“我的房子在秦淮新街口附近，面积110平方米，房子比较老不好卖，正好有这次置换机会，就换到了建邺区鱼嘴板块的颐和铂樾府项目，新房优势比较明显，小高层，还是科技住宅，我比较满意。”了解到“以旧换新”活动后，想改善居住区域及环境的孙女士便参加了。

  5月21日上午，在南京颐和天晟府售楼处，南京市存量住房“以旧换新”首批10位业主代表与南京市房产交易中心、开发商、二手房收购企业签署四方协议。孙女士便在其中。

  “从活动发布、选购新房、评估旧房到第一批业主正式签约，仅26天首批总计有52组客户确认成交，均在陆续办理存量房和新房交易手续。”5月22日，南京安居建设集团有限责任公司副总经理王胡浩向中国房地产报记者表示，目前的主要工作重点是加快推进已登记房屋的评估流程，并尽快完成评估以进行正式签约。

  4月27日，南京安居建设集团有限责任公司（以下简称“南京安居集团”）发布了关于开展存量住房“以旧换新”试点公告，活动期间，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。“以旧换新”于4月27日启动，将在今年12月31日结束，首批试点限额2000套。

  本次提供的2000套换购住房分布在14个楼盘，大部分是期房，少部分是现房，均为南京安居集团旗下或参股开发建设的楼盘，以100平方米或以上房型为主，符合改善型住房的需求。

  南京安居集团是南京市政府批准成立的大型国有全资集团公司，是此次“以旧换新”试点的运营企业。

  南京市房地产业协会副会长兼秘书长张辉接受相关媒体采访时表示，这么快就有首批签约说明市场高度认可，“以旧换新”作为这一轮稳楼市政策举措中的创新性做法，最大优势是“精准”，既盘活存量房产又优化增量住房，起到了一举两得的效果。

  有52组客户确认成交

  “我的房子位于鼓楼区，房龄很老，没有电梯和车位，卖了很久也没卖掉，趁这个机会就换了，怕留在手上贬值更严重。换的新房是位于江北新区青奥体育公园旁边的颐和铂岸江璟，小区紧邻体育公园，城南河风光带环境好，周围生活配套也比较齐全，小区品质也是板块内较高的，正好评估的价格也合适。”首批参加“以旧换新”的市民李先生表示，新房会住得更舒服。

  南京存量房“以旧换新”活动自4月27日发布以来，受到社会广泛关注，市民登记报名、意向认购积极踊跃。

  “截至5月20日，线上、电话、现场等各类咨询约3450组，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名约4150 组，初审符合条件的登记约3430组。案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。”王胡浩表示，首批次100套房源线下验房、评估结果出具等工作已经完成，已有52组客户确认成交，正在同步办理存量房和新房交易手续。

  据王胡浩介绍，从目前登记报名情况来看，大部分二手房房龄偏老，面积偏小。客户换房需求多样，大多是老城区的房子旧，户型面积较小、没有电梯、停车不方便等方面，需要换房。

  “以旧换新”活动推出的新房在户型设计、配套设施（如电梯、停车场）、区域规划前景等方面具有明显优势。同时，参加以旧换新同样享受新房项目提供的优惠政策，增加了业主的换购意愿。

  从目前统计的意向认购数据来看，市场上受欢迎的置换项目主要集中在配套设施齐全、规划前景好且交通便利的区域。如南京市燕子矶板块项目，地铁交通较为便利，学区配套、商业配套、医疗资源配套等都比较完善，拥有良好的生活环境；板块内项目价格也较合适，每平方米3万元左右、三居室和四居室的户型较受关注。

  此外，改善型楼盘也较受欢迎，河西南板块的颐和铂樾府，位于南京热点区域，该项目的115 平方米~ 170平方米面积段比较受关注，该项目属于恒温、恒湿的科技住宅，具有较高的产品力，对改善居住条件的购房者有较大吸引力。

  另外，据了解，也有一部分参与客户选择了放弃，主要是因为房屋价格，评估价格没有达到预期。

  对于市场传闻置换的二手房的评估价比房产中介机构报价高的消息，王胡浩解释称，“同一小区因不同户型、楼层、装修、朝向等因素导致房屋价格出现差异是正常情况。”

  操作难点与策略优化

  南京安居集团在首批客户确认签约后，对“以旧换新”试点活动进行了深入复盘，并针对试点活动推进过程中出现的问题进行了优化改进。

  “试点活动在实施过程中主要面临评估时间长、按揭首付款比例以及旧房学区资格保留时限3个难点。”王胡浩表示。

  首先，在试点活动推进中，评估机构除了遵守内部本身的规范标准、具体技术规则，同时，安居集团从机制上对评估机构从规范、严谨、保密等方面也提出了严格要求，避免出现疏漏、偏差，包括建立信用等级高、实力强的评估机构库，并通过公开摇号抽选评估机构，每户有3家评估机构参与，选取3家评估值中间值，以确保评估结果的准确性和公正性。

  随着评估的二手房数量不断增加，这在一定程度上增加了评估流程的复杂性，导致评估机构工作量较大，延长了评估时间。为了加快评估节奏，南京安居集团同步启动多批次的评估工作，针对已登记的500多套房子，预计在6月上旬基本完成上门查验工作，从上门时间开始，预计5~8个工作日能够出具结果，反馈给市民。

  其次，在“以旧换新”过程中，按揭贷款和首付比例的处理方式对换购人来说尤为重要。针对此前公告中未详细说明的首付比例问题，南京安居集团进行补充说明，明确住户在拥有按揭贷款的情况下不会影响前期登记、报名、认购和评估等购房流程，住户需要在正式签订购房合同之前自筹资金还清现有按揭贷款。

  同时，新房的最低首付比例以同时段银行贷款政策为准，在置换总价不超过所购新房总价80%的前提下，换购人可根据银行资格预审要求确定首付金额和按揭贷款额度。存量住房收购款用于支付新房首付款后的剩余部分，在新房按揭贷款放款后支付给换购人。

  第三，由于置换的新房以期房为主，“以旧换新”成功后换购人可选择保留原存量住房施教区3年入学资格，从《存量房买卖合同》签订生效之日起计算。

  在开始办理存量房产权过户手续前，换购人需明确是否保留学区资格，填写《存量住房“以旧换新”子女入学信息填报表》或《自愿放弃义务教育入学权益承诺书》，作为相关合同的附件。其中，需要保留学区资格的购房人在协议签订后，持相关材料到学区对应的区教育局办理资格保留的登记和审核手续。

  需要注意的是，这个资格保留是基于业主原来所拥有的学区资格，如果原来的学区资格有年限或其他限制，保留的资格也会受到相应限制。

  南京安居集团“以旧换新”试点活动是否有扩大换购住房规模的计划？王胡浩表示，“目前的工作重点是加快推进已登记房屋的评估流程，并尽快完成评估以进行正式签约，后续是否扩大规模尚不确定。”

  “企业‘以旧换新’是否扩大规模与收购企业的资金能否周转有关，尽管银行提供了租赁租房专项贷款额度，但实际上各个城市使用的资金量相对较少，借款人或项目方仍需满足一定的自有资金、负债率要求以及资金使用限制等条件。”一位城投人士表示。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也同样认为，“扩大规模可能带来资金周转问题，特别是当收购过来的二手房无论是用作公租房还是租赁住房使用，当无法及时转化为现金流且新房销售未能产生足够现金流时，都将对公司造成负担。”