杭州楼市活跃度有了明显提升。

  2024年“国庆”假期以来，杭州楼市在多重新政的推动下，呈现出前所未有的营销热潮。各大房企纷纷加大了营销力度，到访礼、认购礼、买房送车位、购房优惠券等促销手段层出不穷。

  虽然多名销售人员称，杭州市中心的改善房不再像以往那样火爆，摇号楼盘越来越少；二手房市场挂牌量居高不下，但“国庆”期间杭州楼市还是交出了一份不错的成绩单。

  中指研究院数据显示，2024年“十一黄金周”期间，杭州有8个项目开盘，成交569套新房，成交面积8.5万平方米，较2023年“国庆”期间成交规模增长187%。二手房方面，“国庆”期间带看量超12万人次，较节前一周增长6.6%，同比2023年“国庆”期间增幅达61.9%，二手房成交377套，同比去年“国庆周”期间增长8.9%。

  为了刺激房地产市场，10月9日，杭州进一步优化调整房地产相关政策。其中包括新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求；不再区分首套、二套住房，首付比例统一为15%；公积金贷款家庭最高额度提高至130万元。

  中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，根据中指研究院检测数据，9月杭州新房、土地端市场表现都呈现疲软趋势，供需两端观望情绪仍较浓郁。杭州本次出台新政既是对中央精神的积极响应和贯彻，也是基于杭州楼市现状的精准把握，预计对杭州市场的活力有较大的改善效果。

  房企营销积极性高涨

  多重新政下，“国庆”假期以来，杭州各大房企营销积极性高涨，到访礼、认购礼、买房送车位、购房优惠券、房价直降、钜惠房源、砸金蛋等促销手段层出不穷，成交量呈增长趋势。

  然而，项目现场的情况却反映出了市场的微妙变化。

  “现在市中心的改善房也没以前火爆了，摇号的楼盘越来越少。比如‘国庆’期间摇号开盘的潮语鸣翠，仍剩下不少房源。”一名在杭州从事了近10年新房销售的房地产资深人士表示，即使是中心城区新房，摇到号的人也在对比房子的性价比高不高，有没有更值得买的房子。

  潮语鸣翠项目位于杭州上城区钱江新城二期板块，距离钱塘江约400米，地铁站约300米，属中心城区改善房源，前三次均开盘即售罄，首次开盘摇号中签率仅11.8%。

  10月5日，潮语鸣翠最后一期开盘，主推195~246平方米户型共150套，套总价950万~1300万元，开盘当天有218组客户参与摇号，开盘结束，现场销售人员表示实际还剩30余套房源。

  而离市中心稍远些的改善型房源保亿·星润府，项目距离星桥地铁站直线距离约300米，由于看房客不多，售楼部现场开启了直播卖房。

  据保亿·星润府案场销售经理介绍，项目首开100套房源，套总价550万~800万元，“国庆”期间1天有约30~40组客户来看房，较节前看房量有所提升。

  但对于项目去化，上述销售经理则表示，奥体板块及未来科技城板块也没前几年预期高，最早不限购的临安等板块不少外地人买进后发现根本卖不掉，目前能去化多少要看实际交定付款情况。

  二手房“量增价跌”

  新房市场预期尚待提升，二手房市场挂牌量依然居高不下，价格也在下跌。

  “仅链家平台显示挂牌量有20多万套，加上其他平台杭州二手房挂牌保守预计超30万元套。”杭州拱墅区链家地产一名房地产销售人士表示，现在朝晖小区单价2.4万~2.5万元/平方米的房源，总价在100万元左右，高低楼层均有，挂牌量很大，实际成交量在下降。

  杭州临平区链家地产一名房地产销售人士介绍，周边次新房有房东以2.2万元/平方米买进，现房东要2万元/平方米要卖出却没有人买。周边10年楼龄左右的房子已经降至1.2万元/平方米，价格下跌较明显。

  太屋房产一名销售人员则表示，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。现在新房不限购、不用摇号，且折扣力度较大，能买的都在买新房，所以二手房价格就跌了。”

  回顾杭州楼市，从2019年的“万人摇”到2021年超严限购升级，再到2022年逐步松绑到今年限购全面松绑。杭州这座曾因一二手房价格严重倒挂，“摇号如同买彩票，摇中就赚百万元”的故事不断上演，创造了多个楼盘开盘“万人摇”的火热场景。

  时隔几年后，今年5月9日，杭州限购政策全面取消，就在不少人认为杭州房价马上要上涨的时候，市场却未能如期的上涨。从5月到8月，二手房挂牌量一路高涨，销售价格却已连续4个月同比下跌。

  国家统计局数据显示，今年5月杭州二手住宅销售价格同比下跌6.9%，6月二手房价格同比下跌6.1%；7月二手住宅销售价格同比下跌5.9%，8月二手住宅销售价格下跌7%，已连续4个月下跌。

  杭州贝壳研究院数据显示，2024年8月，杭州十区二手房网签6688套，环比7月（8341套）下滑19.8%，同比去年8月（5368套）提升24.6%；8月住宅成交均价27628元/平方米，环比7月价格（29223元/平方米）下滑5.5%，同比去年8月（29828元/平方米）下滑7.4%。

  在此背景下，杭州此次出台的新政无疑为市场注入了一剂强心针。

  10月9日，杭州发布《关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知》，推出了落实国家住房信贷政策、优化住房公积金贷款政策、取消新出让用地限价措施、因地施策加大购房支持力度、加大房地产融资协调工作力度五条措施。

  “政策涵盖了土地、新房市场，从多个维度打出‘组合拳’，将有利于维稳四季度杭州楼市，加速房企去库存，后续或迎来翘尾行情。”高院生表示，另一方面也会激发房企拿地积极性，给溢价能力和产品能力强的品牌房企提供更多操盘空间，给市场带来更多的“好房子”。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，在当前止跌回稳的趋势下，杭州新政或将为房地产市场的交易带来新一波行情。取消限价意味着房企迎来投资拿地的新机遇，预计后续“杭帮”房企将有一波拿地热潮。从实际过程看，限价取消后，对于房价止跌回稳的预期影响很大，也有助于进一步提振住房消费需求。