曾自称国内首个TOD（以公共交通为导向的开发模式）项目的广州新塘凯达尔枢纽国际广场（以下简称“凯达尔枢纽国际广场”），再度流拍。

  据阿里资产平台消息，近日，凯达尔枢纽国际广场744套房产进行拍卖，因无人出价而流拍。这744套房产起拍价为21.12亿元，折合单价1.37万元/平方米，市场对其估值30.18亿元。起拍价较市场价，相当于打了7折，意向方需要缴纳保证金1.05亿元。

  这是该项目第二次被摆上货架，也是第二次遭遇流拍。

  凯达尔枢纽国际广场，曾被视为广州东部“门面”。该项目由高260米46层的主塔楼（西塔）、高200米36层的副塔楼（东塔）、4层地下室以及8层裙楼组成，集大型购物中心、写字楼、五星级酒店、SOHO（小型办公室）于一体。

  信息显示，凯达尔国际广场东塔已取得不动产权证，西塔也取得了预售许可证。但因西塔37～43层已拿去做了抵押，且出现逾期未还款。目前，已被工商银行新塘支行查封，双方正处于诉前调解阶段。此次被拍卖房源，位于西塔负1层～第34层，是除抵押外的部分房产。

  目前，凯达尔枢纽国际广场已停工多年。建筑内部仍为毛坯状态，接盘方需承担巨额装修费用，还需处理复杂的债务关系。

  该项目能否找到接盘方，仍是未知数。

  地标项目遭遇停工

  作为广州第一个TOD概念的地产项目，凯达尔枢纽国际广场曾有过高光时刻。

  2013年，广州凯达尔投资有限公司（深圳凯达尔集团旗下公司），以6.84亿元拿下增城区新塘镇地块，占地面积3.87万平方米，总建筑面积34.88万平方米。

  该地块位于增城区新塘镇港口大道北和环城路交界处，不仅是粤港澳大湾区的几何中心点，也是穗莞深三城交互中心点，地理位置相当优越。

  凯达尔枢纽国际广场，拟计划建设成国内最具示范性效应的TOD项目。按照原先规划，凯达尔枢纽国际广场是广州东部交通枢纽中心极为重要角色，它将连接国家铁路、城轨、地铁等9大轨道交通，以及出租车、汽车客运等一体化公交网络系统。这也意味着，项目的建设周期长、建设难度大。

  2014年12月，项目开工建设，原计划地面商场于2019年1月1日投入运营，酒店、写字楼于2019年12月30日全面竣工投入运营。

  2015年12月，凯达尔集团引进合作方——中信泰富（上海）商业资产管理公司，两者达成项目全过程紧密合作意向。但2017年8月，中信泰富悄然退出。失去中信泰富这个合作伙伴，不管是资金还是经验，对于凯达尔都算一笔损失。

  后续,凯达尔通过银团贷款甚至是小贷公司获取资金，推动项目开发。如其所披露，2017年该项目获得工行银团20亿元开发贷款支持，项目公司股权质押给开发贷银行。

  2018年，随着项目封顶，凯达尔枢纽国际广场宣布就商业和酒店部分，分别引进印力集团、万豪酒店。翌年，项目主体建筑和外立面全部完工，并正式开售，推出公寓、写字楼等产品。当时，该项目精装公寓均价约3万元/平方米，价格直追片区住宅售价。但从网签数据来看，去化效果并不好。

  随后，凯达尔国际枢纽广场项目便因资金问题陷入困境，纠纷、诉讼接连不断，最终导致项目停滞。而凯达尔集团对该项目的投资，逾60亿元。

  2021年11月，就项目建设周期延长，广州凯达尔投资公司发了一封“致业主的信”。信中提及，广州市、增城区政府高度重视，正协同推进凯达尔枢纽国际广场的重组和运营。

  然而，2022年3月，凯达尔枢纽国际广场作为不良资产，被债权人中国华融资产管理公司（现已更名为中信金融资产）挂牌拍卖，项目债权本息合计5.93亿元。当年10月，项目拍卖已完成招募，共有9位意向报名，进入洽谈阶段，但最终还是没有人接盘。

  2023年8月，广州增城区信访局在对网友的公开回复中提到，凯达尔枢纽国际广场项目，目前在重组中，因项目涉及投资额巨大，重组过程程序繁多，待项目重组完成后重组方资金到位，早日复工，尽早交楼及办理房产证。

  谁会接盘？

  按照相关规定，烂尾楼项目总共可以进行三次拍卖，若三次拍卖均流拍，则会进入变卖程序，变卖价格通常会比拍卖价格更低，以吸引买家。

  凯达尔枢纽国际广场，已经遭遇两次流拍。

  广东省房地产研究会执行会长韩世同评价道，这次法拍可以理解为一次教训，一家企业用短期资金去投资需要长期资金来支撑的项目，必然会以失败告终。新塘TOD的价值一直被外界所认可，但超大型项目的投资企业，需要具备充足的自有资金，以及超过10年期以上长期贷款的实力，不然后续建设将产生更多不确定性。

  谁将成为项目接盘者，成为不确定因素。

  有市场人士呼吁，接盘企业最好能具备国企背景，资金实力雄厚、能拿下长期贷款。而TOD是一个综合开发项目，还要求企业具备轨道交通综合体运营经验、商业体开发和运营经验。这意味着，可能需要两家企业联手接盘。符合这些条件且有盘活意愿的企业，显然并不好找。

  等待盘活的烂尾楼数量，是一个不可忽视的庞大存在。《2023年全国烂尾楼研究报告》显示，2023年全国楼盘烂尾率是3.85%，烂尾楼面积2.31亿平方米，按每套房子100平方米算，约231万套烂尾房源。郑州、长沙、昆明、福州、重庆等城市，烂尾楼盘数量一度颇为突出。

  而烂尾楼项目流拍的现象，正变得普遍。盘活烂尾项目，不仅需要筹集大量资金，还要应对复杂的债务纠纷，平衡好开发商、债权人、购房者、政府等多方主体之间的利益。如，凯达尔国际枢纽广场项目两次挂上阿里拍卖平台，债权本息达5.93亿元；部分资产还存在重复抵押情况。

  同时，法拍房数量仍在增加。国信达全国法拍房大数据分析报告显示，2024年1～10月全国法拍房挂拍量为54.6万套，同比增长63.07%；成交量为13.02万套，同比增长9.85%；成交率为23.85%，其中商业用房成交率最低。

  据克而瑞监测，11月，典型城市新增挂拍法拍房共3.9万套，环比上升17%，单月挂拍规模重回年内高位，重庆和郑州是单月挂拍规模最高的城市。

  烂尾楼和法拍房，成为当下救市必须要解决的两大问题。