2024年9月26日，中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”，季度末信贷政策迎来多项调整，主要包括LPR及房贷利率、首付比例、存量房贷降息等方面。

  9月29日，上海率先调整住房限购政策，揭开一线城市新一轮限购松绑的序幕，随后广州全面放开限购，深圳住房限购政策也迎来松绑。

  9月30日晚间，一线城市最后一个北京也发布调整政策，五环内非北京户籍家庭社保年限“5改3”，五环外非北京户籍家庭社保年限“5改2”，首付首套不低于15%，二套不低于20%。

  从4个一线城市政策对比来看，广州成为本轮调控中第一个全面取消限购的一线城市，上海、深圳和北京则有针对性地优化调整住房限购政策，其中深圳调整力度更强，上海和北京调整不及预期。

  2024年三季度，地方需求端调控继续放松，全国约145个城市出台约196次新政，政策出台频次与二季度基本持平，但9月底力度明显较高，体现“促进市场止跌回稳”的施政决心。

  我们认为9月26日的政治局会议对房地产乃至经济都会有长远的影响，未来房地产行业止跌回稳可期。

  2024年仅剩下最后三个月，在整体市场信心修复的过程中，如何“止跌回稳”将成为四季度乃至全年的关键课题。

  本期国庆特别策划，将从政策、业绩、土地、市场、融资、物业、租赁、城更等多个方面，全面复盘前三季度筑底情况，以期预判行业未来走向。

  2024年9月26日，中共中央政治局召开会议。会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

  从历次政治局会议的表述来看，此次政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”。

  不仅如此，对比过往政治局会议中房地产的表述，此次对房地产方面的要求更加具体，且可操作性更强。如调整住房限购政策，降低存量房贷利率等。

  政治局会议定调后，2024年9月29日，上海、广州、深圳齐出房地产新政。9月30日晚间，北京跟进，从4个一线城市政策对比来看，广州如预期成为首个全面取消限购的一线城市，上海、北京微调限购不及预期，深圳力度明显更大。

  1、北京降首付，非北京户籍家庭五环内“5改3”、五环外非北“5改2”

  2024年9月30日晚间，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知，成为一线城市中最后一个政策调整的城市。主要涉及降首付、限购、公积金等。

  第一，非北京户籍家庭3年社保可买五环内，2年社保可买五环外，特殊人才1年。对非京籍家庭购买五环内住房的，社保或个税缴纳年限由“购房之日前连续缴纳满5年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满3年及以上”；购买五环外住房的，进一步调减为“购房之日前连续缴纳满2年及以上”。符合北京经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购房，明确为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。

  第二，首付比例降至首套15%、二套25%。将商业性个人住房贷款首套房贷最低首付款比例由不低于20%下调至不低于15%，二套房贷由不低于35%（购买五环内住房）、不低于30%（购买五环外住房）统一下调至不低于20%。

  第三，京籍二孩以上家庭购房的，公积金可贷款额度上浮40万元。京籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭执行住房限购政策。

  第四，取消普通住房和非普通住房标准。

  第五，调整通州区住房限购政策。居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行。

  从政策内容来看，北京依然是一线城市中限购最严的城市，此次调整也相对保守，不及预期。

  2、上海降首付，外环外限购“3改1”、居住证+3年社保可享沪籍待遇

  9月29日晚间，上海率先调整住房限购政策，主要涉及限购、限贷、税费减免等三方面。

  第一，非沪籍1年社保可买外环外、居住证+3年社保可享沪籍待遇，沪籍临港可多买一套。非沪籍买外环外社保年限由3年降为1年，另外，非沪籍居民原本最多只能买1套，而现在只要居住证积分达标且满3年社保，以家庭为单位最多可以买2套，多孩家庭最多可以买3套。沪籍居民的购房政策在现有基础上，增加了可以在临港多买一套的选择。

  第二，首付比例降至首套15%、二套25%。首套房首付比例由原本的20%降到15%，二套房首付比例由35%降到25%，临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等二套房首付比例由30%降到20%。除此之外，上海还表态要落实国家关于降低存量房贷利率政策，进一步减轻购房人房贷利息支出。

