杭州市场仿佛回到了3年前。

  自“杭七条”实施以来，市场反馈迅速，多个售楼部已对外挂出“欢迎宁波台州温州看房团”“欢迎上海嘉兴看房团”及“欢迎金华义乌看房团”等标语，楼盘现场出现大量外地车牌。杭州市拱墅区某楼盘首开当日，社保年限甚至飙升至118个月。

  随着外地看房团重返杭州楼市，市中心“老破小”也开始发力。这部分购房人群有的冲向了市中心总价仅百来万元的“老破小”，有的选择了总价300万元左右的萧山、余杭、钱塘等周边区域的项目。一位房产经纪人告诉中国房地产报记者，一些主城区的“老破小”租金收益率可以到2.5%，甚至跑赢了理财产品。

  “新政释放了一部分购买力，市场流动性增加。”杭州贝壳研究院院长上官剑表示，目前政策实施的成效显著，但热度能否持久还属未知。

  看房团卷土重来

  在全面取消住房限购等“5·9新政”及全面下调房贷利率、贷款首付比后，杭州楼市迎来火热场景。记者在多个售楼处探访时发现，看房和买房的人比新政前明显增加，除了热门项目外，之前卖得一般或难卖的楼盘去化情况也有所好转。

  为了获客，有的售楼处甚至挂出了“欢迎XXX看房团莅临看房”“欢迎上海嘉兴看房团”“欢迎金华义乌看房团”等欢迎条幅。

  “5·9新政”后的第一个周末，绿城锦海棠的案场便有一个看房团来访，两天时间，项目累计到访的外地看房团人数超200人，有4组客户当场认筹。

  杭州西湖龙坞景区的滨江溪映听庐是此次新政后的一个典型项目。据项目相关负责人郭先生告诉记者，新政刚出台不久，就有一位河南的客人“打飞的”来到案场，当场下定了两套叠拼别墅项目，总价2600余万元。

  “平均每天要接待60~70组客户，新政之前每天只有20~30组。”滨江溪映听庐项目负责人表示，该项目容积率仅为1.1，是杭州市主城区少有的纯低密改善院墅产品，套均总价在1000万元左右。

  杭州贝壳研究院的数据显示，进入5月以来，杭州新房成交量已连续4周位于上行区间，以5月20日至5月26日一周为例，杭州新建商品房成交1502套，较上周增加341套，环比上涨29.4%。

  “5·9新政”以来，杭州主城区新房热度最明显的是拱墅运河新城和石桥两个板块，新政后新盘中签率均有下降。

  其中，石桥板块的绿城溪映明月新政前首开84套，有822组登记，中签率17.51%；新政后二次销售153套房源，共有948组家庭报名，中签率16.14%。

  杭州运河新城板块的绿城宸岸印月里项目新政后两次开盘，首开时有房家庭需要拼118个月社保入围摇号，整体中签率13.99%；二次销售为大户型洋房，中签率16%。同区域的其他项目去年底开盘的中签率高达50%。

  5月27日，在绿城熙海棠售楼处，记者看到项目沙盘围满了看房人，一些前后脚到场的客户置业顾问不得不把他们拼在一起讲解楼盘信息。即便这样，还是有很多客户没能及时等到工作人员便开启了自助式看房。

  据案场销售经理介绍，数据显示，这个周末绿城熙海棠项目案场到访直接超1000组。作为杭州西湖区地铁口位置的项目，价格只需要2.8万元/平方米，无疑对购房者们有很大的吸引力，看房团连番而来，销售们忙得连喝水都时间都没有。

  前述项目策划负责人郭先生告诉记者，“5·9新政”让杭州一下子吸引了全省乃至全国的目光，而限购放开后让原本就有“倒挂红利”的楼盘蓄客变得更容易。

  绿城熙海棠项目营销负责人表示，近期明显感觉到来自环杭区域和省外城市的购房者有所增加。据该负责人透露，新政以后，项目增加了30%左右来访量，目前已经累计了近2000组客户。

  杭州贝壳研究院数据显示，“杭七条”发布首周，贝壳平台日均新增二手房挂牌量比4月日均增长了46%。

  市场虹吸效应愈发明显

  记者注意到，新政后一线市场的热度主要集中在杭州主城区或者外围板块的中心区域，相较之下，近郊、远郊区域暂时没有显著变化，甚至出现了“利空”情况。

  如杭州市场上无需摇号的项目占多数，在西湖区小和山、龙坞，临平乔司、翁梅、东湖新城等区域新盘，从报名情况来看和新政前没有太大变化，仍然以“零登记”居多。

  目前，外围板块的市场观望情绪浓厚。“我们项目也有来自金华、嘉兴、义务、温州的购房团，目前还没有明显成交。”某品牌房企位于杭州下沙板块的项目策划负责人告诉记者，“5·9新政”以来，杭州周边尤其是省内城市居民来看房的数量的确有回流，但对于购房人而言，会优先将资源投入到确定性高的项目上。因此，购房客主要“回流”的项目普遍集中在热门板块。但近郊和远郊的一些项目确是另一番景象，主城区的放开不可避免的给近郊和远郊市场带来了一定的去化难度。

