌，去实现各方利益的再平衡，确保投资方与业主都能找到满意的解决方案，通过以时间换空间的策略，动态解决项目问题。同时，为实现项目顺利重启，代建公司还需实行定制化的服务模式，如咨询服务、单条线加强服务、接管服务、监管服务及全周期服务等，解决不同时间段出现的问题，避免一刀切，以实现项目的重新启动和顺利推进。

◎金地管理副总经理王英臣

  圆桌对话三

  剖析服务本质  探究代建企业发展新引擎

  代建行业本质上是服务行业，在竞争日益激烈的市场中，服务力已然成为代建企业脱颖而出的关键要素。

  第三个圆桌对话则围绕代建企业如何建立服务体系、提升服务力展开，由代建分会副会长、蓝城集团总裁许峰，代建分会副会长、朗诗地产总裁黄征，旭辉建管总裁刘冰洋，亿翰智库总裁何慧，毕马威中国企业数字化战略咨询主管合伙人李良，一勺言、JUMP大会出品人张杰，分别从多个角度进行观点交锋，分享构建完善的服务体系、提升项目服务质量和效率的核心要素，为各代建企业提供了有益的借鉴。

◎首届中国房地产代建峰会圆桌论坛三

  许峰围绕代建方的服务角色和认知展开分享。他表示，代建服务面对的对象非常多元，代建方需要精准定位自己的服务角色以满足不同委托方的需求。他提出，代建企业在提供服务时，需要对自身的角色有清晰的定位和认知：什么时候该做“长工”，什么时候该做“管家”，什么时候做“东家”，什么时候要做“专家”。把真正能为业主方提供的服务，通过良好的沟通、交流，以及换位思考，充分地展现出来，最终把产品价值、服务价值体现到产品和市场当中，才能赢得委托方和客户的信任，实现多赢。

◎代建分会副会长、蓝城集团总裁许峰

  黄征针对B端和C端的不同需求展开分析。他指出，代建业务从To B到To C的转化过程，涉及委托方客户（企业）和最终用户（购房或租房者）的不同需求。代建企业要把这两方的需求统一起来，用户关注的可能是建筑的舒适度，居住的体验和使用这个房子的性价比；委托方客户，关注的可能是这个项目的经营，包括成本控制、安全等指标。代建企业应以开放的心态与各方合作，确保在项目开始之初就与客户在定位、产品体系等方面达成共识，避免开发过程中产生分歧。同时，在常规建造、销售之外，代建企业还应思考如何给项目提供更多的价值。

◎代建分会副会长、朗诗地产总裁黄征

  刘冰洋从客户核心诉求点，发掘代建项目解题路径。他分享到，代建行业归根到底是服务，“东家思维、当家心态、管家身份、专家能力”的定位，能更好地推动代建企业自身进行思维转变、心态调整、专业精进，去更好地为客户提供服务。每个客户和项目都有自己的特点和特性，代建企业需要通过挖掘客户最真实的需求，帮助客户找到底层的核心诉求以及项目的机会点和风险点，从而找到最优解题路径。

◎旭辉建管总裁刘冰洋

  何慧则以专业机构观察视角，深入解读代建服务核心要素。他指出，代建企业在新时代房地产行业中需要具备多方面的能力。首先，基础开发能力是代建企业的基石；其次，赋能能力，特别是技术性赋能，以提升生活、商务、生产和公共空间的价值。此外，提升向上的咨询意见能力，以及向下的服务供应资源整合力，能够系统性链接城投公司、政府和金融机构等上游资源，并整合下游供应链，以提供全面服务；最后，体系化的品牌打造能力，具备独特的品牌认知和品牌文化，以及进行链条化的品牌输出。

◎亿翰智库总裁何慧

  李良从专业咨询机构视角，对构建代建服务力体系提出新的见解。他认为，代建企业应更早实现数字化意识和转型，专注形成自己的一套代建科技体系，把服务力真正沉淀下来，形成差异化竞争特点。一方面，通过数字化平台将代建项目的形态反馈给业主和客户，这不仅能提升客户体验，还能有助于吸引更多项目；另一方面，通过前沿式的科技赋能，为这些业主方提供数字化支持，也为代建项目的长期运营提供价值。

◎毕马威中国企业数字化战略咨询主管合伙人李良

  张杰从行业的长期观察者视角，表示代建行业目前似乎正处于跑马圈地的阶段，这与过去物业管理行业的发展阶段有相似之处。代建企业对于市占率的过度追求，可能带来一系列的问题，陷入自我设限的困境。他对代建企业的服务力打造提出三点建议：第一，精简服务“菜单”，避免冗长、同质化的服务；第二，提炼并突出企业标签，突出服务特色，建立护城河，有利于企业在竞争中脱颖而出；第三，加强软实力的培养，包括沟通能力、解决问题的能力等。

◎一勺言、JUMP大会出品人张杰

  展望未来，代建行业将继续面临新的挑战和机遇。随着国家对住房保障体系和城市更新的重视度不断提升，代建业务的市场空间将进一步扩大。同时，随着市场竞争的加剧和客户需求的不断变化，代建企业也需不断创新和提升服务力，以适应市场发展的需求。相信在各方共同努力下，代建行业将迎来更为广阔的未来。