北京房地产市场正在进入回暖通道。

  张亮亮，北京链家常营签约服务中心分理部负责人，作为深处一线的交易人员，他的感触是签约量在持续上涨，“晚上10点以后还有客户来商谈。”

  据张亮亮介绍，他所在的签约服务中心9月份单日预约量最高20单，10月份以后已经翻倍，最多的时候单日预约量达到40单，周末人多时已出现排队现象。

  提振二手房、新房市场行情的来自政策的调整。9月30日晚间，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，涉及优化限购政策、叠加房贷下调利率、降低首付等一系列利好政策。同时，通知还明确，居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行。

  这些政策的实施极大地激发了购房者热情。北京市住建委最新数据显示，10月份，新建商品住房网签 0.45 万套，环比增加 50.1%，为今年以来高点。同时，二手住房网签 1.71万套，环比增加 32%，同比增加 70%，为近 19 个月以来最高值。

  与此同时，购房者的心态发生了变化。在房贷利率低、限购调整的背景下，越来越多的刚需群体，尤其是“95后”年轻人开始理性入市，他们看中了低总价、刚需为主的片区，如北京昌平、通州、房山等地，楼市的成交量也有较大提升。同时，一二手市场的置换传导效应也促进了交易速度和量的提升，许多客户选择卖旧买新，推动了二手房业主向新房市场的转移。

  “政策的调整为北京楼市注入了活力。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

  成交周期缩短

  “新政后议价空间减少了，谈判也更快了。”张亮亮表示，据常营签约中心不完全统计，新政前平均5个小时的谈判时间，现在减少为只需2个半小时。

  链家保利家园店经纪人郭强同样也感受到了市场的热情。他表示，9月份很多客户认为政策可以再观望，留下联系方式的相对较少，但在“十一黄金周”看到关注的房子陆续被卖，担心再不出手错过良机，主动留电话了解房源的购房者正在变多，且成交也比较主动，比如他近日刚刚成交的房子，双方在半小时内就达成了一致，没有长时间拉扯。

  北京链家研究院院长高原也表示，在刚需为主的片区，如北京昌平区的回龙观、天通苑，通州区的梨园、果园，房山区的良乡大学城等，这些低总价、刚需为主的片区，交易量的提升幅度高于其他片区，特别是通州梨园片区。

  从购房合同的实际签约量看，多家头部经纪机构数据显示，10月北京二手住房实际签约量超过2.5万套。北京链家统计数据显示，10月北京二手住房签约量同比增长138%，比肩2017年3月份水平，是近7年新高。

  在刚需购房人群中，“95后”年轻群体的表现尤为抢眼。

  “总价在四五百万元的刚需住房成交情况良好，位于北京通州区定福庄板块的柏林爱乐小区成交了50多套，是我从业以来观察到此小区的最高纪录了。” 郭强表示，随着新政后房贷利率降低，置业人群相应就出手了，尤其是刚需年轻群体，他们觉得租金和月供差不多，钱给房东了不如直接给银行了，还是自己的房子。

  数据显示，北京通州梨园片区内购房人群中超过一半以上是“95后”的年轻人。高原分析，新政将首付比例降至15%后，使得价值260万元至280万元的北京副中心房产，现在只需50多万元的首付即可购置，大大降低了购房门槛。如果夫妻双方都有工作，提取公积金后，每月自付的月供大约在4000元左右，而租一套同样的房子可能需要4500元，“这对于青年群体来说，购房成本接近租房成本，极大地激发了这一部分的刚需群体。”

  新房市场销售红火

  二手房市场成交量持续攀升的同时，北京新房也迎来了红火的销售场面。

  早在新政发布之前，北京多个楼盘冲刺“9·30”关键节点，已热销上百套，顺销20余天。新政发布后，咨询、到访、认购量进一步提升，多个项目现场更是人头攒动，购房者热情高涨。

  面对利好行情，北京多个在售项目开始撤回折扣。如10月1日，北京西四环的京能西贤府称，恢复原折扣方案，多余折扣收回；中建壹品也发出海报，10月8日起旗下的花香壹号、颐和公关、御璟星城、御璟星城·元启、大兴星光城，折扣回收2%；北京昌平新城梧桐山语全线产品优惠收回2%，市场颇为火热。

  “‘国庆’假期，我们项目吸引了约550组客户来访，较之前单周来访量250~300组再次提升。项目来访成交转化率从之前的5%~6%提升至15%以上，认购转签约比例从之前的60%-70%提升至85%以上，其中70%以上的客户来自卖旧买新，40%为老客户。”北京保利天汇项目负责人方群介绍。

  方群分析，成交转化率提升的原因在于，一是客户对项目的信心增强及政策调整等新政因素；二是一二手房市场的置换传导效应也促进了交易速度和量的提升。

  位于北京通州区域的万科东庐项目负责人也表示，10月份以来，项目周末日均到访量约100组，较新政出台前提升了约40%，截至10月29日签约近40套，比9月提升了约30%。新政的引导作用明显，成交客户中非京籍占比达70%。

  北京市住建委数据显示，“9·30”新政出台后，市场信心明显提振，购房资格申请量、商品房签约量提高，市场活跃度提升。据购房资格审核和网签数据，10月份，购房资格核验申请5万笔，环比增加41%；新建商品住房网签0.45万套，环比增加50.1%，为今年以来高点。新建商品住房成交均价5.57万元/平方米，环比增长18.2%,部分高端项目集中签约拉高均价。

  高原认为，从供需基本面看，买方数量大幅增加，卖方数量小幅下降，市场平衡逐步向卖方偏移。

  上述这一观点得到了数据支撑。北京链家数据亦显示，10月1日~10月30日，北京楼市新增客源量与去年同期相比增长超4成，与9月份同时段相比增长近2成，而新增房源量和库存房源量均较上月有所下降。此消彼长之下，新增房客源比例由1﹕10变为1﹕13，卖方话语权略有回升。随着供需态势的变化，预计未来价格止跌回稳态势将更加巩固。