商品住房“以旧换新”阵营再扩大，深圳成为全国首个正式推行“以旧换新”的一线城市。

  为加快商品住房流通，4月23日晚，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知（以下简称“通知”），宣布在全市推行房产“以旧换新”，活动将于5月1日正式启动，为期1年。

  本次“换馨家”活动，旨在鼓励房地产开发企业和中介机构积极参与，与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署协议，开展“卖旧+买新”的换房联动。

  房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天），中介机构优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期。

  在协议约定期限内，旧房售出的，开发企业和换房人按约定继续完成新房交易手续；旧房未售出的，开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担违约责任。

  此外，活动还倡导房地产开发企业和中介机构通过联动措施，切实降低换房人换房成本。对换房成功的，中介机构可在新房交付前为换房人提供租房佣金优惠等服务。

  “相比政府和国企，协会来推动‘以旧换新’是最合适的。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，“以旧换新”涉及的环节和主体比较多，无论是“卖一”还是“买一”，以及评估按揭担保赎楼过户，优惠政策享有等等，都需要两个协会（以及政府）来通力合作。

  具体而言，一方面，中介机构和从业人员是联通卖方和买方，新房和二手房的最佳载体，中介行业协会可以调动旗下中介机构的积极性。另一方面，房地产行业协会就能够调动开发商参与的积极性，他们二者又与政府机构有密切的关联，可以就推动房地产良性循环向政府部门建议一些优惠的政策。

  此外，李宇嘉还补充表示，“以旧换新”的关键是，旧房能不能卖得出去，无责退订能不能按约定的时间落地，承诺的优惠能不能到位。“我建议相关的中介机构和参与的新盘项目能够把具体的优惠明确的公示出来，比如完成卖就买新的中介费率可以降到多少，开发商的优惠能在市场促销的基础上，还能有多大的优惠等等。中介行业协会要加大信息披露和诚信管理，以确保这些优惠能够落地。”

  值得一提的是，在深圳正式官宣房产“以旧换新”前一周，深圳房地产经纪机构乐有家宣布将联合绿景地产旗下项目“绿景白石洲”，在深圳试点推广房产“以旧换新”新模式。

  作为深圳首个“以旧换新”项目，4月20日~21日首个周末集中主推后，绿景白石洲的上客量与成交转化率双双提升。据乐有家方面的数据，周末两天上客288批，“以旧换新”类别成交7套，成交金额破亿元。

  此外，乐有家方面还针对意向参与“以旧换新”的换房客户进行了一份问卷调研，超500名客户参与。结果显示，客户参加“以旧换新”的两大主要原因为借此快速销售旧房，和需要改善居住条件。

  截至目前，包括乐有家在内，已有13家房地产开发企业、21家房地产中介机构明确表示将参与深圳商品住房“换馨家”活动。另外按照深圳市房地产协会、市中介协会的安排，接下来将会号召更多会员单位加入到活动中，不断扩大“换馨家”活动范围。

  事实上，在“以旧换新”政策出台之前，深圳已频频出台调控政策。比如2月7日宣布放松户籍人口和非户籍人口的限购政策，3月25日，深圳宣布退出了“90/70”政策。

  受楼市政策叠加房贷利率下调等利好带动，进入3月份后，深圳楼市有所修复。据中指研究院数据显示，2024年3月份，新房住宅成交2245套/22.98万平方米，成交面积环比上涨167.21%；二手住宅共成交3855套/36.48万平方米，成交面积环比上涨110.75%。

  对于深圳此次“以旧换新”新政，李宇嘉表示，此次“换馨家”活动，深圳启动的项目比较多，范围比较广，品牌中介基本都有参与，该活动能够加速二手房库存的去化，稳定商品房价格，从而稳定市场预期。“深圳年轻人比较多，住房自有率低，二手房平均面积比较小，多数在80平方米左右，换房需求也很大。”

  但他也提到，从深圳第一季度楼市数据来看，二手住房成交量开始增长，其中中低价位的中小户型是去化主旋律，意味着刚需对价格和成本非常敏感。因此，“以旧换新”如果要大规模推进，不管是开发商还是二手房业主，都要秉持优惠价格卖房的原则。特别是开发商这一端，要让购房者看到所购新房是真正满足其住房消费升级的产品，不能把换新作为去尾货的机会。

  值得注意的是，早在去年明确“满足改善住房需求”开始，已有郑州、济南、青岛、淄博、南京、南通、盐城、苏州、宁波等近50城市表态支持“以旧换新”，但从目前各地“以旧换新”推进情况和反馈情况看，其也存在一些潜在问题。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，现在主要的矛盾点聚焦在二手房评估价上。“从业主或换房者的角度看，担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低了。而对于收购二手房的国企来说，其过高评估二手房，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。”

  此外，能够参与的二手房或也存在门槛限制。“部分城市会从房龄等角度设定标准，这就导致其他一些二手房要参与此类活动其门槛较高。”严跃进补充说。