  “从数据看，新房市场分化仍在，杭州本轮新政已经在短期内对主城区市场发挥了效用，但外围区域楼盘的看的人、问的人、买的人比之前有所增加，潜在需求正逐步显现，但对有些项目依然收效甚微。”招商局杭州市场部相关负责人向记者表示。

  对此，上官剑表示，购房热度是从中心向外围扩散的，目前市场仍然处于筑底修复阶段，信心仍在恢复过程中。

  据前述市场部负责人介绍，外地客的目标项目主要分为两种，一种项目本身具有高端属性和稀缺性，另一种则是物美价廉的。

  前述滨江溪映听庐策划负责人则认为，当下的杭州市场有一定回温，如果以股市对比的话，目前只是一个反弹，还远没有到反转地步。不过，也有乐观人士认为，新政率先激活的是主城区板块，外围板块的热度尚需一定时间。

  以价换量的二手房市场

  一系列稳楼市政策出台后，杭州二手房市场也有了明显起色，其中以“老破小”为代表。

  “‘老破小’因低总价的特点，尤其受外地客的欢迎。”德佑地产文二新村门店的中介机构人士向记者表示，外地人来杭州买房子主要看中的是价格，其次对学区有一定要求。

  不同于以往人们奔向“一二手倒挂”的热点楼盘摇号，或是几年前去郊区“抄底”，此次一部分人不约而同选择回归市中心，紧盯“老破小”。根据贝壳研究院数据，5月9日新政后，“老破小”的日均成交量同比增长38%，交易活跃度大增。

  “老破小”成交火热的背后依然离不开价格逻辑，一经纪人告诉记者，一些主城区的“老破小”租金收益率可以到2.5%，甚至跑赢了理财产品。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，过去3年，二手房价格跌幅最大的物业类型就是学区房和市中心的“老破小”。例如，4月杭州朝晖七区的二手房成交均价约2.2万元/平方米，价格回到了2016年左右水平。

  位于杭州西湖区申花板块的杭州学区房“神盘”的耀江文鼎苑，自2007年引入学军小学紫金港校区以来，高峰期时的二手房价曾达到11万元/平方米，后回落至5.5万元/平方米左右，与高峰相比几乎下调50%。

  丁建刚表示，带有学区属性的“老破小”单价持续回落，令部分购房者足以承受。特别是部分学区较好的“老破小”，成为部分购房者上车市区学区房的最低标准。记者在市中心多个房产中介门店了解到，目前市中心总价150万元以下的房源已经被“扫”得差不多了。

  杭州贝壳研究院数据显示，4月杭州二手房交易量排行榜上成交量前20名小区中，有5个是成交套均面积在60平方米以下、总价在100万~160万元的“老破小”小区，分布在上城区、拱墅区、西湖区等核心城区。从下定面积看， 60平方米以内的老破小成交占比相较新政前提升4.3%；60~90平方米的学区房成交占比提升8.7%。

  除了市区“老破小”走出了一波独立行情外，热门板块的“次新小区”也是一块“香饽饽”。德佑地产杭州蓝孔雀店经纪人刘新豪告诉记者，新政之后，便有外地人慕名前来看房，“这类人群特点是成交快，往往会集中看几十套房子，最后根据价格、板块、配套择优录取。”

  德佑地产杭州学君店负责人郑为忠告诉记者：“周末基本忙的没停下来过，从早到晚都在带客户看房，基本上是无休状态。”

  长期以来，杭州是以“一二手房倒挂”作为标志，但自2023年4季度以来，这种倒挂逐渐消失，有的项目甚至跌破了“发行价”。某房产中介机构人士告诉记者，经过2年多调整，如今杭州二手房房价已经回到了2018年前价格水平，和新房之间的“一二手倒挂差”基本消失，买家由原先的观望转为积极入市，卖家的心态也不再迷茫，纷纷想乘着政策暖风抓紧出货。

  目前，各大房产中介门店的“带看转定比”明显增加，以刘新豪所在的门店为例，原先他们每25名客户才能成交一单，现在只要15名客户就能成交；与此同时，成交周期也由原先的半年以上缩短至3个月。

  刘新豪告诉记者，在价格合理的情况下，一套房源的成交周期已经缩短至1~2周。

  以刘新豪所在的申花板块的两个楼盘九龙仓天珏和天荟为例，自“5·9新政”以来，5月份成交了5套千万元级豪宅。

  不过，另一方面，二手房市场也呈现两极分化，成交主要集中在150万~300万元左右的房源，高端纯改善的客户群体占比依旧偏少。上官剑告诉记者，目前杭州主城区的去化周期已经明显缩短，杭州外围板块去化周期依然居高不下，有的甚至超过30个月。“这波放量主要集中在主城区热门板块的改善型住房和主城区总价不高的‘老破小’。”

  目前，政策实施的成效显著，但热度能否持久尚属未知。