10月29日，“沪七条”楼市新政发布正好满月。此次政策组合拳诚意满满，市场也给出了立竿见影的反馈。

  新政对上海二手房市场影响较为明显，随着政策放宽，上海二手房市场迎来一波交易热潮。

  据网上房地产数据显示，10月26日，上海二手房（含商业）成交量再次破千套，共计成交套数1301套，创下年内第二高。

  截至10月26日，安居客监测的数据显示，10月上海二手房日成交量已经四度破千套大关，成交总量已突破2万套，达20028套，比9月同期上涨52.3%。虽然10月还未结束，但按整月日均770套的成交数据预估，月成交总量有望达2.4万套；按节后日均成交942套预估，月成交总量将近2.5万套。

  得益于政策刺激，上海豪宅市场持续火爆，新房项目再现“日光”。10月27日，位于上海黄浦区的融创外滩壹号院项目二期三批次迎来开盘，158套房源当日再度售罄。

  除了成交量有明显改善，上海新房价格也韧性十足。从10月18日国家统计局发布的数据来看，2024年9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体趋稳、同比降幅扩大。但在北京、广州、深圳等一线城市新房价格环比分别下降的同时，上海新房价格依旧领跑全国市场，环比上涨0.6%。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示，受到政策利好推动，楼市成交开始好转。不过基于市场投放节奏等影响，新房网签数据略有滞后，成交反应速度没有二手房市场那么迅速，随着供应稳步提升，后续成交数据也会顺势而上。

  新房、二手房量价齐升

  此次上海楼市在新政后复苏明显，尤其是二手房市场成交量节节攀升。

  根据上海链家的数据显示，新政后首周（9月30日-10月6日），上海链家成交了1186套二手房，这一成交量是前一周的1.3倍，环比涨幅33%。截至10月28日，整个10月上海的市场反应积极，门店成交量环比增长89%。在此期间，新增挂牌房源数量累计环比上涨24%，线上咨询量累计环比增长39%，新增客户量累计环比增长40%，带看量累计环比增长25%。

  对此，中介从业人员和二手房市场的房东们感受颇深。

  一位已经将房屋挂牌两个多月的房东表示：“国庆假期后，来看房的人明显多了，9月一共来看只有五六组客户，但10月以来，有时一天就有三四组客户来看房。”这位房东表示，本来已经准备让价，但市场风向转变后，考虑还是坚持原来的挂牌价。

  中介小禾（化名）也表示，新政后能明显感觉到客户看房更积极了，现在无论是房东还是购房者都有点熟悉市场套路了，政策出来的一个月内相对比较容易促成成交。

  在58安居客研究院院长张波看来，上海二手房市场成交量在国庆之后有明显提升，关键还是在于9月29日“沪七条”的推进。一方面限购放松，尤其是非本市户籍，只要满足1年社保或个税，就能在外环外买房，对于潜在需求转化起到了直接作用；另一方面增值税免征年限“5改2”，大大降低了交易成本，这对于换房需求的拉动明显。

  同策研究院研究总监宋红卫表示，政策不仅对二手房成交量有促进作用，对新房市场亦有利。

  同策研究院数据显示，新政后，上海新房日均来访环比大涨131%。尽管如此，各区域的市场表现不一。分区域来看，外环外来访、认购增长远超过外环内项目。在上海外环外项目来访客户中，约40%为受新政影响驱动看房，约31%客户受新政影响而认购。相比之下，外环内新房来访客户中，仅5%为受新政影响驱动看房，新政对外环内市场影响较弱。

  豪宅又见“日光” 市场热度不均

  今年以来，上海豪宅项目持续热销，成为疲弱楼市里一剂“强心针”。

  有市场数据显示，2024年前三季度，上海单价15万元以上住宅成交套数达到2004套，为2023年全年的5.5倍。另据克而瑞上海的数据显示，今年前三季度上海房地产高端市场成交活跃，内环和中环的新房总销售金额约占全市46.5%，核心区域诸如黄浦、徐汇等，高端住宅项目成交活跃且价格坚挺。同时，改善型产品市场份额持续扩大，总价2000万元以上项目前三季度成交为近五年同期新高，成交面积和金额分别为93.58万平方米和1433.64亿元，同比上涨57.62%和90.31%。

  最近两个月，上海市区豪宅产品上新趋势较以往更为火热。

  9月4日，单价14.5万元/平方米的海玥黄浦源开启认购，最终累计认购148组，认购率110%；9月15日，徐汇区“网红盘”中海领邸·玖序开启三期认购，放出178套房源，平均单价约14.67万元/平方米；9月中旬，位于黄浦区域的翠湖天地六期放出108套大平层以及别墅产品，该盘单价达到21万元/平方米；黄浦区绿发浦江园也开启认购，推出409套房源，平均单价约16万元/平方米。

  此次实现“日光”的融创外滩壹号院二期今年已实现三开三罄。据“融创官微”显示，外滩壹号院二期今年总销售套数达到472套，总成交金额215亿元，成为目前上海年内销售额TOP2的住宅项目。作为黄浦区改善型住宅产品，融创外滩壹号院目前最高报价达到21.29万元/平方米，最低报价也在14.6万元/平方米左右浮动。

  “融创外滩壹号院的热销，一方面是该项目地理位置很好，另一方面也得益于上海近期的楼市新政。”在业内人士看来，上海市区优质地段的项目更受青睐，一方面是市区部分中高端项目的一二手房倒挂现象还存在，尤其是高端住宅的倒挂空间更为明显。也有部分买家通过购买豪宅来进行资产配置，以实现资产的保值增值。另一方面是目前上海市场上的改善需求，尤其是中高端改善需求的购房者入场信心更为坚定，并且优质次新二手房在市场上的抗跌性也更强，进一步强化了改善需求入场的信心。

  虽然上海豪宅市场持续热销，但随着市中心豪宅供应量增加，这些高端项目也面临竞争和去化压力。据市场消息报道，接下来还有一大批市区高端项目以及风貌别墅在年底入市，比如同为融创打造的上海壹号院、此前绿城拿下的备受市场瞩目的徐汇滨江“地王”、陆家嘴和太古地产联合打造的太古源源邸等。

  上述业内人士表示，随着上海豪宅项目预售价格天花板不断被突破，一二手房价差逐渐消失，上海豪宅市场也进入了“神仙打架”的阶段，到底谁能赢得购房者就要各凭本事了。

  此外，虽然新政对项目销售起到了积极作用，但上海市场也依然存在冷热不均的特点。市区高端品质住宅充分竞争的同时，上海一些外环外项目销售却遇冷。

  10月中旬，中铁建地产在上海奉贤打造的熙语华亭项目宣布因认购登记期间“零认购”而取消摇号；同样“零认购”的还有位于上海市闵行区的华润·映江润府项目。

  “过去几年，上海郊区土地供应量较大，所以楼盘入市相对集中，市场可能难以在短时间内消化如此大的供应量，导致部分项目销售去化比较艰难。”一位外环外项目置业顾问表示，现在的置业群体对项目位置、住房品质、户型硬件配置等要求都比较高，买房更加理性，所以现在开发商只能不断提高对自己的要求，希望能以好的产品赢得购房者的心。