“我把房子卖了，以后就是无房人士了，只能租房住。”10月底的一天，西安市民王女士突然收到了好友的一条微信。

  这套115平方米的三居室是王女士好友的“婚房”，随着孩子的出生，这个三居室略显拥挤，她有了置换的计划。“原来想着卖掉其他的房子来置换，后来又觉得那是父母的房子，我无权处置，而且现在居住的房子越来越老，房价也一直掉，和家人商量了下，最后决定有合适的机会就出手。”王女士的好友说道。

  出售速度超出了她的预期。“没想到这么快，才挂牌了两三周，对方看了两次直接就买了。”王女士的朋友说道。

  客户决策周期缩短

  出售的速度之所以如此快，是因为她赶上了一个政策窗口期。

  9月24日，中国人民银行公布了降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例等房地产金融政策。紧接着，9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强的维护房地产市场稳定信号。

  西安迅速跟进。10月17日，西安市发布了《关于优化西安市房地产相关政策的通知》（以下简称“通知”），涉及公积金贷款、住房限售、以旧换新等方面。

  在接二连三的政策刺激下，房地产市场活跃了起来。王女士好友所在小区附近一家21世纪不动产门店的店长接受采访时说：“最近来看二手房的客户增多了，主要是新房成交好带动二手房回暖，客户如果没有选到心仪的新房，就会把目光投向二手房。”

  在该门店里，一对前来咨询的购房者说道：“我们买房主要是为了结婚，属于刚需。现在新房价格太高了，就想看一些品质还不错的二手房，另外看新闻，政策要求‘止跌回稳’，价格应该也不会再降了，所以选择在这个时候出手。”

  同样有置换计划的还有刘女士。刘女士的置换计划主要是为了“学区”，“孩子还有三年就要上初中，不想让她上现在小区对口的中学，所以打算卖掉现在住的房子，换一套学区好点的房子。最近房贷利率很低，感觉买房时机也很合适。”刘女士说道。

  与此同时，多位受访房屋中介人士均表示，最近成交量有所上升。据上述店长提供的数据，王女士好友所在的小区8月和9月各成交了3套，10月份则成交了6套。随着客户的增多，成交周期也有所缩短，“之前一套房成交可能需要2~3个月，现在差不多只需要1个月。”该店长表示。

  在铁一中陆港小学的加持下，绿城西安全运村、中粮奥体壹号等小区被家长热捧，诺家门店的一位经纪人表示，整个“十一”期间，周边几个小区大约成交了100套。

  百年行创始人杨凯鹏称，10月房源成交周期198天，客源成交周期48天，带看转化比20:1，9月为25:1。相比之下，10月带看效率提升较为明显，客户决策周期也在缩短。

  10月份，一二手房业务表现喜人。单量方面，西安一二手房环比9月增长76%，同比去年10月增长55%。其中买卖环比增长55%，同比增长44%；周度来看，二手单量走势稳定，11月份依旧向好。

  市场分化加剧

  不同于有学区加持的房子，一些没有“核心竞争力”的房子仍然难卖，周女士的房子就是其中之一。

  2021年，周女士在灞桥购置了一套90平方米左右的两室，本来没有置换打算的她看到利好政策后有些心动，可是现实却让她有些纠结，“房子挂牌一个月了，几乎没有人来看过，更别说谈价了”。

  在业内人士看来，随着次新房的大量挂牌，这些小区将更加难卖。根据西安最新政策，全市已购买、新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交易不再实施原“满三满二”的住房“限售”政策，调整为取得不动产权证书即可上市交易。“随着该措施的落地，二手房市场挂牌量将增加，此前因条件限制而无法出售的房源短期集中爆出。”克而瑞陕西分析道。

  这也在数据上得到了体现。“取消‘限售’后的三天内，房屋挂牌量大概增加了5000多套，而且还一直在增长。”上述21世纪不动产门店的店长展示了后台数据说，目前西安市二手房挂牌量约有18.7万套，而在这之前挂牌量在18.2万套左右。

  目前，二手库存房源量环比增长3%、新增房源量环比增长18%，二手库存客房比3.1，环比增长4%，有增长态势。

  “政策出台后，之前一些不符合出售条件的次新房可以挂牌了，相较于老旧小区，这些房源更受关注，价格合适的更容易成交，老旧小区只能降价。”上述店长说道。

  据诺家门店的经纪人介绍，西安新政策出台后，绿城全运村挂牌的多是一些大户型房源，“这些房源交付时间比较晚，不符合原来的挂牌条件”。

  随着房源竞争的激烈，价格下降也在预料之中。克而瑞陕西分析认为，取消限售将产生三个方面的影响，其中一个便是“急于出手的业主通过‘价格战’快速抛售”。

  杨凯鹏也表示：“无论是新房还是二手，以价换量都是目前的形势。”谈到出售价格，王女士的朋友也感觉不及预期，她说：“去年刚挂牌的时候，房价是230万元，今年的成交价就只有179万元，一年时间跌去了51万元。我们这套还算是这几个月里成交价格高一些的房子，上一套成交的就只有175万元。”