  第三，增值税征免“5改2”，取消普宅标准后144平以上住房交易增值税、个税、契税等将下降。一方面，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，另一方面，将取消普宅/非普宅的划分标准，也就是原本属于非普通住宅的144平以上的房源的增值税、个税、契税等交易税费将降低。

  从政策对比来看，上海曾在2024年5月27日调整过限购及信贷政策，随后5月28日广州、深圳同日跟进。（详见：广州、深圳跟进！一线城市仅剩北京）

  限购方面，当时上海将非沪籍居民社保年限“5改3”，同时非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。此次在“5改3”的基础上，外环外社保年限由3年降为1年。同时增加了居住证达标且满3年社保可享户籍待遇。

  信贷政策方面，5月27日上海将首套首付标准从30%调整为20%，二套首付标准从40%（外围50%）调整为30%（外围35%）。此次在之前的基础上再次下降到首套15%，二套25%（外围20%）

  从结果来看，此次上海限购政策调整仅与5月28日深圳限购调整相近，信贷政策调整也仅与5月28日广州政策调整相近，整体不及预期。

  3、广州成为首个全面取消限购的一线城市，但预期成交提振效果比较有限

  9月29日，广州发布新政，宣布自9月30日起，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。这也意味着，广州成为4个一线城市中首个全面取消限购的城市。

  实际上，在929新政前，广州限购政策就是4个一线城市中最宽松的，9月27日南沙区全面取消限购后，广州仅有越秀、海珠、荔湾、天河、白云等5个限购区域，且只对购买120平以下住房进行限购。从这个角度来说，在原本较为宽松的政策框架下，受限购制约的潜在购房需求并不多，因此全面放开限购所能带来的成交提振效果比较有限，政策的信号意义要大于实际意义。

  4、深圳降首付，取消限价限售，中心区域社保“3改1”、外围取消限制

  9月29日，深圳住建局等四部门联合发文，提出调整分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策等措施。具体来说：

  第一，非户籍购房社保“3改1”、外围区域不再要求社保，户籍家庭外围区域可多购1套。针对于非户籍居民来说，在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道购房社保年限由3年降为1年，其余区域不再看社保。户籍家庭的限购调整并不多，只是将可在外围区域多购买一套的人群限定范围从多孩家庭放宽到全市居民家庭。

  第二，下调首付比例至15%、20%，放松多孩家庭限贷。首付比例由原本的首套最低20%、二套35%调降为首套15%、二套20%，深山合作区二套为15%。此外，限贷政策向多子女家庭倾斜，多还家庭购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。

  第三，取消限售。在原有政策体系下，深圳商品住房、公寓需要分别取证满3年、满5年才可以转让，新政取消了商品住房和商务公寓转让限制，取得不动产权登记证书后，即可上市交易。

  第四，取消限价。深圳原本对新房销售实施价格指导，开发商申报价格高于周边同类项目或本项目前期成交价格时，相关部门可以不予办理价格备案、暂不合法预售许可，而新政后价格由开发商自主确定并报市场监管部门备案，给予了房企充分的自主定价空间。

  第五，增值税征免年限“5改2”。个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

  从结果来看，深圳政策力度比上海更大，预计将对提振市场信心和最终交易产生积极作用。尤其是二手房市场影响最明显。

  在上海、广州、深圳三个一线城市齐出房地产新政的同一天，9月29日晚，央行中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，重点涉及：

  第一，适用范围上，所有加点高于LPR-30BP的存量商贷，无论首套二套均可享受。不同于2023年8月仅限于首套房的存量房贷降息，此次批量降息还惠及二套房借款人，由于二套房原有房贷加点一般高于首套房，二套房借款人此次所能享受到的利率降幅将更大。

  第二，调整幅度上，降为不低于LPR-30BP，京沪深等还要不低于地方加点下限。《倡议》明确批量调整后，存量房贷利率原则上降至不低于LPR-30个基点（3.35%），北京、上海、深圳由于还未取消房贷利率下限，还要不低于地方加点，比如深圳二套房存量房贷利率最多只能降到LPR-5BP。

  第三，时间上，10月底前完成批量调整。要求主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。

  此外，为了从根本上解决利率下行周期新老房贷利差扩大等问题，央行将推动完善完善商业性个人住房贷款利率定价机制，要点包括以下几方面：

  第一，允许银行和借款人自主协商变更房贷加点，不用等待批量调整。商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾。

  第二，取消重新定价周期最短为一年的限制，能让存量房贷客户更快享受LPR下调带来的利率优惠。原本房贷利率的重新定价周期规定为一年，且大多数定价日为每年的1月1日，这意味着对于存量房贷客户来说，今年的LPR利率下降，要到来年1月才能转化为实质性的房贷利率下调。此次取消了重加定价周期一年的硬性限制，将之缩短为季、半年，可以让存量房贷客户在降息周期更快享受LPR下调带来的利率优惠，当然LPR利率一旦回到上行周期，存量房贷的跟随上调也会更加及时。

  除了存量房贷降息以外，央行在9月24日国新办发布会上预告的降全国层面二套首付、再贷款支持比例提高100%、续期“金融16条”和经营性物业贷款支持等政策也一一落地。

  三个一线城市齐出房地产新政，央行存量房贷降息等细则 发布，可以说是充分体现了“促进市场止跌回稳”的施政决心。

  整体来看，2024年三季度，中央着力于推动房地产行业中长期平稳健康发展，部署了住房养老金试点等工作，季度末央行等三部委打出政策组合拳，继续托底短期楼市。

  同时地方需求端调控继续放松，全国约145个城市出台约196次新政，政策出台频次与二季度基本持平，但较去年三季度下降2成。三季度，信贷方面政策调整最为一致且密集，多数城市将限贷套数核算范围由全市缩小为区，对于挂牌出售、出租的房屋予以套数核减，允许提取公积金付首付、放宽二套贷款限制等成为标配。

  供给端方面，为了满足群众多样化的改善性需求，支持高品质住宅开发建设，三季度，24个城市出台计容新规。

  如上海、深圳等放开70/90户型比例限制；减少公摊面积，公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计容；放宽半开敞空间半计容比例，调整阳台进深等约束条件；解除容积率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指标要求；放宽层高限制；优化飘窗和设备平台管控要求；出台限高令，控制超高层住宅开发等。

  与此同时，2024年三季度，存量住房收储进入落地期，保障性住房再贷款支持加码，各地房源征集公告密集发布，多城已开启首批保障性住房配租、配售。

  中央保障性住房再贷款支持加力。9月24日，央行3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%。这意味着央行将提供全额资金支持，降低了商业银行的资金成本和放贷风险，有助于提升商业银行贷款投放积极性，进而加快地方国企收储进度。另据央行披露的再贷款发放进度，截至二季度末，金融机构已经发放了近250亿元租赁住房贷款，人民银行已审核发放再贷款资金超过120亿元。

  地方收储加速落地，三季度，22个城市发文推进收储工作。大连、长沙、泰安、柳州、蚌埠等多个城市发布房源征集公告，明确收储房源的区位、房源资质、套型面积、房源形态、配套设施、收储价格等标准。

  福州、重庆、天津、青岛、郑州、武汉等已完成部分房源收储任务，福州、郑州等已有保障性住房转化项目入市。

  从9月底政策连发来看，如此多重磅政策密集落地非常罕见，可以说是充分体现了政治局会议“促进市场止跌回稳”的决心。

  从预期政策效果看，广州原本的限购政策已很宽松，因此在刺激需求释放力度有限。深圳、上海新政最全面，涉及“四限”调整和降低交易税费，将在二手房市场影响更明显。北京政策松绑不及预期，为一线城市中最保守。

  展望四季度，一线城市“四限”调整之后效果发酵，市场预期逐步改善，10月整体成交或将止跌企稳，而一线作为新政利好直接受益者，新房成交仍有一定的放量空间。